导读：
    ■新政之下投资首选：合肥万科首个商物精装公寓
    ■投资唯一性
    一、后限购时代：得二线者得天下，赢二线者赢未来
    二、中国最值得投资二线城市之“零限资产”
    三、48万㎡大社区：多期开发，升值空间更大
    ■地段唯一性
    一、北临“安徽第一路”，车行15分钟通达全市区
    二、东邻合肥最繁华的现代商圈：三里庵国购商圈
    三、高校“租赁效应”：周边汇聚合肥80%教育资源
    ■配套唯一性
    一、共享金域华府配套，足以满足最挑剔的商务住户
    二、酒店、商业、顶级会所……凡所应有，无所不有
    三、顶级会所：3400㎡运动会馆+300㎡休闲俱乐部
    ■景观唯一性
    一、近100株原生树木，合肥仅见
    二、10大欧式园林，1500m生态溪谷，25000㎡生态景观
    三、下沉式设计一举两得：台地式景观，阳光地下车库
    ■产品唯一性
    一、酒店式管理服务，合肥少有
    二、精装修交付，拎包即可入住
    三、公寓罕见板式结构，南北准通透
    四、外挂穿孔铝板，合肥仅有超现代感外立面
    五、户型设计合理，居住舒适
    ■“谋全局”与“谋万世”：趁土著沉睡，直取华中！
正文：

■新政之下投资首选：合肥万科首个商物精装公寓

2011年，全国各大城市全面“限贷、限购、限价”。特别是深圳等一线城市，政策越收越紧，房地产调控一天严过一天。在严厉的政策背景下，大量购房者和海量资金被阻拦在一线城市之外。导致深圳等一线城市成交惨淡，新增供应量也创下多年来的新低。随着调控的深入，在一线城市的住宅市场上，投资资金正在加速离场。

在全国大中城市普遍对住宅限贷、限购的背景下，商物性质的酒店式精装公寓，不限贷、不限购，不占用购房名额，堪称“零限资产”。在中国最被看好的中部省份安徽，最具投资潜力的省会城市合肥，全球第一住宅开发商万科地产，于中心城区开发的首个商物性质精装公寓——万科·铂客公寓，是新政下的不可多得的投资标的，值得房地产投资者深入研究。

在房地内参负责人尹香武（半求）先生5月11日专程去了趟合肥之后，房地内参www.BANQ.cn专业组成员5月21日再赴合肥，对项目进行了一整天的考察。考察时间从21日上午9：00持续到晚上19：00，时间跨度长达10个小时，这也是房地内参历史上对项目的单次考察中时间最久的一次。

■投资唯一性

一、后限购时代：得二线者得天下，赢二线者赢未来

与一线城市严格的购买准入门槛相比，区域中心城市和省会城市等二线城市调控力度小，对外地购房者的限制也要少很多，投资者将获得更大的腾挪空间。因而，二线城市成交量不但未受影响，甚至还有逆市飙升的趋势。万科、华润、绿城、绿地等主流房企纷纷布局二线城市，加速优质地块储备并加大开发量，大量来自一线城市的投资资金也在加速涌入二线城市。在合肥机场就可以发现，机场及周边遍布各种高档楼盘广告，这与深圳形成鲜明对比。

在当前市场背景下，二线城市逐渐成为主流开发商、投资者们比拼的主战场。“得二线城市者得天下！”无论是开发商、还是房地产投资者，都必须顺应时势的变化，适时转向二线城市，只有提前布局，才能赢得未来。而根据土地生产力理论，核心地段拥有更高的土地价值。所以，如果要购买二线城市物业，品牌开发商开发的核心地段的物业，将是投资首选。

对于包括深圳在内的一线城市投资者来说，中国数十个区域中心城市和省会城市中，又有哪些城市应被列入投资清单呢？将在未来领跑中国经济的“七小龙”之一的安徽，受到摩根史丹利、中金公司等国内外投资公司的一致看好，在正在进行的东亚第四次产业大转移中，将承接来自中国经济龙头长三角的转移产业，是下一波经济增长的最热区域。而安徽省会合肥，已经连续三年居于全国26个省会城市GDP增速之冠，自然是当前最值得投资的二线城市。

