导读：
     ■中海之后，招商观园高层单位也将自限价开盘？
     ■观澜改善投资软环境，名企总部相继落户
     ■微笑曲线论：研发和市场是大头，制造是低端
     ■制造业总部迁入，引发高端消费需求
     ■产业升级：从腾笼到筑巢，从换鸟到引凤
     ■高端消费人群涌现，区域4大楼盘受益
正文：

■中海之后，招商观园高层单位也将自限价开盘？

4月30日，中海康城国际、中海塞纳时光两盘同开，在政府出台限价之前，以自限价的方式销售，当天吸引客户5000人到场，1349套房源在5小时内抢销一空，相当于4.5套/分钟的空前盛况，绝对可堪称是近几年深圳地产史上的又一奇迹。

据房地内参www.BANQ.cn了解，招商地产的观园项目的高层单位，将以中海的操作为模本，也实施自限价对外销售。所有的上市房企，由于股市对其有细化到季度的报表要求，因此需要稳定的销售量来保证报表的稳定。

因此，上市房企也必然将成为自限价的主角，中海招商之后，还必将有后来者。在观园高层即将自限开盘之际，观澜区域则发生了某些变化，比如说这里的制造业总部化已经有了相当的眉目。

■观澜改善投资软环境，名企总部相继落户

观澜将建成“总部+加工”的制造业总部基地。房地内参www.BANQ.cn获悉，观澜街道为了推动区域低碳经济发展，将在近日率先启动“低碳经济与宜居社区”建设。此举在于改善当地生态和经济环境，以吸引名企总部入驻。

观澜街道是深圳市、区发展循环经济的试点示范街道。近年来，观澜共完成生态风景林建设、林相改造工程任务超过5000亩，新种植市花，杜鹃24万株，建成社区公园12座，共计绿化面积30万平方米；观澜街道还在近期，被深圳市人居委评为“深圳市十佳低碳优秀范例”。

再加上最近举行的观澜版画基地“倡导低碳生活，建设宜居观澜”低碳经济与宜居社区创建活动，“低碳示范街道”趋势愈发明显。而观澜日益优化的生态环境以及倡导的低碳发展理念，也有了明显的回报。

众多国内外知名企业将其主要业务或区域总部落户观澜，近期，富士施乐、佳能、和记黄埔、可口可乐、大唐宝昌、长安标志，安琪总部、铭可达总部等10多家品牌企业和企业区域总部，纷纷入驻观澜，并带动相关产业链形成良性共赢发展局面。而本文也将在制造业总部化之时，探讨其对高端住宅需求的影响。

■微笑曲线论：研发和市场是大头，制造是低端

在这之前，观澜当地的工厂是以制造业为主的，即简单的制造业加工基地。诚然制造业可以为地方政府带来税收，但经过一定时期的发展后，单纯的制造业便会产生很多的问题。比如说生产的附加值普遍较低，核心竞争力不强。而且制造业还消耗了大量的物质资源，造成了严重的环境压力。

而与巨大能源消耗不相称的是，简单制造带来的只是菲薄的利润。举个例子，一个芭比娃娃在美国市场上零售价格为9.99美元，提供设计、品牌、售后服务的美国企业得到将近8美元，1美元用于运费、税收和其他管理费，0.65美元用于原材料进口，真正留给中国企业的只有0.35美元的加工费。

从这里也不难看出研发与制造天壤之别的利润差。在经济学上有一个著名的“微笑曲线”理论。微笑嘴型的一条曲线，两端朝上，在产业链中，附加值更多体现在两端，即研发设计和销售。而中间环节的制造附加值是最低的。

制造产生的利润越来越低，全球制造也已供过于求，但是研发与营销的附加价值高，因此产业未来应朝微笑曲线的两端发展，也就是在左边加强研展创造智慧财产权，在右边加强客户导向的营销与服务。而对于以制造业为主的地区，最好的转变方式就是引进制造业总部。

■制造业总部迁入，引发高端消费需求

制造业在给当地经济带来税收的同时，其消耗大量资源的模式也严重的破坏者当地的环境。而且单纯的制造业，大量的产业工人，之时充当着生产加工的作用，无法带来更多的经济附加值，因而他们的收入不高。从而也就少有高端的消费需求。

而制造业总部迁入则不同。总部的迁入则意味着研发、市场营销、生产管理、物流等部门也一起迁入，不然就不叫总部了。而吸纳了企业总部，将为区域发展带来多种经济效应，如税收供应效应、产业乘数效应、消费带动效应、就业效应、社会资本效应等。这些都将极大的振兴地方经济。

而具体到企业，在生产上，则会进一步提高生产人员素质和收入的提高。而尤其是研发和市场营销部门，素质与收入将大大提高，因而，对于高端消费的需求会更大，比如对高端楼盘的需求，就将比原来单纯的制造业时更为旺盛。因而总部经济密集的地区，其豪宅市场需求量更大。

■产业升级：从腾笼到筑巢，从换鸟到引凤

在产业升级上，一直便有两种做法，其一是“腾笼换鸟”，另一种是“筑巢引凤”。腾笼换鸟，即是指在经济发展过程中，把现有的传统制造业从目前的产业基地“转移出去”，再把“先进生产力”转移进来，以达到经济转型、产业升级。而筑巢引凤则是通过创造优良的投资环境，从而吸引外来资金或者是名优企业入驻。

现在珠三角都在产业升级，不少地方就是通过腾笼换鸟来实现，通过提高租金等政策，将低端的制造业迁走。然而这里有个问题就是，腾笼换鸟不是所有的地方都适合的。像在东莞就是实行腾笼换鸟的产业升级政策，结果在2007年便有909家外资企业倒闭，到了2008年更多。

而事实上，将大量制造工厂迁移，高新技术产业如果没有及时引进，地方经济立马就会出现巨大的真空，这显然是不明智的。比如说以制造业为主的富士康，在深圳共有龙华、松岗、光明三个生产基地，多年来富士康产品出口量占深圳外贸出口总数20%以上，每年为深圳创造出超过百亿元的税收。如果将富士康全部撤离，可想而知上述几个区域经济将大受影响。

■高端消费人群涌现，区域4大楼盘受益

因而相比起“腾笼换鸟”，更好的策略是筑巢引凤。创造更加优良的投资环境，吸引更多的企业总部进驻。原地基础上的产业升级，既人道又合理，是最好的产业升级方式。并不用迁走制造业，但是要求其总部也一并迁入。通过出台措施，扶持制造业企业逐步转化为“总部+加工”模式的总部经济。

现如今，观澜街道通过启动“低碳经济与宜居社区”建设，力推观澜街道低碳经济发展，改善当地的环境，也就向通过发展生产服务业来完善总部经济的投资软环境，从而也就更能吸引企业总部的迁入、发展总部经济，也将近一步加快观澜成为“总部+加工”的制造业总部化的区域。

因而在制造业总部化时，总部企业具有的完善的产业链，尤其是在“微笑曲线论”中占大头的研发和营销，将出现大批高素质、高收入的人群。收入高则将会有更高的消费需求，在楼市上也是如此。因而区域内的豪宅，如和黄·观湖园、金地·天悦湾、和黄·懿花园、招商·观园等，将在观澜制造业总部化时，受到利好冲击。（06）