导读：
    ■前言
    ■地段唯一性
     一、“珠三角曼哈顿”唯一综合体商务公寓
     二、珠江湾区：亚洲效率高地，环球金融湾区
     三、距离地铁口最近的综合体商务公寓
     四、地段最核心：左拥机场，右抱前海
     五、新湖路商轴：深圳的华尔街
    ■产品唯一性
     一、深圳首个MOHO
     二、深圳唯一“无限资产”
     三、深圳阳光化办公的最大受益者
     四、深圳通气空间最大的商务公寓
    ■市场唯一性
     一、深圳唯一可售的小户商办新盘
     二、大前海区域内唯一可售地铁商办
     三、深圳1#地铁口唯一可售小户商办
    ■投资唯一性
     一、5年来流动性最强的深圳商办
     二、商办自持潮下少有的可售源
正文：

■前言

合正·汇一城位于宝安中心区碧海片区新湖路与西乡大道交汇西北角，是1#地铁西乡站的上盖都市综合体项目。项目涵盖了商业、居住、商务办公三大形态，又被称为深圳“西摩王”。与罗湖万象城、南山宝能·太古城等，并列为深圳5家带居住产品的综合体物业之一。

交通的便利、功能的复合，产品的稀缺，使得项目自开盘来一直保持热销势头。合正·汇一城年初开盘，当天即售出800套。至今不到半年的时间，1433套住宅如今只剩100多套。项目占地5.7万㎡，总建面约33万㎡，其中住宅建面13.6万㎡，商务公寓建面约3.4万㎡，商业分为地上与地下商业两部分、合计建面约8万㎡。

6月份，在住宅即将售罄之际，汇一城574套商务公寓也将开放样板房，并对外推售。与中大户型的住宅相比，汇一城商务公寓面积在40~60㎡，总价相对更低，可商可住，而且不限贷、不限购。这个名为“合正·壹中心”的商务公寓，具体有什么特点和唯一性？它的推出，会给深圳写字楼市场带来什么影响？以下笔者将从地段、产品、市场、投资等多个角度，对合正·壹中心进行分析。

■地段唯一性

一、“珠三角曼哈顿”唯一综合体商务公寓

包括裕安路、新湖路、湖滨西路、宝安大道、月亮湾大道、妈湾大道及建设中的海堤岸线所围合的地区，是15平方公里的前海新区所在地。根据规划，这15平方公里土地将被打造成“珠三角曼哈顿”，有希望成为中国的离岸金融中心，而现代金融是区域四大产业之首。这将是深圳单位土地产出最高的一片土地，10年后区域产值将高达1500亿元人民币。

根据国务院批复，前海新区作为国家级战略开发区，“享有计划单列市管理权限”，并将由“国家发改委牵头，连同国务院有关部门、广东省政府、香港特别行政区、深圳市政府组成协调机制”；这是中国唯一副省级计划单列区(和深圳市同级别，堪称特区中的特区)，地位甚至要超过上海浦东新区。

前海新区将成为整个珠三角商务最发达，商务气息最浓厚的区域。在前海新区及周边3公里辐射范围内，合正·壹中心是唯一的综合体商务公寓。通过新湖路及其下面的1#地铁，合正·壹中心与前海新区紧密联系，可以近距离享受“珠三角曼哈顿”带来的种种利好。

二、珠江湾区：亚洲效率高地，环球金融湾区

世界十大金融中心中，包括排名第1位的纽约，第3位的东京，第4位的香港，第6位的新加坡，第8位的上海，第10位的悉尼在内，10个有6个位于湾区。深圳和香港，这两个中国最重要的金融城市，都位于珠江湾区东岸。香港已是全球排名第4位的金融中心。去年3月伦敦金融城发布的全球金融中心指数排名中，深圳位居全球第9位，成为中国内地城市中排名最靠前的城市。

现在深圳又在与香港隔海相望的前海新区打造“珠三角曼哈顿”；并联合香港，发展现代金融，构建离岸金融中心。据媒体报道，中国人民银行、银监会、证监会和保监会等“一行三会”，将分别在前海设立南方总部；深圳前海金融资产交易所落户前海；香港与国内外各大金融机构，也将在前海设立总部……

估计到2020年，港深都会经济总量可达一万一千亿美元，成为接近纽约的世界第三大都会。如果香港、深圳强强联合，珠江湾区将有望超越东京湾区，取代其在亚洲的领导地位，成为可与纽约、伦敦比肩的世界金融第三极，举世瞩目的环球金融湾区。前海新区这15平方公里土地，也将成为整个珠三角、南中国乃至亚洲的效率高地。作为这一环球金融湾区上的综合体商务公寓，合正·壹中心的投资前景有着充分的想象空间。

