导读：
       ■香港人对大陆楼市的疑惑
       ■大陆楼市的罕见特色
       ■回乡不但购房，还与产业一起迁回
       ■合肥万科·铂客公寓、福星惠誉·水岸国际值得背书
       一、现金堰塞湖的优良分流处
       二、铂客公寓三大租赁效应：商圈、院校、品牌
       三、中国最便宜的内环：水岸国际
       四、万科·铂客公寓：华中省会中最值的一环？
       ■95%的概率叫什么来着？
正文：

■香港人对大陆楼市的疑惑

由于近期考虑合肥万科·铂客公寓、武汉福星惠誉·水岸国际的事比较多，所以格外留意相关信息。

昨天大女儿病了，本来是去社康中心，到后里面护士告知，熟悉的唐医生已经离开，原因是深圳房价高买不起房、连租房的成本也提高太快，而唐医生已经辞职回虎门老家当大夫了，他已经在那里买了房子。

后来就去了南山医院，在回家的路上，听香港881电台。主持人与嘉宾说，内地楼市好奇怪，打压一线城市，结果二线城市起来了。难道这些城市串通好了吗？其实这个问题，不但是香港人，连我们自己都没弄明白吧？为何？

■大陆楼市的罕见特色

中国大陆有几个特色：1、实施户籍制，并且福利捆绑与户籍；2、为东部与南部沿海地区发展作出巨大贡献的、来自其它地区的移民，绝大多数拥有的是原户籍，在工作所在地没有对应的社会福利；3、楼市政策各地不同，限令有区别对待。

这是举世罕见的特色，构成了香港人所疑问的各个城市联动的趋势。当东部沿海城市、南部沿海城市由于居住成本快速提高、通货膨胀的情况下，在东南沿海城市工作，但又并不拥有当地福利的移民们，就有了离回乡的必要性。而一旦东南沿海的产业再向中部城市转移，回乡置业就不仅仅是投资、而是随着工作机会一起回乡居住。

这与以前所谓的亲缘关系、地缘关系导致的购房完全不同。比如说，香港人在很长的时间回内地购房，往往是买给亲人，所以一旦有风吹草动这种购房力量就消失得很快。而内地，以前的回乡购房与香港人也类似，这种购房行为是不够坚定和坚决的。

■回乡不但购房，还与产业一起迁回

但现在内地出现的是，随着产业转移、回到户籍地的购房行为，其抗干扰能力是超强的：1、在东南沿海熏陶的结果是，觉得二线城市的房价很低；2、离家多年，因此对原户籍所在地并不了解，因此有没有当地低价记忆；3、需求为钢性。

因此，在沿海制造业向内地、尤其是向华中地区大规模转移的的背景下，压制一线城市、如合肥及武汉等二线城市就必将迅速崛起辣。以武汉、合肥在深圳有100万人计算，即使其中仅10%的人迁回原籍，也有10万之众，足以对合肥、武汉这两个城市带来冲击。

也即是说，五年及以前向东南沿海输出人口越多的华中地区，现在就越将受到回乡人口对楼市的正刺激效应。从这一点就可以看出，武汉集合式豪宅最高突破3万/平米（御江苑3期的精装）就非常有理由了，而当前住宅各地受限制，又使这个客户群开始考虑购入商住都可以的替代品。因此，位于武汉内环核心的福星惠誉·水岸国际、合肥万科·铂客公寓的价值与意义就突显出来。

■合肥万科·铂客公寓、福星惠誉·水岸国际值得背书

那么看好合肥、武汉，又应该在两城看好什么项目？房地内参对此有宏观与中观上的把握，但是微观上并没有深入研究。但，在当前住宅限购、限贷的情况下，商物性质的合肥万科·铂客公寓、福星惠誉·水岸国际值得背书：

一、现金堰塞湖的优良分流处

1、在通胀依旧、房租上涨的情况下，商物性质不受限，面积小、总价低的万科·铂客公寓、福星惠誉·水岸国际为现金堰塞湖提供了良好的分流去处。

2、商物性质的小公寓，流动性强、变现快、经营难度小，因此是优良去处，属于现金通货的优秀替代品：硬通货！

二、铂客公寓三大租赁效应：商圈、院校、品牌

1、万科·铂客公寓位于合肥第二大商圈、也是当地现代商圈--三里庵商圈侧，属商圈小户，租房客流与租金均有保障。

2、万科·铂客公寓所在的合肥蜀山区，不但靠近商圈，还与中国科技大学、安徽农业大学、炮兵学院等合肥75%的高校资源，类似北京海淀区、深圳南山区。各位要注意，现在的院校学生，有钱很多都到学校附近租赁小公寓享受自由生活，因此在北京海淀、深圳南山等高校密集区出现了高校租赁效应、或者说“院校租赁效应”。万科·铂客公寓的高校租赁客源恐怕在我们的想象之外。

3、合肥万科·铂客公寓区域内、带精装的高档公寓租金已达约40元/平米。按深圳投资回报率要求、此租金对应理论售价为14000元/平米；合肥当地要求的回报率高出不少、对应理论售价为10000元/平米即是合理的。但考虑万科属快流型公司，定价可能接近甚至低于此价位。而在通胀情况下，未来5年内靠近商圈的租金有50%的提升空间。

4、万科本身的品牌、及万科物业服务一直非常优质，就本项目推出的代为租赁管理模式比较省心，其品牌效应不可忽视。万科·铂客公寓可能带来的客户，与其它项目的租赁目标客户完全不同，其对价能力可能更强。

三、中国最便宜的内环：

1、我们在三年多以前说过，除西藏等极少数省会之外，其余省会城市的熟地新盘单价都将过万。而之后，这些城市200平米住豪宅，纷纷表现出“内环千万、一环五百万、二环三百万、三环二百万”的资产分布特征。

2、福星惠誉·水岸国际位居武汉内环的中心位置，销售价格1万/平米左右，是中国当之无愧的内环性价比之冠！

四、万科·铂客公寓：华中省会中最值的一环？

1、万科·铂客公寓位于合肥南一环、西一环的交汇点，在华中、华东、华南省会及以上城市中，这可能是少见的万元精装商物公寓，其“最便宜一环”的性价比值得注意！

■95%的概率叫什么来着？黑马！

犹如房地内参在《发现“最猛三省”硬通货：还乡投资衣锦计！》www.banq.cn/html/11044.htm一文中分析的那样，合肥、武汉这两个项目，其实是黑马，属于一线城市挤出效应、回乡就业潮流下的黑马机会：

1、属大家都没有发现的机会的概率是40%；2、现在之后、预期之内的机会的概率是50%；3、分析错误的概率是10%。最后提醒一句：楼市不是股市，其更具规律性、稳定性，如果你认可在全球得到验证的产业转移规律、如果你对13亿中国（相当于又一个新世界）的经济有信心，那么，我们愿意将第三种可能的概率调降到5%！而前两种可能性的概率合计调升为95%。

而最后，请允许我们再次向您提及位于武汉内环中心地段的福星惠誉·水岸国际、合肥一环的万科·铂客公寓，这两个项目，都一并提供给东南飞的人们、以及武汉与合肥的网友们，你们有福了！在股市中，95%的概率叫什么来着？你懂的！