导读：
        ■通货膨胀，苦了中产
        ■资产配置，房产仍不可少
        ■进要可攻，退亦可守
        ■首选“攻守兼备型物业”
        ■居住价值决定投资价值
正文：

■通货膨胀，苦了中产

在刚刚过去的4月份，深圳CPI涨幅达到6.4%，创下去年11月份以来的新高。按照这样的趋势，年度CPI很可能突破6%。穷人无钱可投，富人有畅通的投资渠道；当下最痛苦的，就是那些可投资资金在30-70万的中产阶层。

假设你手里有30万，如果什么都不做，到年底将缩水1.92万。而央行年内二次加息后，一年期存款年利率为3.25%，实际利率水平仍为负数，约为负2.75%。也就是说，即使考虑存款利息因素，仍将缩水8250元。

投资可能有风险，不投资风险更大。与不确定的投资风险相比，确定性的通货膨胀所导致的财富缩水更令人恐惧。如果什么都不做，只能眼睁睁的看着财富缩水。所以说，“这毫不动弹，却也就是一个大错”！对中产阶层来说，可供选择的投资渠道，不外乎这么两个：要么购买股票、债券、基金等有价证券，要么投资房地产。

■资产配置，房产必不可少

而根据经济学家张五常教授的“财富仓库”理论，房地产不仅具有投资价值，同时也是最为重要的财富累积仓库。即使遭遇价格暴跌，资产仍然存在，而且有用途有租值，还有止跌回升的机会。而股票、债券、基金等不过是纸面财富，下降至零就什么也没有。与这些“毒资产”相比，作为财富仓库，房地产相对来讲要更为可靠。

2010年以来，通货膨胀正在加速，而中国股市一直都是散户绞杀机。所以无论涨跌，在中产阶层的资产配置清单上，房地产都是必不可少的一部分。一方面，不至于让通货膨胀将财富轻易吞噬，实现资产的保值增值；另一方面，可以有效分散投资风险，给自己的财富找一个相对安全的仓库。

在当前市场调控依旧严峻的背景下，投资者要放弃激进的投资策略，放弃通过短炒牟取暴利的短跑心态，着眼于长远。关键问题在于，具体选择怎样的投资品种，是公寓、普通住宅？还是写字楼、商铺？

■进要可攻，退亦可守

“进要可攻，退亦可守”，这应该是当前阶段投资的基本准则。在下跌时，不至于损失全部本金，还有机会止跌回升、东山再起；在上涨时，能跟上市场大势，获得稳定的投资收益。

对于可投资资金在30-70万的中产阶层来说，目前动辄4-5万/㎡的写字楼、10多万/㎡的商铺，可望而不可及；商业物业正在成为大投资者、机构投资者的游戏，中产阶层想获得入场券都很困难。而在限购、限贷、限价的三限背景下，普通住宅的投资也需格外谨慎。

对住宅投资来说，有两个指标尤其值得关注，一为租售比，一为现金流。在当前背景下，对于住宅来说，只有租售比合理，而且有稳定现金流的物业，才具有投资价值。而这样的物业，才能真正做到攻守兼备。

■首选“攻守兼备型物业”

不妨以地铁3、5号线交汇站——布吉站口的佳兆业·大都汇为例，来说明这两个指标的重要性。根据国际经验，房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。而综合项目所在地段、交通条件、片区发展前景等指标分析，佳兆业·大都汇所在区域，理论上来讲其月租应达70元/㎡，目前售价1.7万/㎡，租售比为1：242.86。

目前很多的深圳房屋租售比已超过1∶400，部分达到了1∶500甚至更高。也就是说，单纯从租售比来分析，佳兆业·大都汇是一个比较理想的投资标的。那么，剩下的问题就是是否有稳定的现金流了，或者说有没有稳定的高质量租客。

佳兆业·大都汇位于罗湖区北部。通过地铁3号线，6站可达老街、9站即到华强北站、12站进入CBD，只需约20分钟；通过地铁5号线，8站可达华南第一站——深圳北站。罗湖是深圳最成熟的商圈，有着发达的高端服务业，通过地铁可以为项目带来源源不断的高质量租户。在市场上，这样的“攻守兼备型物业”并不多见。

■居住价值决定投资价值

对住宅来说，居住价值也是极为重要的内容之一。事实上，只有居住价值突出的住宅，才能赢得高质量的租客，进而有良好的租金回报，带来稳定的现金流，使得租售比合理化。

那么，佳兆业·大都汇的居住价值如何呢？两条地铁线、一个客运枢纽站、一个长途火车站、一个公交总站，佳兆业·大都汇紧邻这五大交通枢纽。作为住宅，在深圳31年历史上仅此1栋，论其交通之便利，很难有项目能出其右。而交通的便利程度，是居住价值的重要组成部分。

其次，佳兆业·大都汇作为精装酒店式公寓，是集合式住宅的最高档产品。其2-5层为四星级酒店——可域酒店，7—33楼为精装公寓酒店式公寓，与酒店共享大堂及物业管理服务。四星级的装修、配套、服务水平，可以让客户享受到星级酒店的居住体验。而这将成为租售比和出租率最强大的保障。

所以说，居住价值决定投资价值。投资自住两相宜的“攻守兼备型物业”，在通胀到来时，将是中产阶层最后的财富避风港。（13）