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行业观察
首先得益、尾后受损:星河时代’半求讲座5

作者:尹香武(半求) 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-05-13 13:33:45点击6097


前注:暴雨,也无法阻止对真相与知识、理论的向往!受星河地产之邀,房地内参www.BANQ.cn于4月17日下午15:00-17:30在星河时代营销中心举办了《限令下的房产投资布局之道》讲座。

有来自求迷会、星河时代客户、投资客网友等110位听众与我司负责人尹香武(半求)先生一起,共同经历了一场长达两个半小时、中途无休、充满智慧含量的头脑激荡。

现将讲座记录分章节发布。由于是文字速记稿、可能存在错漏、以及口语环境下与文字表意的差,请各位自行鉴别,仅供参考!

半求:

(四)、加息

回顾两个过程,一般的观点会这么认为,加息就是利空,减息就是利好,是不是这样?大家都会认为是这样。我们来看一看,1992年到1997年,香港是处于加息周期,92年到97年香港房价翻了一倍,那是加息周期、不是减息周期,但房价大涨,大家听清楚了。2000年到2003年是减息周期,这个时间里房价跌了25%以上。其实在有一个平衡点之前,加息是利好,过了这个平衡点之后,加息是利空,如果说加息是利空,为什么92年到97年在如此加息的情况下房价还涨呢,这是什么道理呢?因为当时的香港加息还是实际负利率,就是这个问题。我个人的判断,大陆5%以前的加息不能对房地产造成实质影响,5%以前在大陆的加息可以视为不存在。

上个月CPI是5.2%,现在存款是3.25%,还在负利率,在这种情况下,我个人认为加息最起码不是利空,我们不敢讲利好,过了这个临界点就很难讲了,过了临界点,我们要重新评估。对于加息,目前我们的看法要适度的公平、公正一点,和加息对比,我更担心的是提高存款准备金率,因为它直接把钱给收缴了,比如说你现在加了一个存款准备金率,一下收走2000个亿,它收走2000个亿,不仅仅是2000个亿,你的乘数是5,那就是一万亿收跑了,这个影响比加息大。

美国的加息相当于我们的提存款准备金率,美国加息是加美联储和商业银行之间的息,商业银行和客户的息美联储是不管的,你们自由竞争,免费给他,他也不管,你要两倍利率给他,他也不管,他们没有所谓客户利息的管理,是商业银行自己定的。但是提高存款准备金率的影响大,导致放款慢,我自己卖两个铺,最少的拖了9天,最长的拖了14天,他给我打电话说您已经很特殊了,也就是说别人还拖得慢。后来搞得我没办法,我在微博上曝他们的光,曝了几天,他们就给我钱了,放款慢了。我相信在座的各位也买卖过物业,你们也遇到过这个情况。加息本身并不可怕,在5%以前,我们可以视为不是利空,我们不好讲是利好。但是,提存款准备金率的影响比较大。

我前段时间曾经捋了一下我们的货币,从1980年开始捋,1980年M0,就是印刷的现钞,一直到2010年,M0增长的幅度真的和GDP增长差不多,GDP增长11%,印刷的钞票也就是11%,但是为什么现在的钱多了呢?原来没有按揭的时候,商业银行扩张能力不够,原来借钱给企业,企业把钱存给它,它再借钱给企业,而现在不是这样,现在是通过房地产作为一个工具,我是银行,我把两千亿借给你们,你们的钱没拿到手,还在我的手里,我又把这两千亿借给别人,因为他面对的借贷对象不同了,自从1998年开始按揭在中国出现,中国的M2出现一个暴涨的情况,银行本身创造货币很多,这个钱总在他的手里,但是他借给N个人,这是M2增长要命的一个东西。

