导读：
       ■拒迎之声明
       ■30年来“一级沿海→二级沿海”
       ■二级沿海省的优劣之分
       ■“中国最猛三省”中：最看好安徽
       一、“中国最猛三省”的对比分析
       二、语系影响商业文明
       三、不可忽视的“领袖红利”
       四、小结
       ■背书与否：合肥最值的盘？
       一、现金堰塞湖的优良分流处
       二、三大租赁效应：商圈、院校、品牌
       三、华中省会中最值的一环？
       ■结语：从合肥到武汉，你懂的！
正文：

■拒迎之声明

5月11日，房地内参负责人尹香武（半求）先生专程去了趟合肥。此去乃应万科之邀，为其将售的、在合肥的首个商物性质精装公寓---合肥万科·铂客公寓，向其营销团队提供决策咨询。

因此，历史上就对房地内参提供商业咨询有不同意见的网友们就不要往下看了。本文及其后续文章都是房地内参www.BANQ.cn之前研究、当时会谈的扩充，我们会推出一个系列，仅供各位有兴趣的人们参考、相信会有收获。

而本文中的观点，适合于两个城市的两个项目：合肥万科·铂客公寓、武汉福星惠誉·水岸国际，这两个项目位居的地段、产品性质、销售价格等都基本接近。

■30年来“一级沿海→二级沿海”

中国的改革开放，是1978年逐渐从沿海省份的经济城市开始的，沿着中国海岸线由南到北，分别是西南地区的广西、海南，华南的广东、福建，华东浙江、上海、江苏，华北的山东、河北、天津，东北的辽宁，这11个省份（直辖市）的主要城市，除西南地区因山地导致不利于经济（交通）之外的，其它省份的主要城市构成了中国经济的第一极。

30年后，沿海各省的各主要城市的营商成本过高，投资机会快速减少或者转型、产业也开始大规模转移。距离大海只隔了一个省份的二级沿海省份开始成为承接产业转移的主力：西南地区的云南、贵州，华中地区的湖南、江西、安徽、河南，华北地区的山西、内蒙，东北地区的黑龙江，这9个省份就是中国的二级沿海省。

其中，西南地区依然受限于山地交通不便，其余的湖南、江西、安徽、河南、山西、内蒙、黑龙江都成为2008年以后，中国产业转移的最主要受益者。2010年全国GDP增速为10.3%、沿海各省基本保持在11%以下，但是二级沿海省份的增长开始加速、反超沿海省份。

■二级沿海省的优劣之分

二级沿海省2010年的经济增长数字排名如下：1、内蒙古15.0%；2、安徽省14.5%、湖南省14.5%；3、江西省14.0%；4、山西省13.9%；5、贵州省12.8%；6、黑龙江12.5%；7、云南省12.3%；8、河南省12.0%。

上述数据，内蒙主要依赖于资源价格的上涨，系统性优势并不明显。之外就是安徽、湖南、江西三省的表现最引人注意，增速都在14%以上。而这中国“最猛三省”，主要是受到中国最主要的两个经济中心---长三角、珠三角的产业转出之益：

1、江西则是中国唯一与东海、南海都只隔了一个省的省份，受华东、华南两处沿海经济带的双重辐射，地理优势上最明显；
2、湖南与东海隔了两个省、与南海之隔了一个广东省，因此主要受广东辐射；
3、安徽则主要受华东地区辐射，与南海则隔了两个省。

这三省中，房地内参www.BANQ.cn个人更看好安徽。为何？

■“中国最猛三省”中：最看好安徽

一、“中国最猛三省”的对比分析

江西地方语音调较横，久困的山民习气较多，非此即彼的性格要单打独斗做大事、要不一盘散沙，商业文明欠缺、高铁也旁落。加之华东、华南两边靠，其实使华南、华东对之都有所戒心。这是三省中优点、缺点都最突出的省份！

湖南消费、娱乐主义盛行，主要与华南地区结合紧密，受高铁影响大，但湖南民风强悍，与江西一样山民较多，革命传统与商业的协作文明骨子里冲突较大，但相对江西来说，湖南人抱团！

安徽属于华东语系、说话语调温和，人的个性也温和，历史上的徽商传统、使安徽诚信度比较高，华中地区的河南等其它省出了这么多食品问题，但安徽、江西、湖南三省（尤其是安徽）的名声依然比较清白，就是一个明证。这些因素使安徽更容易接纳四面八方的商人。

二、语系影响商业文明

可能各位觉得房地内参www.BANQ.cn将说话当作判断城市经济的做法很不屑一顾。但各位千万不要小看说话，做生意的人，有三种语调会得到更多的好处：显得傻的、显得温和的、显得幽默的。反观官气十足的北京、天津，语调过正的河南、河北，过于响亮的山东、东北，其实新诞生的好民营企业不多！

说话听起来显得傻（没有贬义啊，反而值得学习）的，是广东、福建两省，让人们没有戒心容易达成合作。
说话显得幽默的，是四川语系，四川、重庆、贵州既是，所以四川、重庆虽处山地，但诞生了不少好企业。
说话显得温和的，主要是华东地区，吴哝细语之下，人们很难发生极端的矛盾，容易合作。未来一定是说话语调温和、幽默的地方更占到经济便宜。

