前注：暴雨，也无法阻止对真相与知识、理论的向往！受星河地产之邀，房地内参www.BANQ.cn于4月17日下午15：00-17:30在星河时代营销中心举办了《限令下的房产投资布局之道》讲座。

有来自求迷会、星河时代客户、投资客网友等110位听众与我司负责人尹香武（半求）先生一起，共同经历了一场长达两个半小时、中途无休、充满智慧含量的头脑激荡。

现将讲座记录分章节发布。由于是文字速记稿、可能存在错漏、以及口语环境下与文字表意的差，请各位自行鉴别，仅供参考！

半求：

（四）、加息

回顾两个过程，一般的观点会这么认为，加息就是利空，减息就是利好，是不是这样？大家都会认为是这样。我们来看一看，1992年到1997年，香港是处于加息周期，92年到97年香港房价翻了一倍，那是加息周期、不是减息周期，但房价大涨，大家听清楚了。2000年到2003年是减息周期，这个时间里房价跌了25%以上。其实在有一个平衡点之前，加息是利好，过了这个平衡点之后，加息是利空，如果说加息是利空，为什么92年到97年在如此加息的情况下房价还涨呢，这是什么道理呢？因为当时的香港加息还是实际负利率，就是这个问题。我个人的判断，大陆5%以前的加息不能对房地产造成实质影响，5%以前在大陆的加息可以视为不存在。

上个月CPI是5.2%，现在存款是3.25%，还在负利率，在这种情况下，我个人认为加息最起码不是利空，我们不敢讲利好，过了这个临界点就很难讲了，过了临界点，我们要重新评估。对于加息，目前我们的看法要适度的公平、公正一点，和加息对比，我更担心的是提高存款准备金率，因为它直接把钱给收缴了，比如说你现在加了一个存款准备金率，一下收走2000个亿，它收走2000个亿，不仅仅是2000个亿，你的乘数是5，那就是一万亿收跑了，这个影响比加息大。

美国的加息相当于我们的提存款准备金率，美国加息是加美联储和商业银行之间的息，商业银行和客户的息美联储是不管的，你们自由竞争，免费给他，他也不管，你要两倍利率给他，他也不管，他们没有所谓客户利息的管理，是商业银行自己定的。但是提高存款准备金率的影响大，导致放款慢，我自己卖两个铺，最少的拖了9天，最长的拖了14天，他给我打电话说您已经很特殊了，也就是说别人还拖得慢。后来搞得我没办法，我在微博上曝他们的光，曝了几天，他们就给我钱了，放款慢了。我相信在座的各位也买卖过物业，你们也遇到过这个情况。加息本身并不可怕，在5%以前，我们可以视为不是利空，我们不好讲是利好。但是，提存款准备金率的影响比较大。

我前段时间曾经捋了一下我们的货币，从1980年开始捋，1980年M0，就是印刷的现钞，一直到2010年，M0增长的幅度真的和GDP增长差不多，GDP增长11%，印刷的钞票也就是11%，但是为什么现在的钱多了呢？原来没有按揭的时候，商业银行扩张能力不够，原来借钱给企业，企业把钱存给它，它再借钱给企业，而现在不是这样，现在是通过房地产作为一个工具，我是银行，我把两千亿借给你们，你们的钱没拿到手，还在我的手里，我又把这两千亿借给别人，因为他面对的借贷对象不同了，自从1998年开始按揭在中国出现，中国的M2出现一个暴涨的情况，银行本身创造货币很多，这个钱总在他的手里，但是他借给N个人，这是M2增长要命的一个东西。

（五）房价和货币的关系

之前我提到了一个观点，为什么说现在拥有货币还是比较危险呢？传统的经济理论，我一说大家可能心领神会，经济危机来了，然后政府就开始注入货币，拯救经济。如果波段够长，就有一个问题，就是经济开始复苏就是实业开始复苏，实业开始复苏就会挤占投资的钱，投资就会受影响。在经济危机之后，复苏的钱放大，投资业会下降，他把钱抽过去了，这个是长波段里面出现的情况，1929年美国政府就是这个情况，不太敢印钞票，怕担通货膨胀的责任，但自从凯恩斯主义出现之后，凯恩斯觉得刺激经济就好，把路摧毁再修就好了，你往里面注入货币，有通货膨胀，影响比较小就好了，凯恩斯是短波化生存的一个理论基础。因此现在是怎样呢，美国说搞完第一轮量化宽松不够，我就搞第二轮，搞完第二轮不够，我就搞第三轮，现在治国的人大部分是从金融业出来的，金融业出来的人就搞投资为本，所以他们现在是以货币工具来调整，我动货币，我不动别人，如果说是长波段，现在发出的号召就应该是卖出，房产要卖出。但是我们再回过头来看，假设我们做一个游戏，在座的各位把房子都抛掉，如果大家都一致抛房子会带来一个结果，经济受影响，不要以为政府真的那么恨房地产，一秒钟的事可以转变。

07年在调控，后来一夜之间鼓励买房，如果说经济影响足以使得下岗人员大规模增加的话，房地产政策立马转向，继续注入货币，不管中国注不注入，反正日本的人肯定是不想承受痛苦，他们在荣景时期生活的时间太长，他们已经受不了紧缩了，美国人也一样，欧洲人好一点，所以德国人真的值得我们称赞，要紧缩，德国人就紧缩，美国人不一样，美国人很纵容自己，离不开那个游泳池，离不开那个游艇，离不开那个接近于零的贷款。美国人离不开，我们最大的贸易伙伴和全球的“火车头”是美国，中国货币是捆绑美元的，如果美国注入，中国必须要注入。在这个时候，短波化生存，如果我们做个游戏，全部清仓，我不建议全部清仓，如果你在这个时候清了，也许三年之后货币注入又开始了，货币注入首先得益的是投资，你做实业，你卖鞋子，你就卖150，你能加到250吗，你加到250，自己就成了两百五，卖不动了，生产力太富余了。

注入货币，搞实业的人不敢提价，减量保价可以，你把价格从一块钱提到三块钱试试看，做实业的人注入货币不敢提价，他不敢提价，钱就进去了。投资品先得益，然后通货膨胀，他再得益，通货膨胀本想涨价，得一下益，那就约谈他，他得益，农民就得益，约他。投资品首先得益，我们用了“首先得益，尾后受损”来形容现在的投资，他受损的时候，你已经看得见了，最后如果出现，那就解压，恶性通胀就是你要抛的时候了。恶性通胀来了，你就抛，如果政府连他都不允许了，那就很危险了，那你就走吧，现在还在控制，还是劣性，所以，我不是很建议全部清仓，对于优质品，在目前的货币情况下，出仓在上车的那个代价可能会更大。这就是我看完这些东西，回过头来看，又给我了我闷棍，优质房地产就不要买卖，岂不是要停了嘛，但是结论就是这样。在短波化的情况之下，假设出现这种情况，可能政策的转向会比较快。

我们对政策的评估要讲理性，不要把政府当成一个神圣的宗教，政府保它的地位、保它的权位很重要，所以这个时候，货币在这么狂印的情况下，去年年底72.5万亿，2010年是16.8万亿，在这种情况之下拥有货币不划算，作为一个家庭来讲，我觉得拥有50万现金保证生活质量就可以了，这是我个人的观点。拥有货币，风险还是比较大的。

好了，我的但方面的讲话就这些，仅供参考，接下来就是问答阶段。

后注：全文刊载结束，个人意见仅供参考，且文中判断属规则性判断。

星河时代营销中心内举办，到场110人