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行业观察
房价波动史:论5大纯墅之神造性

作者:HOMER 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-05-29 15:34:34点击5878


导读:
       ■5家纯墅的市况问题
       ■楼市的大历史观
       一、中国唯一的一次崩盘:实业效率高于金融效率
       二、第二次房价波动:亚洲金融危机导致外资流出
       三、第三次波动:WTO增强实业活力,虹吸楼资
       四、第四次波动:全球金融海啸的系统性风险
       五、房价波动的两大原因小结
       ■对5大深圳纯墅区的判断
       一、主要关心系统性风险
       二、神造性最强
正文:

■5家纯墅的市况问题

最近,深圳只有4个纯别墅区有产品供应,也恰恰都是房地内参www.BANQ.cn正在服务之中的项目:万科·天琴湾、和黄观湖园·君墅、招华·曦城、莱蒙·水榭山、爱琴湾。其中,万科·天琴湾属定制型产品,你出价也无市、要靠关系才能订到,因此暂不说它。爱琴湾已经封盘暂时不卖。

而百年企业和黄地产打造的观湖园,1、2期已经被收入私怀,而3期的君墅目前可售约141套,其中临湖双拼36套,临湖独墅105套。

曦城1、2期早已售罄,现只剩下三期的五栋现房别墅——唯珍五墅,其中包含两栋充满人文艺术气息的大师原作精装样板别墅,对外销售。要新房源则要等待4期供应了。

莱蒙·水榭山,在一波波的热销后,如今只剩下些尾盘:双拼别墅2套,联排别墅不到10套。

在限购、限贷、限价的情况下,我们应该如何对待黄观湖园·君墅、招华·曦城、莱蒙·水榭山所处的市况呢?不凡从大历史的角度,来看这几个纯墅项目面临的机遇与风险。从1978年到目前为止,30多年的中国楼市历史上出现过四次房地产比较有研究意义的波动。除了这四次之外,其他的波动都不能称之为波动。哪四次?

■楼市的大历史观

一、中国唯一的一次崩盘:实业效率高于金融效率

第一次,1992~1994年,中国房地产市场第一次崩盘,而且主要是土地市场的崩盘。房地产市场没有崩盘,发生局部的危机。第二次,1997年亚洲金融危机导致的香港以及大陆房价的波动。第三次,2003年房价的波动。第四次,2007年。其中1992年房地产的崩盘是最具备代表性的崩盘,大家都反思为什么在那个节点会崩盘呢?

八九风波源于恶性通货膨胀(最高时4.3%)。之后来源于上海的精英阶层接管国家,1993年作出人民币贬值一半捆绑美元的决定。这是一个巨大、对世界都存在影响的决策,直接导致了五年之后的亚洲金融危机。人民币贬值了一半以后,中国把“四小龙”所能够吸引的外资和产业机会迅速地吸引到这个大国当中。这个时候中国的出口、加工业迅速地具备了非常大的机会。

也就是说做出口加工业、甚至低端出口加工业在那个时候都是最赚钱的。所以60后、50后的人受了最大的苦,但他们也赚了一个很大的便宜,国家开始主动把利益送到他们手里。1989年因为要整治社会危机、提高就业,所以把人民币贬值一半。导致了实业的机会太大,社会上的钱开始进入出口制造业,导致当时的土地市场崩盘。

房地产市场是否崩盘,不要从地价过高、房价过高来理解。地价高、房价高不是崩盘的理由,房价现在高不高?现在也高,它为什么不崩盘?所以不能从房价本身高低与否去考虑房地产是否崩盘,1992年是因为在整个经济体系里头,突然出现了做实业的巨大机会,才导致的崩盘。现在社会上出现了这样的一种言论,房价高了所以要崩盘,这是不具备说服力的,大家听到这种声一定要绕道走。