二、中国最值得投资二线城市之“零限资产”

正是看到这一趋势，“全球第一住商”万科地产率先进入合肥，打造了其在合肥的首个商物性质精装公寓——万科·铂客公寓。项目地处合肥西一环“长江路”，毗邻合肥第二大商圈、也是当地现代商圈——三里庵商圈。管理方将为万科·铂客公寓提供酒店式管理服务、并为业主提供代租服务。

作为酒店式公寓，铂客公寓拥有全商业产权，集商住一体，可商可住，适合各类人群；项目不限贷，也不限购，且不占用任何购房名额，首置、三套、外地和投资客都可购买；所有户型，都在48-53㎡之间，面积小，总价低，回报率高，中小投资者也可投资购买；此外，业主购买后既可以用来自住，也可以出租或者交由物管代租。

“不限贷，不限购；面积小，总价低；可商可住；可自住，也可出租”的万科·铂客公寓，是真正的优质“零限资产”。对房地产投资者来说，具有标本意义，也是当前不可多得的优质投资标的。正因为如此，目前铂客公寓所积累的诚意客户中，80%都是来自各地的投资客。

三、48万㎡大社区：多期开发，升值空间更大

万科·铂客公寓与万科·金域华府位于同一地块。而金域华府是万科在合肥打造的顶级项目，从园林景观、到智能安保、到节能保温、再到静音降噪，都遥遥领先于合肥市场其他项目。项目容积率3.56，绿地率42%，景观率则达到67%。

项目总占地115627.94㎡，总建筑面积483391㎡。作为总建面超48万㎡的大盘，金域华府分为多期开发。一期1#、3#、4#楼共398套，目前已基本售罄。在售的为二期的11#楼，共128套。后续还将有其他产品推出。

按照正常的推盘节奏和营销逻辑，随着开发的深入、产品的完善、景观的优化，后期产品价格将会在前期的基础上有所上扬，住宅也将不断升值。而同一地块上的铂客公寓，也将随之水涨船高，拥有可观的升值空间。

■地段唯一性

一个酒店式商务公寓要想获得成功，便捷的周边交通、成熟的生活配套、浓厚的商务气氛，这三样一个都不能少。那么，万科·铂客公寓表现如何呢？

一、北临“安徽第一路”，车行15分钟通达全市区

万科·铂客公寓位于号称“安徽第一路”的长江路上，合肥西一环与南一环的交汇处。项目北临长江西路、东临合作化南路。东北侧的五里墩立交桥，不但是合肥市区最重要的交通枢纽之一，也是合肥市的著名景观，有“五里飞虹”之称。合肥三条主干道：长江西路、合作化南路、屯溪路的交汇于此。经五里墩立交桥，15分钟内开车可达市区任何地方。便利的交通出行条件，让租户来源半径极大化，也将使得项目租金表现更为坚挺。

长江路是合肥的商业主动脉，在合肥的地位与“深南大道”在深圳的地位相当。对于合肥，长江路不仅承担着城市主干道的交通功能，也是连接合肥商业、生活、文教、行政办公、风景名胜等重要功能区的纽带。包括四牌楼商圈、三孝口商圈、三里庵商圈在内的合肥三大商圈，都位于长江路上。

而安徽省政府驻地、合肥国家高新区、大蜀山森林公园、蜀山湖(即董铺水库)风景区等重要的战略资源，也同样分布在长江路沿线。

二、东邻合肥最繁华的现代商圈：三里庵国购商圈

万科·铂客公寓东侧毗邻合肥最繁华的现代商圈——三里庵商圈，开车不到5分钟即可抵达，购物非常方便。该商圈因国购广场而知名，合肥第一家外企连锁超市－－法国家乐福于2004年入驻，这是家乐福亚洲市场收益最大的连锁店，并创下家乐福全球门店单日客流量前五位的纪录，三里庵商圈的消费力由此可见一斑。夜幕降临后，这里的人流仍然熙熙攘攘。商业之繁盛，人流之密集，与深圳的华强北有得一拼。

