导读：
    ■保障房只租不售，为何暂不可行？
    ■深圳“压力山大”：保障房投资超140亿/年
    ■大户型豪宅将越来稀缺：利好君墅、天悦湾、纯水岸
正文：

■保障房只租不售，为何暂不可行？

要想从源头上遏制骗购保障性住房的违法行为，只租不售可能是最直接、最彻底也最有效的方法。那么，这在深圳市能否可行呢？根据房地内参了解到的情况：5月9日，深圳市住建局对此回应称，这一设想暂不可行。原因有四：

1、国家政策尚未作出相应调整。《经济适用住房管理办法》规定，购房人住满5年后可以上市转让；2、保障性住房建设资金压力大；单靠财政资金支撑保障性住房建设，势必难以为继；3、采用只租不售的模式供应保障性住房，将给政府的后续监管工作带来很大压力；4、目前新加坡、香港等国家和地区也是租售并举，并没有完全禁止保障性住房销售。

稍加分析，可以发现：国家政策、后续监管、国际惯例这三大因素，可能都只是托词。首先，作为经济特区，深圳有立法权，完全可以根据实际情况对政策进行调整；其次，有资料显示，深圳市住宅租赁管理服务中心人年均收入30万。作为纳税人，有理由相信：拿着这么高的收入，租赁管理服务中心完全应该、而且能够提供对等的监管服务。换个角度来看，如果连租都监管不好，售就能管好么？而且保障房出售一旦出现问题，后果远比出租严重。

■深圳“压力山大”：保障房投资超140亿/年

此外，香港、新加坡都有着非常严格的司法制度，以及严格的居屋购买资格审查，可以有效避免了骗购等现象。在香港骗取公屋（廉租房）都会被判罚款20000港元及监禁6个月，在深圳骗购经适房却只有区区5000元处罚。骗购经适房的实质是诈骗犯罪，即使处罚标准提至20万，与骗购得手后的巨大收益相比，罪刑并不对等。香港惯例其实并不适用于深圳。

可见，以上这些原因，其实都是站不住脚的。最重要且唯一能够拿得出手理由应该是“资金压力”。根据规划，深圳市在今年将建设7.3万套各类保障性住房。而整个“十二五”期间，将建设24万套各类保障性住房。如此大规模的保障性住房建设，如果不能通过出售保障性的方式快速回笼建设资金，单靠财政资金确实很难支撑。

我们不妨算一笔帐，按照每套64㎡计算，今年深圳将建设保障房467.2万㎡。而整个2010年，深圳住宅销售面积才313.15万㎡。按照3000元/㎡的建设成本，需要一次性投资140.16亿。让深圳市政府一下子拿这么多钱出来，确实有点“压力山大”。而整个“十二五”期间，保障房总建筑面积为1536万㎡，需耗资460.8亿。

■大户型豪宅将越来稀缺：利好君墅、天悦湾、纯水岸

如果深圳保障房政策执行到位，在未来几年内将形成“公共租赁房、经济适用住房、安居型商品房、商品住房”并驾齐驱的住房体系。其中，《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》明文规定，深圳市今后每年安居型商品房配建总量将不低于商品住房总建筑面积的30%。而公共租赁房、经济适用住房的供应量，还要在安居型商品房供应量之上。

深圳的整个房地产业生态也将彻底发生改变。公共租赁房、经济适用住房、安居型商品房等建筑面积一般在90㎡以下，且以60㎡左右的小户型为主。在未来几年内，这些小户型的住房将大量涌向二级市场，对租赁、买卖等环节都会构成强大的压力。特别是远城区的小户型商品房、没有合法产权的集资房，受冲击会比较大。城区内的小户型，由于交通方便、配套完善、租赁稳定，则不会受到影响。

在这样的市场环境下，最值得关注的商品房将是大户型豪宅项目。首先，公共租赁房、经济适用住房、安居型商品房将占用大量用地，商品房的用地将大量减少，大户型豪宅供应会相对减少；其次，之前虽然也有90/70限制，但是开发商都会通过合拼户型来规避政策，大户型成为市场主流。但是保障房基本上不可能有合拼，小户型必然成为主流，在新建商品房中，大户型将越来稀缺。

那么，开发商应该怎么办呢？房地内参的建议是：除城区以外，在其他区域开发商都不应该与政府竞争，与政策博弈。把小户型保障性住房的建设交给政府，而商品房开发商则应该与政府进行差异化竞争，选择资源好的地段，建设高品质的大户型豪宅，满足政府所不能满足的那些高端住房需求；或者在交通便捷、人流密集的地段，开发综合体项目。而观湖园·君墅、金地·天悦湾、华侨城·纯水岸9期等资源型大户型豪宅、以及华盛·西荟城等综合体项目，也就更值得高端购房者与投资客的关注。（13）*1.5