三、距离地铁口最近的综合体商务公寓

合正·壹中心位于宝安中心区碧海片区，新湖路与西乡大道交汇西北角，1#地铁西乡站上盖。实地考察可以发现，合正·壹中心距离1#地铁西乡站B出口，只有约30米。这是深圳距离地铁口最近的综合体商务公寓。

这意味着在壹中心内居家办公，交通都很方便，其租金表现也会远远超过那些没有地铁口，或者离地铁口较远的公寓、写字楼。调查表明，在深常住的外国人数量已经超过两万，临时居住的超过40万。而这些外国人尤其喜欢沿着地铁线租房子。而且他们收入较高，对生活品质要求较高，能承受较高的租金。这意味着，壹中心这种地铁品质小户，且可商可住，又又8万㎡的商业配套，租售比、投资回报等也会比较高。

四、地段最核心：左拥机场，右抱前海

合正·壹中心所处地段，恰好位于前海新区与深圳机场的枢纽位置、核心地带，左右逢源。经1#地铁，向东南3站即可抵达前海新区宝安中心站，往西北同样也只需3站抵达机场东站。

1#地铁延长线最快将于6月中旬开通试运营。届时，合正·壹中心既可以得机场之利好，享受便利的空中交通；也可以享受国家级战略开发区前海新区所带来的各种利好。

五、新湖路商轴：深圳的华尔街

深港大都会所组成的珠江湾区，假以时日，足以发展成为与纽约媲美的“环球金融湾区”，如果说前海新区是“珠三角曼哈顿”。那么，“深圳的华尔街”又将在哪里呢？

分析前海的地理版图，可以发现：前海的商务中轴最有可能沿东西向的新湖路展开。新湖路贯通宝安碧海中心区与滨海商务区，连接行政中心、体育中心，东接南山前海。荣超的滨海大厦、鸿荣源的国际西岸大厦、龙光的世纪大厦等5A甲级写字楼沿线排布，1#地铁就位于新湖路下面，沿新湖路铺设，并在前海湾与深港机场快线、穗莞深城际线、11号线相交。

“合正·壹中心”恰恰也是位于新湖路北侧。当前海“环球金融湾区”建成之时，位于前海“华尔街”旁的“合正·壹中心”，身处唯一国家级战略开发区中，作为唯一地标都市综合体中唯一在售商务体，在其他开发商都只租不售，甚至回购已售出楼层单位之际，无疑是“2011年最值得投资项目、首选资产”。

■产品唯一性

一、深圳首个MOHO

目前，比较主流的商务办公物业是写字楼、也就是集中式的Office；还有一种就是家居办公，即SOHO，Small Office Home Office。前者会带来一系列的“城市病”，如交通拥堵、配套不完善、“城市钟摆族”等，降低上班族的生活质量；后者对时间管理的要求非常高，很难维持工作与生活平衡，容易导致生活秩序大乱、工作效率也难以得到保障。

在Office与SOHO之后，迫切需要一种新的物业：既不会带来城市病，可以很好的解决交通、配套等问题；又能实现工作与生活的完美平衡。它应该将多功能(Multifunction)、办公(Office)、居住(House)三重属性融会贯通，集现代建筑、现代生活、现代办公、现代服务于一体。这是最理想的工作、生活综合解决方案。

这正是合正·壹中心的价值所在。合正·汇一城集“住宅、商业、商务办公”三大功能于一体，而壹中心是其商务办公功能的重要支撑。同一项目内部既有住宅，又有80000㎡大型旗舰商业，有着多重复合特性。这是一种介于纯办公与家居办公之外的办公新品类、新形态。在业界，这样的新物业类型，被称之为MOHO。而合正·壹中心正是深圳的首个MOHO。

二、深圳唯一“无限资产”

“合正·壹中心”不仅是深圳当前屈指可数的MOHO，在交易、交通、用途等方面几乎都没有任何限制。对投资者来说，这也是一种极为难得的“无限资产”。其投资价值，自然要远远高过在诸多方面受到限制的“有限资产”。