三、不可忽视的“领袖红利”

看好安徽，还有几条重要理由，一是水灾已消、二是领袖红利。人们最关心的淮河灾害问题，随着上游水利工程已经建成，安徽这个水灾大省、为长江下游而牺牲的大省，已经不复往日之灾了！各位想想你已经多久没有听过安徽水灾了？

之外，从上届、到本届，以及下届，三届中央班子中，来自华东、尤其是于安徽有渊源的常委最多。人都是有感情的，人际是有价值的，安徽未来10年里（现在还有两年，一般连任8年）将收到最好的领袖人际红利。

四、小结

在中国最猛三省中，其首要经济城市也恰都是各自的省会，不象辽宁看大连、山东看青岛、广东看深圳、浙江看宁波。房地内参看好安徽，则意味着在江西省会南昌、湖南省会长沙、安徽省会合肥中，中长期看最看好的是-----合肥！

不知各位是否有些意外？当房地内参www.BANQ.cn认真参阅与分析资料、并进行深度思考之后，自己也颇感意外，但分析与投资总是理性的行为！

■背书与否：合肥最值的盘？

那么看好合肥，又应该在合肥看好什么项目？房地内参对合肥有宏观与中观上的把握，但是微观上并没有深入研究。但，在当前住宅限购、限贷的情况下，商物性质的合肥万科·铂客公寓值得背书：

一、现金堰塞湖的优良分流处

1、在通胀依旧、房租上涨的情况下，商物性质不受限，面积小、总价低的万科·铂客公寓为现金堰塞湖提供了良好的分流去处。

2、商物性质的小公寓，流动性强、变现快、经营难度小，因此是优良去处，属于现金通货的优秀替代品：硬通货！

二、三大租赁效应：商圈、院校、品牌

1、万科·铂客公寓位于合肥第二大商圈、也是当地现代商圈--三里庵商圈侧，属商圈小户，租房客流与租金均有保障。

2、万科·铂客公寓所在的合肥蜀山区，不但靠近商圈，还与中国科技大学、安徽农业大学、炮兵学院等合肥75%的高校资源，类似北京海淀区、深圳南山区。各位要注意，现在的院校学生，有钱很多都到学校附近租赁小公寓享受自由生活，因此在北京海淀、深圳南山等高校密集区出现了高校租赁效应、或者说“院校租赁效应”。万科·铂客公寓的高校租赁客源恐怕在我们的想象之外。

3、合肥万科·铂客公寓区域内、带精装的高档公寓租金已达约40元/平米。按深圳投资回报率要求、此租金对应理论售价为14000元/平米；合肥当地要求的回报率高出不少、对应理论售价为10000元/平米即是合理的。但考虑万科属快流型公司，定价可能接近甚至低于此价位。而在通胀情况下，未来5年内靠近商圈的租金有50%的提升空间。

4、万科本身的品牌、及万科物业服务一直非常优质，就本项目推出的代为租赁管理模式比较省心，其品牌效应不可忽视。万科·铂客公寓可能带来的客户，与其它项目的租赁目标客户完全不同，其对价能力可能更强。

三、华中省会中最值的一环？

1、我们在三年多以前说过，除西藏等极少数省会之外，其余省会城市的熟地新盘单价都将过万。而之后，这些城市200平米住豪宅，纷纷表现出“内环千万、一环五百万、二环三百万、三环二百万”的资产分布特征。

2、万科·铂客公寓位于合肥南一环、西一环的交汇点，在华中、华东、华南省会及以上城市中，这可能是少见的万元精装商物公寓，其“最便宜一环”的性价比值得注意！

■结语：从合肥到武汉，你懂的！

如果专业分析，得出的是意料之中的结论，那么意味着这种机会是白马，分析者没有兴奋感还不说，其价值也肯定不高。所以，专业分析者做梦都在找大家都没有发现的分析线索，一旦分析得出的是意料之外的结果，就非常令人兴奋。

而分析的结果出人意料之外，一般地说有几种可能：1、大家都没有发现的机会，黑马机会是最让人兴奋的；2、现在之后、预期之内的机会，这种机会需要以时间换空间；3、分析结论错误、会导致损失，这是最考验人的，需要老手与天才方能鉴别。

对于中国最猛三省、对于最看好合肥、对于万科·铂客公寓的分析，房地内参www.BANQ.cn给予以上几种可能性的概率分别是：1、40%；2、50%；3、10%。最后提醒一句：楼市不是股市，其更具规律性、稳定性，如果你认可在全球得到验证的产业转移规律、如果你对13亿中国（相当于又一个新世界）的经济有信心，那么，我们愿意将第三种可能的概率调降到5%！而前两种可能性的概率合计调升为95%。

而最后，请允许我们向您提及位于武汉内环中心地段的福星惠誉·水岸国际，其项目地段、产品性质、销售价格等都基本接近合肥万科·铂客公寓，这两个项目，都一并提供给东南飞的人们、以及武汉与合肥的网友们，你们有福了！在股市中，95%的概率叫什么来着？你懂的！