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投资分析
年内投资必配品:大都汇,八十二?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-05-12 11:29:11点击4770


导读:
       ■主动应市,2万/㎡降至1.7万/㎡
       ■买房,送豪车,试问有谁不干?!
       ■最值投资小户新盘:佳兆业·大都汇,未来溢价82%
正文:


■主动应市,2万/㎡降至1.7万/㎡

全国首例“套娃房”——佳兆业·大都汇,五一正式开盘,一套大房里设计2/3个小套房的创意居住空间,成为业内一大开创性实践。在居住空间已被极致利用,给予消费者超强实用功能的同时,据悉,项目如今从2万/㎡均价降至1.7万/㎡,每平米降价3000元,该举动无不再次给予消费者超值优惠。那么如今,我们又将如何看待这个项目呢?

继限购、限贷后,5月1号又一记重磅——限价袭击,给房地产市场带来史无前例的巨大影响。无论是开发商还是消费者,都受到不同程度的波及,开发商紧急调价,消费者集中选购,已成为近期趋势。

而日前佳兆业·大都汇也应调控之压,主动调价,将均价降为1.7万/㎡,主推户型为59㎡1房户型,71-103㎡两房X2系户型,74㎡2房X1户型,124㎡3房X3户型。其中,70㎡以上户型可拆成两套独立公寓,120㎡以上户型可拆成三套独立公寓,都只需一个购房指标。由此,项目继实用空间创新之后,如今价格的超值实惠,再次引起市场关注。

■买房,送豪车,试问有谁不干?!

事实上,3000元的价格攻势,直观感受并不强烈,但若以一套120㎡户型参照,则具有很强的说服力。对于消费者而言,相当于原本需要总价240万才可购买的房子,如今只需204万,之间存在36万的价差,也即是说,如今佳兆业·大都汇降价,完全相当于买一套房,随即赠送一辆豪华轿车。这样的优惠力度,可想而知。

而对于投资者而言,从2万/㎡降至1.7万/㎡的账面价格,意味着实际价格有较大幅度的溢价空间。以1.7万/㎡的定价,与目前住宅市场3.5的公平投资回报率计算可知,项目年租为1.7万/㎡*3.5=595元/㎡,那么月租将近50元/㎡。

而纵观佳兆业·大都汇所处地段,其50元/㎡的月租其实与市况不相对称。项目位于深惠路布吉客运站地铁口,所处地段汇集3#、5#两条地铁轨道线、布吉客运站、京九铁路布吉站、布吉客运站的公交汽车总站等五项核心交通枢纽。

周边累计30多条公交线路 ,10余个公交车站,而乘坐3#地铁,6站可到东门、8站即达罗湖中心,全程只需约15分钟,拥有无法比拟的交通优势。事实上,深圳城市建设31年,能把3大铁路交汇、2大客运和公交站集合在一起的住宅产品,除佳兆业·大都汇,绝无仅有。因此,就这点,项目月租不应低于50元/㎡。

■最值投资小户新盘:佳兆业·大都汇,未来溢价82%

其外,项目与罗湖投入370亿巨资打造“国际消费中心”的清水河—笋岗片区,近在咫尺。未来该片区将实现产业升级、人口置换,引入大量高端产业,吸引高素质服务人员、创意人士、金融从业人员聚集。未来,该片区将产生的经济辐射效应不容小觑,而作为周边紧邻物业,首当其冲,最先受益。

这样来看,50元/㎡的月租,确实低估。据房地内参www.BANQ.cn综合项目所在地段、交通条件、片区发展前景等指标分析,佳兆业·大都汇所在区域,月租应达70元/㎡,才是市场合理估值。(这还是保守估计)

那么,也就意味着佳兆业·大都汇价格为70元/㎡·月*12/3.5=2.4万/㎡才是合理售价。而2.4万/㎡的合理售价与如今降价后1.7万/㎡的实际售价,相差了7000元。由此推算,项目未来存在7000元/1.7万/㎡=41%的溢价空间,若在加上首付5折的优惠,溢价空间高达82%。

如此看来,深圳实用功能最优、价格最实惠、未来升值潜力最大的小户新盘,非佳兆业·大都汇莫属。而这样的项目,不正是投资者的最爱吗?!(03)


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