首先，“合正·壹中心”在交易方面没有任何限制。不限购、不限贷；面积小，总价低，小投资者也可以入场，对各种投资者都没有任何限制。这极大的扩大了其客户来源。

其次，“合正·壹中心”在交通上没有限制。项目位于1#地铁上盖，3站到机场；临近高铁（穗莞深高铁及其延长线11#地铁）、以及西乡远景规划地铁（见后图黑色线）的辐射；项目靠近机场、港区、高速路网，所在区域是辐射半径最大的深圳区域；可以选择空中、陆路、水路、地下等多种方式出行，各种渠道都没有限制。

第三，“合正·壹中心”在用途上也没有任何限制。作为商务公寓，既可以自用，也可以投资。既可以用作居家，也可以用作办公。

作为精装小户型商务公寓，“合正·壹中心”打破了传统商务、办公、居住的模式，使得舒适生活与商务办公相互融合。这样的MOHO型“无限资产”，深圳舍此无它！

三、深圳阳光化办公的最大受益者

深圳目前有27.4万家中小企业，占全市企业总数的99.2%，创造全市GDP的65.2%，对全市税收收入的贡献超过60%，占全市的就业人数近87%。由于写字楼成本过高（带来水费、电费、物业管理费都偏高），中小企业中，有大约65%（约17.81万家）选择在住宅中办公。另有很大一部分是在由厂房改造成的写字楼中办公。在合正·壹中心周边，就有大量这样的厂改商办公。

无论是在住宅中办公，还是在改造过的厂房中办公，对企业形象都有较大影响；其气氛也会影响办公效率。随着深圳转型为第三产业为主的城市，办公阳光化将成为必然的趋势。按照100㎡/家的办公面积计算，合计需要的写字楼面积为1781万㎡。即使30%的数量需要搬迁到写字楼中，需求也有534万㎡。这个写字楼新增需求量，相当于深圳CBD建筑总量的1.2倍！而民营中小企业，是不需要过大的办公室的，小户商办将是它们的主力需求。

合正·壹中心作为商务公寓，属于商办性质，具备注册企业的资格。便利的交通、完善的配套、高品位的装修，类甲级写字楼的品质，小面积、低总价，将使得它成为中小企业提形象、树门面的首选，也是深圳中小企业地下办公转为阳光化办公的最大受益者。

四、深圳通气空间最大的商务公寓

合正·壹中心内设有通高的两个天井，据精密仪器测量，大天井8.6米*7米、小天井8.6米*5米，这是深圳拥有通气空间最大的商务公寓。通高的天井使建筑的内部有充分的采光和通风，并使大体量建筑轻型化，使交通空间和室外休息空间有开敞的环境和自然的空气，告别单调的黑暗、不通风的走道。让建筑可以呼吸，提升使用的舒适度。

■市场唯一性

一、深圳唯一可售的小户商办新盘

深圳的写字楼供应正在日益减少。整个2010年，深圳甲级写字楼市场全年新增供应约29万㎡，其中超过90%来自福田区。而2011年一季度，深圳没有新竣工的甲级写字楼投放市场，而且新落成甲级写字楼基本采用只租不售策略。

比如深圳后海金融区的很多写字楼都被作为总部办公楼，不对外出售；位于宝安中心区的国际西岸商务大厦，位于福田CBD卓越世纪中心1栋、车公庙的东海国际、位于罗湖金融中心区的京基100，开发商都不约而同的改售为租，只租不售，而且很多要求一层起租，至少也要租半层。而这种歧视性的“嫌贫爱富”招租策略，使得大量中小企业被排除在外，也将不断的抬升深圳写字楼的租金。

也就是说，在写字楼新房市场上，即使你有资金也买不到。租呢？！对不起，至少半层起租，甚至一租就要一层，这显然是中小企业主所无法承受的。“合正·壹中心”也将成为深圳唯一可售的小户商办新盘，而且仅有574套、3.4万㎡建面，却要面对534万㎡的阳光化办公需求，供求关系之紧张，项目之稀缺，可见一斑。如果项目定价合理，那么唯一需要担心的是：卖得太快，很多投资者、中小企业主都抢不到。

二、大前海区域内唯一可售地铁商办

毫无疑问，作为环球金融湾区的重要组成部分，国家级战略开发区、中国唯一副省级计划单列区、粤港现代服务业创新合作示范区、“珠三角的曼哈顿”，大前海区域是整个深圳、珠三角乃至南中国最值得看好的区域。

根据政府规划，大前海区域商务办公规模821万㎡、超级商业中心90万㎡、配套商服业180万㎡、住宅规模550万㎡、其他160万㎡。重点发展金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务和其他服务业四大产业区。这将是深圳单位产值最高，商务办公最密集的区域。