总建筑面积达10.6万㎡的国购广场，除家乐福外，国美、家福特等知名品牌也都已进驻，大型超市、品牌服装、日用百货、餐饮美食、娱乐休闲都可在此一站搞定。整个商圈日均人流量达20万。此外，区域内已建成置地投资广场、汇金大厦、旺城国际等高档写字楼，合肥地标、目前安徽省在建项目中的最高建筑、239.75米的超高层国际5A智能写字楼——国际金融贸易中心也在建设之中，这将使得三里庵商圈成为合肥的高端商务人群的汇聚地。

值得注意的是，在国购广场东侧，安徽梅园投资置业正在建设一个集购物、美食、休闲、娱乐于一体的大型城市综合体项目，总建筑面积35万平米，总投资15亿元。合肥首家真冰冰场、合肥首家超五星影院——保利影城，国际时尚主题百货——大洋百货等也将相继入驻。这个项目在丰富商圈商业业态，填补整个合肥体验式消费空白的同时，对邻近的万科·铂客公寓来说，也是一大利好。完善的商业配套，将让这个项目获得更多高端商务人士的青睐。

三、高校“租赁效应”：周边汇聚合肥80%教育资源

万科·铂客公寓位于合肥市蜀山区，为连通老城区、高新技术开发区与政务区的中心板块。项目周边名校林立，有着浓厚的学院气息。国内外知名的中国科技大学即位于该区域，距离约1000米。安徽大学与项目所在地块，分立合作化路东西两侧，直线距离约400米。

此外，周边还有分布着安徽农业大学、安徽医科大学、安徽中医学院、邮电学院、电气工程学院等大专院校。合肥80%以上的教育资源集中于此。教育资源之丰富和密集程度，与北京的海淀区、深圳的南山区非常类似。而现在很多有钱的院校学生，都会选择在学校附近租赁小公寓享受自由生活，这种高校密集区的“租赁效应”值得投资者注意。

万科·铂客公寓斜对面就是解放军105医院，1公里之内还有安医附院、省肺科医院、中医学院附属医院、蜀山二院等，医疗配套非常齐全。万科·铂客公寓地处合肥都市中心地段，从交通到商业、从文化氛围到医疗配套，都占据了最优越的资源。随着区域的不断发展、配套的完善，项目也将存在巨大的升值空间。

■配套唯一性

酒店式公寓是公寓中最高端的产品，单价和租金相对也会比较高。对于一个酒店式公寓产品来说，地段、交通、配套、景观、装修、车位，品牌、管理……各种硬件配置和软件服务都不能有短板。而在硬件配置过硬的前提下，品牌和管理将成为酒店式公寓决胜的关键。

考察之后，可以发现，与合肥市场上的其他普通公寓、以及酒店式公寓相比，万科·铂客公寓在配套上全面胜出。

一、共享金域华府配套，足以满足最挑剔的商务住户

一般来说，普通的公寓或者酒店式公寓项目，如果作为单一项目进行开发，往往会导致配套欠缺、车位缺乏、景观难尽如人意、园林很小甚至没有园林，影响项目的出租率和租金表现。

但是万科·铂客公寓由于地处万科·金域华府大社区，“背靠大树好乘凉”，可以与金域华府共享配套、车位、园林、会所，从而完全没有任何后顾之忧。哪怕最挑剔的商务住户，也很难挑出什么不足。

二、酒店、商业、顶级会所……凡所应有，无所不有

小区115627.94㎡占地面积中，居住用地占地面积101754㎡，主题商业开发占地面积13875㎡。除了住宅之外，小区内还将配套建设星级酒店、主题商业。酒店式公寓的一楼，即为商业配套。这意味着小区将拥有最完善的生活、商业、商务配套，也方便住户访客会友、商务谈判。对一个酒店式公寓项目来说，这样的配套几乎都是不可想象的。而且，住宅和商业会分开进行管理，相得益彰且互不干扰。

三、顶级会所：3400㎡运动会馆+300㎡休闲俱乐部

尤其值得一提的是小区的顶级会所。小区入口处的2#楼，即为3400㎡的运动会馆所在地。会所内，涵盖了室内恒温泳池、有氧健身馆、舞蹈瑜伽馆等其他各类运动场所。此外，在社区内，还将在原老仪表厂旧式建筑基础上，配合华丽复古精装改造为300㎡的VIP休闲俱乐部。

