导读：
■5家纯墅的市况问题
■楼市的大历史观
一、中国唯一的一次崩盘：实业效率高于金融效率
二、第二次房价波动：亚洲金融危机导致外资流出
三、第三次波动：WTO增强实业活力，虹吸楼资
四、第四次波动：全球金融海啸的系统性风险
五、房价波动的两大原因小结
■对5大深圳纯墅区的判断
一、主要关心系统性风险
二、神造性最强
正文：
■5家纯墅的市况问题
最近，深圳只有4个纯别墅区有产品供应，也恰恰都是房地内参www.BANQ.cn正在服务之中的项目：万科·天琴湾、和黄观湖园·君墅、招华·曦城、莱蒙·水榭山、爱琴湾。其中，万科·天琴湾属定制型产品，你出价也无市、要靠关系才能订到，因此暂不说它。爱琴湾已经封盘暂时不卖。
而百年企业和黄地产打造的观湖园，1、2期已经被收入私怀，而3期的君墅目前可售约141套，其中临湖双拼36套，临湖独墅105套。
曦城1、2期早已售罄，现只剩下三期的五栋现房别墅——唯珍五墅，其中包含两栋充满人文艺术气息的大师原作精装样板别墅，对外销售。要新房源则要等待4期供应了。
莱蒙·水榭山，在一波波的热销后，如今只剩下些尾盘：双拼别墅2套，联排别墅不到10套。
在限购、限贷、限价的情况下，我们应该如何对待黄观湖园·君墅、招华·曦城、莱蒙·水榭山所处的市况呢？不凡从大历史的角度，来看这几个纯墅项目面临的机遇与风险。从1978年到目前为止，30多年的中国楼市历史上出现过四次房地产比较有研究意义的波动。除了这四次之外，其他的波动都不能称之为波动。哪四次？
■楼市的大历史观
一、中国唯一的一次崩盘：实业效率高于金融效率
第一次，1992~1994年，中国房地产市场第一次崩盘，而且主要是土地市场的崩盘。房地产市场没有崩盘，发生局部的危机。第二次，1997年亚洲金融危机导致的香港以及大陆房价的波动。第三次，2003年房价的波动。第四次，2007年。其中1992年房地产的崩盘是最具备代表性的崩盘，大家都反思为什么在那个节点会崩盘呢？
1993年作出人民币贬值一半捆绑美元的决定。这是一个巨大、对世界都存在影响的决策。人民币贬值了一半以后，中国把“四小龙”所能够吸引的外资和产业机会迅速地吸引到这个大国当中。这个时候中国的出口、加工业迅速地具备了非常大的机会。
也就是说做出口加工业、甚至低端出口加工业在那个时候都是最赚钱的。所以60后、50后的人受了最大的苦，但他们也赚了一个很大的便宜，国家开始主动把利益送到他们手里。1989年因为要整治社会危机、提高就业，所以把人民币贬值一半。导致了实业的机会太大，社会上的钱开始进入出口制造业，导致当时的土地市场崩盘。
房地产市场是否崩盘，不要从地价过高、房价过高来理解。地价高、房价高不是崩盘的理由，房价现在高不高？现在也高，它为什么不崩盘？所以不能从房价本身高低与否去考虑房地产是否崩盘，1992年是因为在整个经济体系里头，突然出现了做实业的巨大机会，才导致的崩盘。现在社会上出现了这样的一种言论，房价高了所以要崩盘，这是不具备说服力的，大家听到这种声一定要绕道走。
系统上来讲，1992年中国海南、北海、深圳、珠海的这几个城市出现地价跌60%、70%，房价跌一半。出现这个情况是因为实体领域出现的巨大机会，这个时候有大量银行体系资金、社会资金开始进入实体领域，而不在金融体系里留存。这是理解1992年到1994年土地市场发生崩溃，南部中国房地产市场发生崩盘的最重要原因。因为实体领域的效率超出了楼市的效率，而经济本身是追求效率的，哪个地方高效我去哪个地方。
反观现在，实体领域的效率是否比楼市就高？目前深圳没有出现这个机会，中国也没有这个机会，钱还在金融体系里停留，实业不好做，深圳出现工厂大量空置，厂租下降，中心住宅上升、豪宅涨价，这是为什么？就是因为出口加工业不太好做。
不但实体领域未见效率大增，而且，楼市、金市、期市、债市、股市5个部分组成的金融系统当中，其他四个渠道也未见效率大增、超过楼市的情况出现，所以这个时候楼市虽然没有绝对优势、但具备相对优势。所以现在哪怕政府出了这么多的狠招，但房价依然很稳定。
大家记住1992年房价崩盘是因为实体领域的效率大增，导致楼市资金流出。
二、第二次房价波动：亚洲金融危机导致外资流出
第二次波动是1997年，1997年房价没有崩盘，只是房价波动。波动了多少？跌了10%左右。上面说到1992年中国决定人民币贬值一半，直接导致了“四小龙”在招商引资、用工成本连相对优势都没有了，而这导致了1997年的亚洲金融危机，而外资撤离导致了沿海城市价格的波动。
在那时港人在深圳楼市占比较高。香港工作深圳居住的、包二奶的、赠送亲友的、纯投资的，最高占到23%。所以，一旦他们的大本营发生问题，立即导致深圳的房价波动。这一次波动的原因跟第一轮的原因不一样，第一轮的原因是因为人民币贬值一半，我们的实体领域效率大增，资金瞬间地冲了过去。内部资金冲了过去，外部资金过来办厂。