系统上来讲,1992年中国海南、北海、深圳、珠海的这几个城市出现地价跌60%、70%,房价跌一半。出现这个情况是因为实体领域出现的巨大机会,这个时候有大量银行体系资金、社会资金开始进入实体领域,而不在金融体系里留存。这是理解1992年到1994年土地市场发生崩溃,南部中国房地产市场发生崩盘的最重要原因。因为实体领域的效率超出了楼市的效率,而经济本身是追求效率的,哪个地方高效我去哪个地方。

反观现在,实体领域的效率是否比楼市就高?目前深圳没有出现这个机会,中国也没有这个机会,钱还在金融体系里停留,实业不好做,深圳出现工厂大量空置,厂租下降,中心住宅上升、豪宅涨价,这是为什么?就是因为出口加工业不太好做。

不但实体领域未见效率大增,而且,楼市、金市、期市、债市、股市5个部分组成的金融系统当中,其他四个渠道也未见效率大增、超过楼市的情况出现,所以这个时候楼市虽然没有绝对优势、但具备相对优势。所以现在哪怕政府出了这么多的狠招,但房价依然很稳定。

大家记住1992年房价崩盘是因为实体领域的效率大增,导致楼市资金流出。

二、第二次房价波动:亚洲金融危机导致外资流出

第二次波动是1997年,1997年房价没有崩盘,只是房价波动。波动了多少?跌了10%左右。上面说到1992年中国决定人民币贬值一半,直接导致了“四小龙”在招商引资、用工成本连相对优势都没有了,而这导致了1997年的亚洲金融危机,而外资撤离导致了沿海城市价格的波动。

在那时港人在深圳楼市占比较高。香港工作深圳居住的、包二奶的、赠送亲友的、纯投资的,最高占到23%。所以,一旦他们的大本营发生问题,立即导致深圳的房价波动。这一次波动的原因跟第一轮的原因不一样,第一轮的原因是因为人民币贬值一半,我们的实体领域效率大增,资金瞬间地冲了过去。内部资金冲了过去,外部资金过来办厂。

1997年是什么?外部发生危机,外资要回家救难,抛弃了深圳的资产,使得深圳出现了一个短暂的,不超过半年的波动。而深圳本土的购房力量没怎么动。分析动这里,1997年原因已经清楚了,1997年出现了为期不超过半年的波动,幅度不超过10%,是因为香港人抛弃了大陆导致的。香港人自己在接受煎熬,抛弃了大陆。

三、第三次波动:WTO增强实业活力,虹吸楼资

第三次房价波动是2003年。2003年的记忆还未曾远去,记忆最深的有两件事情:第一件事情是中国经过谈判加入WTO,中国面临的市场迅速扩大。2003年之后,你听到空难就想到有没有华为,有没有我们深圳的人?2003年之前掉飞机跟我们没关系。为什么?加入WTO中国商人在绝大部分的国家做生意已没有障碍了,以外向型生存的深圳企业市场迅速地扩容。

2001年任正非写了一篇文章叫《华为的冬天》,华为感受到凉意,2003年之后华为开始庆功了,这与2003年加入WTO密切相关。也正是加入WTO,沃尔玛等跨国企业把全球采购中心、研发中心、货运中心等逐渐迁移到深圳、中国。沃尔玛按GDP来排是全球第26位,仅次于荷兰。沃尔玛的这决策在全球商界的影响是一个核弹级的影响,直接给中国贴了一个超乎信心的标签。

所以,2003年中国的市场容量扩大,出现跟1992年一样的情况,实业机会开始增加,买卖有得做了,把在金融领域里头呆得还不错的钱抽过去了,导致房价出现了为期半年的波动。

四、第四次波动:全球金融海啸的系统性风险

最新的一轮房价波动,让我们感到心悸、是2007年,到底是因为什么原因?其实是1997年的扩大版。因为1997年是亚洲金融危机港资撤退导致大陆经历为期半年的房价波动,2007年美国的次贷危机扩大为全球的金融海啸,雷曼兄弟倒闭、美国股票下跌、美国房价下跌,导致中国出口下降,整体经济受到影响。