未来将建设的商务办公重点项目包括：国际金融中心、人民银行结算中心、前海法律大厦、漫影视媒体创作基地、深港科技创新服务枢纽中心、国际环境能源交易所、国际商品期货交易所、国际电子展示交易中心等。目前已经建成的5A甲级写字楼中，荣超的滨海大厦、鸿荣源的国际西岸大厦、龙光的世纪大厦等，都是只租不售。

而合正·壹中心也将成为大前海区域内唯一可售地铁商办。在大前海打造环球金融湾区、“珠三角的曼哈顿”过程中，要想提前抢占珠三角未来的商务制高点，合正·壹中心是唯一的切入点和突破口。

三、深圳1#地铁口唯一可售小户商办

作为深圳最早、最核心地铁之一，1#地铁（罗宝线）横跨罗湖、福田、南山、宝安四大区域，贯穿了深圳东西主要城区，承载了深圳城市中心的大量人流，并带动了众多综合体项目以及商业发展。从1#地铁起始站出发，由东至西一路发掘，可以发现，1#地铁沿线拥有的综合体项目达12个、商圈11个。

1#地铁已经是深圳覆盖人口最多、途径战略区域以及战略设施最多、财富资源最多的地铁站。能在1#地铁占得一席之地，无疑将获得更多的价值。而合正·汇一城所在的西乡站，是1#地铁西延伸线上最后一个地下站点（未来西乡站向北出了西乡干公园以后至宝安机场站一段，全部都是高架）。合正·壹中心距离1#地铁西乡站B出口，只有约30米。这是深圳距离地铁口最近的综合体商务公寓。

1#地铁不仅是深圳的商业高地，也是深圳的商务高地。通过1#地铁串联起来的高档写字楼更是难以计量。因为地处1#地铁口，很多写字楼往往因此身价倍增，无论是租还是售，价格都要远远超出非1#地铁口商办。而在整个1#地铁沿线，目前唯一可售小户商办有且仅有合正·壹中心。选择合正·壹中心，不只是方便了上下班，所串联起的12个综合体项目、11个商圈，使得购物、娱乐的便利性都会远超其他项目。

■投资唯一性

一、5年来流动性最强的深圳商办

作为汇一城的商务公寓，合正·壹中心面积在40~60㎡。假设售价3万/㎡，总价也不超过180万；首付5成，只需90万。这个总价，在很多小投资者、小企业的承受范围之内，大投资者更是可以轻松拿下。如果出租的话，假设100元/月·㎡的租金，最多不过6000元/月。无论是出租，还是出售，相对比较容易。

由于单位面积较低，这可以说已经是两年来深圳总价最低的写字楼品种。对于房地产投资者来说，在住宅全面限贷、限购、限价的背景下，这将是由住转商，转投商办最好的契机和入场机会。此外，值得注意的是，低总价、低租金，意味着高流动性、低空置。而对以投资为目的的人来说，流动性可能是最为重要的因素。其重要程度，甚至要超过对回报率的追求。

二、商办自持潮下少有的可售源

综观全国，可以发现，在住宅全国范围内全面限贷、限购甚至限价，住宅市场调控日益收紧，上涨预期被抑制的情况下，大量投资者都已经转投商业、办公楼，这造成了全国范围内的商用物业售价遭遇多轮暴涨，并进一步推升了商铺、办公楼的租金水平。

在这一轮商物投资潮中，由于开发商预期未来物业价值会快速增长，并希望通过持有获取长期租金收益，大量新竣工商办都已只租不售。对于投资者来说，住宅遭遇限贷、限购甚至限价，而商办投资门槛越来越高，低总价可售商办房源一房难求；如果找不到合适的投资标的，他们只能无奈出局。

对于中小企业来说，无论是从投资保值，还是自购办公楼防止租金飙升、降低企业成本的角度，都有必要购买商办。而在这一波商办自持潮下少有的可售房源，且面积小、总价低，合正·壹中心的推出，很可能会遭遇投资者、企业者的疯抢。（13）*2

合正·壹中心 区位示意图

合正·壹中心 规划示意图

合正·壹中心西南临“深圳华尔街”新湖路

作为综合体商务公寓，项目本身带8万㎡商业

合正·壹中心西北侧30米就是1#地铁西乡站B出口

合正·壹中心西北侧30米就是1#地铁西乡站B出口

合正·壹中心西南临新湖路商轴