1997年是什么？外部发生危机，外资要回家救难，抛弃了深圳的资产，使得深圳出现了一个短暂的，不超过半年的波动。而深圳本土的购房力量没怎么动。分析动这里，1997年原因已经清楚了，1997年出现了为期不超过半年的波动，幅度不超过10%，是因为香港人抛弃了大陆导致的。香港人自己在接受煎熬，抛弃了大陆。
三、第三次波动：WTO增强实业活力，虹吸楼资
第三次房价波动是2003年。2003年的记忆还未曾远去，记忆最深的有两件事情：第一件事情是中国经过谈判加入WTO，中国面临的市场迅速扩大。2003年之后，你听到空难就想到有没有华为，有没有我们深圳的人？2003年之前掉飞机跟我们没关系。为什么？加入WTO中国商人在绝大部分的国家做生意已没有障碍了，以外向型生存的深圳企业市场迅速地扩容。
2001年任正非写了一篇文章叫《华为的冬天》，华为感受到凉意，2003年之后华为开始庆功了，这与2003年加入WTO密切相关。也正是加入WTO，沃尔玛等跨国企业把全球采购中心、研发中心、货运中心等逐渐迁移到深圳、中国。沃尔玛按GDP来排是全球第26位，仅次于荷兰。沃尔玛的这决策在全球商界的影响是一个核弹级的影响，直接给中国贴了一个超乎信心的标签。
所以，2003年中国的市场容量扩大，出现跟1992年一样的情况，实业机会开始增加，买卖有得做了，把在金融领域里头呆得还不错的钱抽过去了，导致房价出现了为期半年的波动。
四、第四次波动：全球金融海啸的系统性风险
最新的一轮房价波动，让我们感到心悸、是2007年，到底是因为什么原因？其实是1997年的扩大版。因为1997年是亚洲金融危机港资撤退导致大陆经历为期半年的房价波动，2007年美国的次贷危机扩大为全球的金融海啸，雷曼兄弟倒闭、美国股票下跌、美国房价下跌，导致中国出口下降，整体经济受到影响。
而我们政府的政策恰好搞反了，没有打提前量，2007年经过了一轮假摔，又转了起来。1997年的原因跟2007年的原因，十年重复了一次。
五、房价波动的两大原因小结
在新中国成立、恢复了商品房地产市场以后，这就是我们能够分析和记录的这四次波动。两个原因：
一是实业效率增加，金融市场会受很大影响。这是第一个结论，如果实业效率提高，银行体系的钱就更多地流给了实业，减少流入金融体系。做房地产投资，是在做跟证券、黄金、期货的人同样熟悉的工作，也是做金融。大家在做房地产投资是在做金融投资，钱流到了实业去的话，你的房地产投资必然受影响。1992年和2003年是这个原因，两次隔了十年。
二是1997年和2007年的原因，是内部或者外部系统性的风险，不是钱流到哪去的问题，是钱流哪儿都不行了，导致房地产市场与其它市场一起波动。这两次也隔了十年。
■对5大深圳纯墅区的判断
一、主要关心系统性风险
现在两个原因已经分析出来了。第一个原因是实业效率大增、抢了金融市场的风头，目前没看见此类苗头。不是目前没看见，未来5-10年乃至15年，再看见像1992年的景象，也是非常困难的。因为人民币在对外升值、对内贬值的路上，似乎没有那么快结束。
第二个原因是最担心的系统性风险。房地产市场现在不要担心实业，应担心系统性风险。房地产中期讲不太敢说它还有多大的暴利空间，远期讲房地产的机会还是很大机会的，因为货币在出问题。中期之内最担心的是系统性的风险，而不是1992年和2003年的因素。
如果房地产投资者还想在金融行业里头混，请你把你的眼光从房价高低的判断上放到系统性问题的判断上，不要跟随房价高低影响你的心情，房价高低跟涨跌没关系。系统风险现在有几个：第一是会否发生动乱。八九动乱是因为既得利益者是少数，而现在既得利益者是多数，中产多了，人心思变的时候更思稳！第二是担心金融系统性风险。
金融系统性问题必须引起我们重视的有三个：1、人民币对外的汇率变化、对内的币值变化；2、人民币是否开放自由化？3、金融政策；强两个，对外升值中段以前对以人民币计价的房地产是利好，到顶后是绝对利空。对内应该是长期性地贬值。因此这个风险目前也都不大。
二、神造性特点最强的5大深圳纯墅区
但第三个，金融政策在过度提高首付、过度加息、过度行政干预下，就可能造成阶段性波动，注意，这带来的只能是阶段性波动。但还有一项政策是取消按揭的可能性？一旦取消，到来的心理冲击、实际冲击是巨大的，但未来恢复的话，一定伴随报复性反弹。
因此综合起来看，随着货币从金银、到金本位的神造性，转变为无须本位的人造性，货币已经成为消费品之一，因此货币的保值性已经不值得信任。但这个世界上最终的价值是由神造性所决定的，房地产就是具备非常强烈神造性特点的资产品种：土地不可复制、空间具备垄断性，因此，当货币世俗化、而房地产可抵押之后，房地产目前依然不具备崩盘条件。
而作为拥有神造性特点最强（户均占地面积超大）的品种---类似万科·天琴湾、和黄观湖园·君墅、招华·曦城、莱蒙·水榭山、爱琴湾这些纯别墅品种必须保持乐观态度，就长远来说就尤其如此。