导读：
■整租，然后分租？
■加工业梯度规律与鸿隆·世纪广场的关系
一、深圳优势已不在加工业，而在。。。。
二、30年河东、30年河西
三、加工企业存活率25%，其余企业主疯狂进入楼市
四、厂房空置是必然
五、替代重于升级
六、社会经历阶段性动荡
■鸿隆·世纪广场们的对应租与价
■黄金十字路的肯定答复
正文：
■整租，然后分租？
有位朋友竟然有个这样的想法：先整体租下鸿隆·世纪广场A栋的剩余部分，然后再分租出去，赚取其中差价，问房地内参说是否可行？www.BANQ.cn的回答是：从中期角度看完全可行，短期来看，将有一段时间的养场过程！因为深圳将经历一轮较长时间的租金上涨过程。
而至于具体原因，则要从经济整体去分析和看待。为何之前租金不涨，现在会涨呢？深圳的外贸依存度长期高达250%以上，举世罕见。但当低价人工、低价资源、低生活成本开始逐渐成为历史后，深圳的加工业开始加速转移，但新型产业却还正在培育之中，阵痛因此开始了：
厂房大量空置、企业大量外迁、劳动力开始短缺，而通胀此时也伴随而来。但无论如何，深圳都是世界加工业转移的受益者，但这一步已然走到了尽头。从全球角度，按照加工业梯度规律，深圳所处的位置是非常清晰的。
■加工业梯度规律与鸿隆·世纪广场的关系
一、深圳优势已不在加工业，而在。。。。
经济学中的雁阵模式，是指东亚、东南亚各国或地区的经济态势犹如雁阵，加工业按照成本原则，从领头雁到尾排雁依次转移，承接地综合要素成本一般比转出地低30%以上。目前深圳综合成本已比第四排雁高30%以上，对加工业已不具吸引力，吸引力更多的是体现在行政改革释放红利、产业链优势、服务业上。
二、30年河东、30年河西
加工业在一个地区从兴起到衰退，时间一般为25-30年，深圳已经经过了这个完整的过程，未来一定是本土服务业兴起、内需与内供扩大。而服务业是本地产业，内需也是本土产业，其实现都需要类似鸿隆·世纪广场这样的商务空间作为枢纽。
三、加工企业存活率25%，其余企业主疯狂进入楼市
一旦过了30年，加工业外迁潮则不可逆转，通过转型升级而生存下来的加工业企业大约只有25%，淘汰的企业的企业主此时则会将前期获利大量投入到楼市中进行财富留存，这将导致房价出现一轮快涨期。当住宅到了一定价位，类似鸿隆·世纪广场这样的商务会有一轮价格快速上涨的现象出现。
四、厂房空置是必然
加工业外移潮兴起后，转出地都会出现成片厂房长期空置、租金下跌现象，厂房转型空间巨大，这些厂房逐渐转变成创新型写字楼、创意空间、服务场所等，大过程非常漫长。其中最受益的莫过于位于城市核心区内的中小型商务空间。
“国际商港”地王大厦距离鸿隆·世纪广场500米左右，万象城在世纪广场西南方650米左右的地方，片区高端商务氛围浓厚，但这两个写字楼面积都比较大。鸿隆·世纪广场有65㎡、80㎡、100㎡和160㎡（以上均为套内面积，建筑面积分别为95㎡、125㎡、150㎡）等几种户型，专门改造为中小户商物，弥补了此地小户型的稀缺性，周边的设计、IT、贸易等公司都可在此安营扎寨。
五、替代重于升级
加工业外移风潮兴起后，应该采用“替代优先”而不是“升级优先”的产业发展原则，重点发展战略性新兴产业。也就是说，培育新兴产业，比升级旧产业要重要，所以需要腾笼换鸟！
六、社会经历阶段性动荡
在加工业外移风潮兴起后，转出地一般都会出现刑事犯罪高发、小作坊激增、火灾频发的现象。归纳起来，就是治安的困难期、事故的高发期和资源、环境的紧张期，我们现在不正在经历这个时期吗？之外，这个时候的官员往往会承受更多的压力，而民主的气氛往往在不断更换官员时形成。
■鸿隆·世纪广场们的对应租与价
按照以上规律，我们不要再对深圳发展加工工业有任何期望，但对产业转型则要有更高的期望值，短暂的产业空心化其实就是产业转型的必经阶段。而要获得产业转型的成功，政府及各界都会进行努力的工作和改进，而“环境主义”就会导致深圳房租进入较长时期的平稳上涨期：
低端企业是员工跟着老板走，高端企业是老板跟着员工走。现在白领关注的不仅仅是工资等福利待遇，对工作生活环境也看得很重。好的企业很在乎周边的邻居都是谁，其员工也很在乎企业周边有没有高端的配套生活要素。
而环境上来了，企业高端了，租金就会起来，深圳目前已经进入到了一段相对较长时间的租金平稳上涨期，预计住宅租金将从目前的全市平均25元/平米，在5年内上涨到60元/平米，这个租金对应的住宅售价是21000元/平米。
而写字楼租金，将从目前整体的55元/平米，上涨到150元/平米，对应的全市写字楼售价是36000元/平，而位于类似鸿隆·世纪广场这样的主流地段的，租金将达220元/平米、对应售价52800元/平米。
■黄金十字路的肯定答复
罗湖口岸是深圳三个通港口岸中人流量最大的一个，深南东路贯通的深南大道是深圳的主干轴。鸿隆·世纪广场所在的位置正是深圳最重要的两条交通枢纽的交叉点，正是深圳交通门户。
27.8公里的深南大道，其头排商务建筑总面积仅有400万平米，以25平米/人的人均办公面积计算，头排只能容纳16万人、1万家企业，深圳27.8万家企业中，只有3.6%拥有头排商务权利。
鸿隆·世纪广场不仅是深南大道的头排物业，而且还是深港主要轴线的黄金交叉十字路口物业，或许对于大型企业如中国银行等来说，拥有这样的地段或许不出奇，但是对于中小企业来说，能够拥有同样的机会，则是史上首次、未来少有。而根据以上分析，我们似乎可以对先整租、然后分租给出一个肯定的答复。