(五)房价和货币的关系

之前我提到了一个观点,为什么说现在拥有货币还是比较危险呢?传统的经济理论,我一说大家可能心领神会,经济危机来了,然后政府就开始注入货币,拯救经济。如果波段够长,就有一个问题,就是经济开始复苏就是实业开始复苏,实业开始复苏就会挤占投资的钱,投资就会受影响。在经济危机之后,复苏的钱放大,投资业会下降,他把钱抽过去了,这个是长波段里面出现的情况,1929年美国政府就是这个情况,不太敢印钞票,怕担通货膨胀的责任,但自从凯恩斯主义出现之后,凯恩斯觉得刺激经济就好,把路摧毁再修就好了,你往里面注入货币,有通货膨胀,影响比较小就好了,凯恩斯是短波化生存的一个理论基础。因此现在是怎样呢,美国说搞完第一轮量化宽松不够,我就搞第二轮,搞完第二轮不够,我就搞第三轮,现在治国的人大部分是从金融业出来的,金融业出来的人就搞投资为本,所以他们现在是以货币工具来调整,我动货币,我不动别人,如果说是长波段,现在发出的号召就应该是卖出,房产要卖出。但是我们再回过头来看,假设我们做一个游戏,在座的各位把房子都抛掉,如果大家都一致抛房子会带来一个结果,经济受影响,不要以为政府真的那么恨房地产,一秒钟的事可以转变。

07年在调控,后来一夜之间鼓励买房,如果说经济影响足以使得下岗人员大规模增加的话,房地产政策立马转向,继续注入货币,不管中国注不注入,反正日本的人肯定是不想承受痛苦,他们在荣景时期生活的时间太长,他们已经受不了紧缩了,美国人也一样,欧洲人好一点,所以德国人真的值得我们称赞,要紧缩,德国人就紧缩,美国人不一样,美国人很纵容自己,离不开那个游泳池,离不开那个游艇,离不开那个接近于零的贷款。美国人离不开,我们最大的贸易伙伴和全球的“火车头”是美国,中国货币是捆绑美元的,如果美国注入,中国必须要注入。在这个时候,短波化生存,如果我们做个游戏,全部清仓,我不建议全部清仓,如果你在这个时候清了,也许三年之后货币注入又开始了,货币注入首先得益的是投资,你做实业,你卖鞋子,你就卖150,你能加到250吗,你加到250,自己就成了两百五,卖不动了,生产力太富余了。

注入货币,搞实业的人不敢提价,减量保价可以,你把价格从一块钱提到三块钱试试看,做实业的人注入货币不敢提价,他不敢提价,钱就进去了。投资品先得益,然后通货膨胀,他再得益,通货膨胀本想涨价,得一下益,那就约谈他,他得益,农民就得益,约他。投资品首先得益,我们用了“首先得益,尾后受损”来形容现在的投资,他受损的时候,你已经看得见了,最后如果出现,那就解压,恶性通胀就是你要抛的时候了。恶性通胀来了,你就抛,如果政府连他都不允许了,那就很危险了,那你就走吧,现在还在控制,还是劣性,所以,我不是很建议全部清仓,对于优质品,在目前的货币情况下,出仓在上车的那个代价可能会更大。这就是我看完这些东西,回过头来看,又给我了我闷棍,优质房地产就不要买卖,岂不是要停了嘛,但是结论就是这样。在短波化的情况之下,假设出现这种情况,可能政策的转向会比较快。

我们对政策的评估要讲理性,不要把政府当成一个神圣的宗教,政府保它的地位、保它的权位很重要,所以这个时候,货币在这么狂印的情况下,去年年底72.5万亿,2010年是16.8万亿,在这种情况之下拥有货币不划算,作为一个家庭来讲,我觉得拥有50万现金保证生活质量就可以了,这是我个人的观点。拥有货币,风险还是比较大的。

好了,我的但方面的讲话就这些,仅供参考,接下来就是问答阶段。

后注:全文刊载结束,个人意见仅供参考,且文中判断属规则性判断。

星河时代营销中心内举办,到场110人


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