一个酒店式公寓项目，拥有这样完善的配套，简直可以说是奢侈了。这样的TOP至尊会馆，合肥公寓产品中再也难寻。

■景观唯一性

一、近100株原生树木，合肥仅见

万科·金域华府所在地块，原为合肥江淮仪表厂旧址，建成于1962年。2008年5月，万科以挂牌方式获得江淮地块。万科夺得地块后，旧址上原有的近100株原生古树，也被原封不动的保存了下来。

这是一种对历史的尊重，对环境、自然的敬畏，对生命的守护。这片土地上的历史和时光，都在这些树木中沉淀了下来。行走于工地上、园林中，仿佛可以触摸到时光留下来的痕迹。几十年前的人和事，也通过这些树木和你联系起来。脚步顿时舒缓下来，心境也将更加安宁平和。

在这样一个讲究速度与效率，崇尚人工造景的今天，这样的原生景观确实太难得了。在合肥，像万科这样做的或许是第一家。在深圳，似乎只有华侨城，用过这样的手法。

二、10大欧式园林，1500m生态溪谷，25000㎡生态景观

在原仪表厂旧址保留下来的近100株原生树木外，社区内还规划设计了10大欧式主题园林、1500m生态溪谷，营造出25000㎡社区生态景观。

十大主题景观组团由翡冷翠广场、香榭丽大道、埃斯特美泉、枫丹白露之源、美蒂琦花园、蓝山溪谷、罗曼蒂克林道、爱丽舍玫瑰园、欧帕托花园、圣米歇尔大道社区主题景点组成。目前已经开放了1期1万㎡的实景示范区。

运动会所（即现在的营销中心）北面入口处的翡冷翠广场，移植有一株挺拔的法国泡桐，古树已有百年历史，却仍枝繁叶茂。翡冷翠广场与北侧的香榭丽大道相接，总体呈对称式布局，综合运用了三级叠水、喷泉、藤架、乔木、灌木、雕塑等多种景观元素，再加上拾级而上的大理石台阶，形成一种很强的仪式感。

三、下沉式设计一举两得：台地式景观，阳光地下车库

25000㎡社区生态景观中，最精华的景观就是运动会所东侧、处于社区视觉焦点位置的埃斯特美泉组团。该处景观组团匠心独具地采取下沉式设计，将园林组团向下挖空，最低处与运动会所地下室、地下车库齐平，形成足足4、5米的高差。

此举也是一举两得，一来可以形成台地式的景观空间，使得园林曲折起伏，更有戏剧感；二来则可以让地下车库、运动会所地下室游泳池，都实现阳光化，可以自然通风采光。业主在阳光地下车库泊好车后、或者在地下室游泳池游完泳后，一步即可进入下沉式园林中。观赏园林景观，坐在休闲桌椅上休憩。

据说“埃斯特美泉”景观组团设计理念源自意大利16世纪的“埃斯特庄园”(Villa Este)，并因而得名。景观中心高低起伏，飞水叠瀑，百米清流跌宕其间，形成让人见之难忘的生态溪谷。溪谷蜿蜒流长，最宽处可达20米。等2、3期园林完工后，与1期园林连接起来，将形成总长达1500m的溪谷景观。

而万科·铂客公寓位于万科·金域华府最佳景观位置——在中心景观与楼栋之间，只有最高3层的运动会所，而铂客公寓最低楼层也有5层，且户户都带超大的观景阳台（只计算一半面积）。这意味着住户们坐在阳台上，即可观10大主题景观组团，在市中心也能感受水岸花居的魅力。而在午后的林荫广场上，对着凉亭夕阳、斜照的树荫，一书一茶，也是一种享受。

■产品唯一性

万科·铂客公寓规划为超现代主义风格的单体时尚建筑。整栋建筑共25层，1-4层为商业和小区配套用房。5-25F共21层，总计294户。全部为一房一厨一卫的精装修小户型，建筑面积约48.7㎡和约53.5㎡。房地内参考察时，公寓楼还只建至地上两层，预计2013年5月可以交楼。

