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投资分析
“攻守兼”置业:佳兆业给出的解题方案

作者:HOMER 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-05-17 13:05:19点击4729


导读:
        ■通货膨胀,苦了中产
        ■资产配置,房产仍不可少
        ■进要可攻,退亦可守
        ■首选“攻守兼备型物业”
        ■居住价值决定投资价值
正文:

■通货膨胀,苦了中产

在刚刚过去的4月份,深圳CPI涨幅达到6.4%,创下去年11月份以来的新高。按照这样的趋势,年度CPI很可能突破6%。穷人无钱可投,富人有畅通的投资渠道;当下最痛苦的,就是那些可投资资金在30-70万的中产阶层。

假设你手里有30万,如果什么都不做,到年底将缩水1.92万。而央行年内二次加息后,一年期存款年利率为3.25%,实际利率水平仍为负数,约为负2.75%。也就是说,即使考虑存款利息因素,仍将缩水8250元。

投资可能有风险,不投资风险更大。与不确定的投资风险相比,确定性的通货膨胀所导致的财富缩水更令人恐惧。如果什么都不做,只能眼睁睁的看着财富缩水。所以说,“这毫不动弹,却也就是一个大错”!对中产阶层来说,可供选择的投资渠道,不外乎这么两个:要么购买股票、债券、基金等有价证券,要么投资房地产。

■资产配置,房产必不可少

而根据经济学家张五常教授的“财富仓库”理论,房地产不仅具有投资价值,同时也是最为重要的财富累积仓库。即使遭遇价格暴跌,资产仍然存在,而且有用途有租值,还有止跌回升的机会。而股票、债券、基金等不过是纸面财富,下降至零就什么也没有。与这些“毒资产”相比,作为财富仓库,房地产相对来讲要更为可靠。

2010年以来,通货膨胀正在加速,而中国股市一直都是散户绞杀机。所以无论涨跌,在中产阶层的资产配置清单上,房地产都是必不可少的一部分。一方面,不至于让通货膨胀将财富轻易吞噬,实现资产的保值增值;另一方面,可以有效分散投资风险,给自己的财富找一个相对安全的仓库。

在当前市场调控依旧严峻的背景下,投资者要放弃激进的投资策略,放弃通过短炒牟取暴利的短跑心态,着眼于长远。关键问题在于,具体选择怎样的投资品种,是公寓、普通住宅?还是写字楼、商铺?

■进要可攻,退亦可守

“进要可攻,退亦可守”,这应该是当前阶段投资的基本准则。在下跌时,不至于损失全部本金,还有机会止跌回升、东山再起;在上涨时,能跟上市场大势,获得稳定的投资收益。

对于可投资资金在30-70万的中产阶层来说,目前动辄4-5万/㎡的写字楼、10多万/㎡的商铺,可望而不可及;商业物业正在成为大投资者、机构投资者的游戏,中产阶层想获得入场券都很困难。而在限购、限贷、限价的三限背景下,普通住宅的投资也需格外谨慎。

对住宅投资来说,有两个指标尤其值得关注,一为租售比,一为现金流。在当前背景下,对于住宅来说,只有租售比合理,而且有稳定现金流的物业,才具有投资价值。而这样的物业,才能真正做到攻守兼备。

■首选“攻守兼备型物业”

不妨以地铁3、5号线交汇站——布吉站口的佳兆业·大都汇为例,来说明这两个指标的重要性。根据国际经验,房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。而综合项目所在地段、交通条件、片区发展前景等指标分析,佳兆业·大都汇所在区域,理论上来讲其月租应达70元/㎡,目前售价1.7万/㎡,租售比为1:242.86。

目前很多的深圳房屋租售比已超过1∶400,部分达到了1∶500甚至更高。也就是说,单纯从租售比来分析,佳兆业·大都汇是一个比较理想的投资标的。那么,剩下的问题就是是否有稳定的现金流了,或者说有没有稳定的高质量租客。

佳兆业·大都汇位于罗湖区北部。通过地铁3号线,6站可达老街、9站即到华强北站、12站进入CBD,只需约20分钟;通过地铁5号线,8站可达华南第一站——深圳北站。罗湖是深圳最成熟的商圈,有着发达的高端服务业,通过地铁可以为项目带来源源不断的高质量租户。在市场上,这样的“攻守兼备型物业”并不多见。

■居住价值决定投资价值

对住宅来说,居住价值也是极为重要的内容之一。事实上,只有居住价值突出的住宅,才能赢得高质量的租客,进而有良好的租金回报,带来稳定的现金流,使得租售比合理化。

那么,佳兆业·大都汇的居住价值如何呢?两条地铁线、一个客运枢纽站、一个长途火车站、一个公交总站,佳兆业·大都汇紧邻这五大交通枢纽。作为住宅,在深圳31年历史上仅此1栋,论其交通之便利,很难有项目能出其右。而交通的便利程度,是居住价值的重要组成部分。

其次,佳兆业·大都汇作为精装酒店式公寓,是集合式住宅的最高档产品。其2-5层为四星级酒店——可域酒店,7—33楼为精装公寓酒店式公寓,与酒店共享大堂及物业管理服务。四星级的装修、配套、服务水平,可以让客户享受到星级酒店的居住体验。而这将成为租售比和出租率最强大的保障。

所以说,居住价值决定投资价值。投资自住两相宜的“攻守兼备型物业”,在通胀到来时,将是中产阶层最后的财富避风港。(13)


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