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投资分析
万科建造的“零限资产”:铂客公寓

作者:HOMER 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-05-26 15:08:24点击4417


导读:
     ■跟着周董说:不走寻常路
     ■资金的泄洪点:“零限资产”——商物
     ■三保凭证:万科·铂客公寓
正文:

■跟着周董说:不走寻常路

今天在网上看到一篇文章,里面有这样一句话说道:T裇从梦特娇过度到美特斯·邦威——不知道是人民币紧张的问题还是口味改变的问题,事实上,就如周董说的“不走寻常路”吧。其实路还是那条路,只是路上的人依旧那样多,而路的宽度又再逐渐收缩,于是前行的路也就越走越窄。而对应到楼市,我们的路似乎已经越来越窄!

2011年4月5日,央行宣布年内第2次加息,此次加息后,银行5年期以上贷款利率上升至6.8%。即如果以贷款金额100万元、贷款期限20年、贷款利率为基准利率计算,按照等额本息还款法,月均还款额由原来的7514.72元上升至7633.4元,总利息支出则由原来的80.4万元上升到83.2万元。加息后每月需多还款118.68元,总利息多付2.8万元。

一次加息总利息就要多付2.8万元,那么从2010年10月至今,央行已连续加息了4次,这样按照以上的假设条件,4次加息后总利息就需要多付11.2万元,已经大大超过了贷款金额的1/10,这叫购房者如何承受?且根据现时市场和经济发展情况,央行可能还会再次加息,这多出来的利息则会产生“滚雪球”效应。

■资金的泄洪点:“零限资产”——商物

在加息的同时,中国大部分的城市都对住宅物业进行限购限贷(首付不低于三成、1.1倍利率贷款;二套住宅首付不低于六成,限购两套),甚至会出现像深圳近期出台的“限价令”一样的严厉政策:自5月1日起,将对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”;单个楼盘不得高于政府核定的最高价格进行销售,且2011年深圳房价涨幅不能超过10%。

住宅的限购限贷限价,已经硬性抑制了整个市场的价值上升空间。那么资金,又该何去何从?储蓄?目前CPI增长还保持在5%以上,银行储蓄实际负利率;信托产品?其动辄几百万、上千万的认购起点不是普通客户能够企及的;股票?2月至5月A股市场还处在弱势调整阶段;黄金、白银、古董?5月以来惊心动魄的行情恐怕会让你望而却步。

那资金到底该走向何方?哪里又才是资金的泄洪点?在住宅被政策已判死刑的当下,或许商物会是最后一根“救命稻草”,最后一个“救生圈”。最主要的是,商物是“零限资产”——零限购零限贷零限价。这恐怕是如今在经历史上最严厉调控政策下的希望之光吧。那么哪里的商物才最值得投资?

以全国视角来看,房地内参在《发现“最猛三省”:硬通货还乡投资衣锦计!》www.banq.cn/html/11044.htm一文中已作了明确解答:安徽是最被看好的。而其中,安徽合肥面积小、总价低的万科·铂客公寓将会是一个不错的选择。

■三保凭证:万科·铂客公寓

万科·铂客公寓位于合肥第二大商圈、也是当地现代商圈——三里庵商圈侧,属商圈小户,租房客流与租金均有保障。同时与中国科技大学、安徽农业大学、炮兵学院等合肥75%的高校相邻。现在的院校学生,很多人有钱了就都会到学校附近租赁小公寓享受自由生活,从而产生一种“院校租赁效应”。万科·铂客公寓的高校租赁客源恐怕在我们的想象之外。这形成了一种需求保障。

同时,合肥万科·铂客公寓区域内、带精装的高档公寓租金已达约40元/平米。按深圳投资回报率要求、此租金对应理论售价为14000元/平米;合肥当地要求的回报率高出不少、对应理论售价为10000元/平米即是合理的。但考虑万科属快流型公司,定价可能接近甚至低于此价位。而在通胀情况下,未来5年内靠近商圈的租金有50%的提升空间。而这则是价格保障。

并且,我们不要忘记了万科本身的品牌价值、及万科物业提供的优质服务。就本项目推出的代为租赁管理模式就可以使业主省时省心。同时更值得注意的是,万科·铂客公寓可能带来的客户,与其它项目的租赁目标客户完全不同,其对价能力可能更强。这就是品牌保障。

这样,拥有需求保障、价格保障和品牌保障的万科·铂客公寓肯定会得到更多人的青睐,更主要的是万科·铂客公寓是“零限资产”,这将会使你的投资更为随心所欲。(11)

 


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