据售楼员介绍，目前积累的客户80%都是投资客，也有很多企业主自己在万科·金域华府购买了大户型豪宅，顺便一次性购买多套酒店式公寓，作为过渡房，以安置公司的高管。那么，与其他公寓相比，万科·铂客公寓又有那些优势呢？

一、酒店式管理服务，合肥少有

酒店式公寓，顾名思义即“酒店式的服务，公寓式的管理”。所以，对酒店式公寓产品来说，服务甚至比产品更重要，否则与普通公寓无异。能否提供酒店式的贴心服务，直接关系到住户的生活品质，并间接影响公寓的租金、售价。对投资者来说，这十分关键。

值得注意的是，万科·铂客公寓的物业管理，将由经验丰富的行业领跑者万科物业亲自打理，并将提供五星级无暇酒店式服务——包括代办代购、家政服务、清洁服务、绿化服务等24小时全方位服务。万科物业还将为酒店式公寓提供特色商务服务、代租服务等。值得注意的是，金域华府地块本身即规划有酒店，这将让酒店式公寓的服务更有保障。

在中国地产业内，万科的物业服务已是有口皆碑。在全球第一住商万科的品牌保障下，再加上金域华府的高档物业支持，铂客公寓无论是放租还是转手都会比较容易。

二、精装修交付，拎包即可入住

铂客公寓全部为精装修交房，由万科提供国际家居解决方案。作为全球第一住商，万科在中国最早大规模推出精装修住房，也积累了丰富的精装修经验。万科的全面家居解决方案，包括了玄关整合系统、厨房系统、卫浴集成系统、新厅房系统、品牌集成系统等多重体系，具备其他开发商不具备的系统集成优势。

这些在参观设在运动会所地下室的公寓情景样板房时，都可以体验到。以玄关整合系统为例：从业主从一进门挂钥匙、放挎包、脱鞋、换拖鞋、放雨伞等一系列的动作，精装修都有细致的考虑。而品牌集成系统，则整合了摩恩龙头、蒙娜丽莎砖、方太抽油烟机、乐家洁具、西蒙开关等国际品牌，统一施工，不但节约时间、成本，更为今后的质保提供了保证。

与其他开发商相比，万科所提供的精装修，考虑更细致，设计更科学，收纳更强大，对整体空间立体划分更充分、更巧妙，可以满足生活的多样性。而且万科整合了诸多战略供应商，可以提供更完善的售后服务，让住户更少后顾之忧。在配备必要的家电、家具后，即可拎包入住，这对工作繁忙的高端人群来说非常适合。

三、公寓罕见板式结构，南北准通透

从建筑与外观设计上来看，“板式结构、南北准通透”也是万科·铂客公寓的一大特色。公寓楼，一般设置为塔楼，很少会有板式结构。在市场上，南北通透的板式结构一般用于豪宅。而铂客公寓也采用了板式结构。

从5-25层，每层2梯14户，呈L型排布。其中，3户朝南，11户朝东。也就是说，所有户型都朝南或者朝东，没有朝北、或朝西的房子。靠东、北一侧，则设计为走廊。而且窗户采用的是6-9-6mm的品牌双层中空玻璃。这样一来，就可以基本上将北侧的长江路上的噪音隔绝在外了。

此外，万科还采用了绿化降噪、室内全阻尼设计、地面降噪处理等方式，来构建全面的室内外降噪体系。

四、外挂穿孔铝板，合肥仅有超现代感外立面

以上这些，在你看来，也就已经足够了。万科却又更进一步：在酒店式公寓的西、北侧，也就是靠走廊一侧的外墙面，外立面还将全部采用外挂穿孔铝板，对墙面进行处理。该外立面全部由穿孔铝板拼接而成，显不规则几何造型，豪华新颖，通体呈现最为独立特型的晶体建筑。

由于外挂铝板开孔率约为50%，有足够的开孔，仍然可以顺利通风采光。穿孔铝板在一定程度上，也能起到隔音降噪的效果。当然，更重要的是，外观也将呈现出超现代主义的风格。在合肥的公寓开发史上，从未有项目这么做过。项目也将从合肥房地产市场脱颖而出，成为最受关注、品质感最强的酒店式公寓。作为首个吃螃蟹者，铂客公寓也将成为“安徽第一路”上的一道靓丽的风景地标。