而我们政府的政策恰好搞反了,没有打提前量,2007年经过了一轮假摔,又转了起来。1997年的原因跟2007年的原因,十年重复了一次。

五、房价波动的两大原因小结

在新中国成立、恢复了商品房地产市场以后,这就是我们能够分析和记录的这四次波动。两个原因:

一是实业效率增加,金融市场会受很大影响。这是第一个结论,如果实业效率提高,银行体系的钱就更多地流给了实业,减少流入金融体系。做房地产投资,是在做跟证券、黄金、期货的人同样熟悉的工作,也是做金融。大家在做房地产投资是在做金融投资,钱流到了实业去的话,你的房地产投资必然受影响。1992年和2003年是这个原因,两次隔了十年。

二是1997年和2007年的原因,是内部或者外部系统性的风险,不是钱流到哪去的问题,是钱流哪儿都不行了,导致房地产市场与其它市场一起波动。这两次也隔了十年。

■对5大深圳纯墅区的判断

一、主要关心系统性风险

现在两个原因已经分析出来了。第一个原因是实业效率大增、抢了金融市场的风头,目前没看见此类苗头。不是目前没看见,未来5-10年乃至15年,再看见像1992年的景象,也是非常困难的。因为人民币在对外升值、对内贬值的路上,似乎没有那么快结束。

第二个原因是最担心的系统性风险。房地产市场现在不要担心实业,应担心系统性风险。房地产中期讲不太敢说它还有多大的暴利空间,远期讲房地产的机会还是很大机会的,因为货币在出问题。中期之内最担心的是系统性的风险,而不是1992年和2003年的因素。

如果房地产投资者还想在金融行业里头混,请你把你的眼光从房价高低的判断上放到系统性问题的判断上,不要跟随房价高低影响你的心情,房价高低跟涨跌没关系。系统风险现在有几个:第一是会否发生动乱。八九动乱是因为既得利益者是少数,而现在既得利益者是多数,中产多了,人心思变的时候更思稳!第二是担心金融系统性风险。

金融系统性问题必须引起我们重视的有三个:1、人民币对外的汇率变化、对内的币值变化;2、人民币是否开放自由化?3、金融政策;强两个,对外升值中段以前对以人民币计价的房地产是利好,到顶后是绝对利空。对内应该是长期性地贬值。因此这个风险目前也都不大。

二、神造性特点最强的5大深圳纯墅区

但第三个,金融政策在过度提高首付、过度加息、过度行政干预下,就可能造成阶段性波动,注意,这带来的只能是阶段性波动。但还有一项政策是取消按揭的可能性?一旦取消,到来的心理冲击、实际冲击是巨大的,但未来恢复的话,一定伴随报复性反弹。

因此综合起来看,随着货币从金银、到金本位的神造性,转变为无须本位的人造性,货币已经成为消费品之一,因此货币的保值性已经不值得信任。但这个世界上最终的价值是由神造性所决定的,房地产就是具备非常强烈神造性特点的资产品种:土地不可复制、空间具备垄断性,因此,当货币世俗化、而房地产可抵押之后,房地产目前依然不具备崩盘条件。

而作为拥有神造性特点最强(户均占地面积超大)的品种---类似万科·天琴湾、和黄观湖园·君墅、招华·曦城、莱蒙·水榭山、爱琴湾这些纯别墅品种必须保持乐观态度,就长远来说就尤其如此。


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评论者:过客
这篇文章很不错.是半求星河那天演讲的吗
评论者:老吴
河马这篇文章的另外一个意思是提醒中央,目前的房地产调控政策千万不能放松,不但要长期限购,而且还应该尽早收物业税(尤其是对别墅),否则中国的实业就彻底毁了。
评论者:老吴
深圳几乎所有新建别墅的入住率都很低。