五、户型设计合理，居住舒适

作为公寓产品，该项目在户型上还具有以下特点：1、户户都有超大观景阳台，可以欣赏25000㎡的社区生态景观。而且大阳台的设计，也方便了住户晾晒衣物，生活起居。2、居住尺度舒适，小户型卧室面宽达3.6m；3、功能齐全，卫生间均是明卫设计。

■“谋全局”与“谋万世”：趁土著沉睡，直取华中！

在《孙子兵法·计篇》中，孙子指出“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎。吾以此观之，胜负见矣。” 清人也有说，“不谋全局者，不足谋一域；不谋万世者，不足谋一时。”房地产投资与打仗类似，前瞻性的谋划、预测，非常重要。只有“未战而庙算”、“谋全局”、“谋万世”者，才能赢得最终胜利。

万科从一个小开发商发展成为全球第一住商，不是没有原因的。有人认为万科的成功源于命好，其实真正原因在于万科的远见、前瞻性，眼界更开阔，并总是走在城市发展的前端。万科拿地理论的背后，是与中国经济高速发展的大背景，及城市化进程的大背景保持一致。看准了市场发展方向后，果断布局，所以能够坐收经济发展的红利。当年在深圳坂田、东海岸、17英里，莫不如此。

在东亚第四次产业大转移、中国内部产业梯度转移，安徽为代表的中部省份迅速崛起的背景下，万科强势进入了有中国未来经济的“七小龙”之称的安徽，并将目标锁定安徽省会、安徽首要经济城市——合肥。一举拿下合肥蜀山区非常近的两幅地块（另一幅为金色名郡），并在其中最好的一副地块上，打造了万科在合肥的首个商物性质精装公寓项目。

如果看好合肥的发展前景，如果相信万科的前瞻性判断，那么自然有理由看好万科·铂客公寓。当前一线城市已普遍“限贷、限购、限价”，最新报道显示，香港也开始对大陆人进行限制，对身份进行审查、收紧按揭。资本市场上，A股适逢暴跌，难逃弱势局面。在一线城市，大量楼市投资资金找不到合适的出口，资金成堰塞湖之势。作为“零限资产”，位于合肥西一环与南一环交汇处的万科·铂客公寓，当然值得投资者重点关注。而合肥本地的土著还躺在不合理的、不可持续的高回报上沉睡，此时恰恰是外地投资客直取华中的大好战机，这是一论产业转移的转型期机会！（13）*4

入口处的喷泉水景

香榭丽大道

翡冷翠广场

小区主入口景观 全景图

无障碍通道都很有诗情画意

埃斯特美泉 全景图

水景采用的全部都是原石

在会所三楼俯瞰 1万㎡园林景观

在高层俯瞰园林

亭台全景图

藤架

立体绿化，乔木、灌木、草本植被立体覆盖

园林内有万科物业时刻打理

园林一角

合肥万科金域华府工地，看到原生态古树了吗？

渗透性石铺、雨水花园、原生古树

俯瞰运动会所

运动会所

负一楼的游泳池，外面就是下沉式园林

运动会所前的观景平台、园林小品

阳光地下车库

铂客公寓精装修，采用了万科国际家居解决方案

 开放式厨房，厨具都是名牌产品

卫生间

超大观景阳台，在公寓中很少见

立体式安保系统

板楼设计，准南北通透，临长江西路设计为走廊

万科铂客公寓：南一环与西一环交汇处

斜对面就是解放军105医院

合肥著名景观，有“五里飞虹”之称的五里墩立交桥

东邻合肥最繁华的现代商圈：三里庵国购商圈

铂客公寓东面城市景观 全景图

北面城市景观 全景图

铂客公寓西面城市景观

与国购广场仅一街之隔

国购广场，法国家乐福2004年入驻

国购广场夜景图

三里庵商圈：置业广场等高档写字楼&在建的大型综合体项目

三里庵商圈：大型综合体、合肥第一高楼在建

南面距世界名校 中国科技大学 约1000米

长江西路沿街透视图

万科·铂客公寓 效果图