正文：
■招商地产的战略项目
一、“深圳大北门”第6盘
二、“深圳墅学家”招商地产
三、北京珑园、深圳观园：招商南北两大中轴墅区
■鹭湖片区：未来5年的豪宅供应重地
一、全品牌房企聚集，有助新片区快速成行市
二、中轴线上第一的低容积率大盘豪宅片区
三、介入观园的最佳理由：片区第一股、金地高地价带来硬溢价
四、6平方公里大片区：未来5年内深圳豪宅的最大供应地
五、最具阅历与史脉的德比：首见两家百年老店隔路斗美！
■区域特征
一、一路之隔观澜高新园扩容67%：升级为产业总部重地
二、暴利带动的企业集群
三、交通路网全面升级：时空距离常住化
■观园指标分析
一、豪宅可持续性的硬指标：每户1.78个车位！
二、大户大盘是观园
三、中轴机遇：福田无墅富豪只有向北！
1、观园面临极优越的供求关系
2、只有三家真正的中轴别墅：观园成容积率之冠、占地居亚
■工地考查
一、深圳中轴新墅高差之最：27.5米造就多级台地与隐藏会所
二、首现北非风格：3倍于超大、深圳最奢华会所
三、4层隔热：带绿帽唯万科、招商是种子选手！
1、荣获了“国家三星绿色建筑”的荣誉
2、外墙全石材钢挂：罕见4层隔热+无管线外立面
四、“湖景+高尔夫+10大景观带+最大旱溪”：中轴的最高待遇
1、“湖景+高尔夫”
2、内部10大景观带
3、最大的原石叠水旱溪：高差6米、宽18米、共7级
五、紧邻美中国际学校：与国际学校的关系，无人可比招商！
■建筑考查
一、首家高层实现车库街道化
二、非独墅中最大的面宽：达15米，2倍于他盘
1、一楼可有两间房，且面积大
2、全功能地下赠送：买2送1，3车位
3、预留电梯井，设天井
三、真正的双首层：一层对地面车库、地下对花园溪流
四、人性化考虑随处可见：高重心护栏、铝材圆角处理……
五、其余细节
■高等墅学考评：最大面子，侵心绝骚！
一、招商是平稳中庸、老二哲学吗？
二、招商只会闷骚吗？
三、墅立深圳最大的面子
正文：

■招商地产的战略项目

一、“深圳大北门”第6盘

2010-11-17的15：30~18：30，房地内参www.BANQ.cn专业组成员耗费将近3个小时，实地考察毗邻梅观高速、机荷高速，位于观澜环观南路北侧，与观澜高新技术园区隔路相望的“招商·观园”，本次考查的是其别墅部分，而高层部分则要等到之后再进行。

位居深圳大北门的观园，是房地内参在观澜服务的第6盘（其余是和黄·观湖园、招商·澜园、观澜湖别墅区、中航·格澜郡、和黄·懿花园），基本实现了全覆盖。

观园宗地号为A909-0097，占地147595.15㎡、容积率1.5、计容积率总建面222221㎡的,是2006-10-31招商所获得，同一天获得的还有澜园地块A906-0312，A909-0097总价7.49亿、A906-0312总价4.8亿。计算出观园楼面地价为3371元/㎡、可售楼面地价为3596元/㎡。

相较澜园占地92820.78㎡，观园占地147595.15㎡是前者的1.6倍，故此成为招商在观澜的第一大盘，观园也是招商在深圳区域内，继曦城、海月花园、花园城之后的第4大盘，别墅的第二大盘，也是继曦城与澜园及果岭（西乡）之后第4个原关外项目。

二、“深圳墅学家”招商地产

观园更是招商这家深圳别墅产品创领者继鲸山、龟山、碧涛苑、南海小筑、半山海景别墅区、兰溪谷别墅、曦城之后的别墅第八盘，招商也因此成为深圳别墅领域中供应盘数最多、历史最长（几乎涵盖深圳市全程）、产品线最丰富（产品类型及分布地域、资源类型最丰富）、领袖级客户最多的房企。

房地内参www.BANQ.cn因此将招商地产定义为“深圳墅学家”，颇为形象。之外，由于在观澜，招商地产拥有合计占地24万、计容积率建面444991.24㎡、总建面60万㎡的土地储备，这是招商拥有其在除蛇口以外的第二大独立土地储备（曦城是与华侨城联合储备）。

因此，观园对于招商地产来说具有独特的意义与价值，将使深圳更多的区域享受到先进的别墅文化输出，之外，作为深圳最成功的别墅发展商，其别墅版图的扩张也在所难免。

三、北京珑园、深圳观园：招商南北两大中轴墅区

深圳前30年的发展，更多地是聚集在原特区之内东西横向发展。但由于深圳东靠惠州、西依珠江，因此这种发展模式导致辐射范围过小，并无法与南面的香港、北面的东莞、广州形成更密切的关系。

这种横向发展30年后，深圳特特区内面临着没有新增用地、没有多余空间的窘迫。不改变深圳这种躺着的状况，就意味着深圳将自绝后路，将自动缩小自己的辐射范围。东边是山，西边是海，南是香港，唯独北上才是解决城市后续发展的出路。

2008-3-19，市政府审议通过深圳中轴线整体城市设计。将南始福田、途径龙华、北至观澜、更向东莞延伸的这条线，规划为深圳中部地区、25公里长的城市中轴线。深圳终于从从横向内生的发展态势，顺利向纵向辐射的阶段迈进，深圳从此站立起来了。

南北最近距离只有不到30公里，所以深圳其实并没有严格意义上的南北，观澜来往深圳CBD之间的时空距离，其实并不比特区内两点之间的距离远。城市中轴贯穿观澜对于招商·观园来说，是一个再好不过的消息。而招商地产在北京的中轴线的北段则拥有珑园项目，同样也有别墅。

■鹭湖片区：未来5年的豪宅供应重地

一、全品牌房企聚集，有助新片区快速成行市

紧邻招商·观园西北角是观澜的横坑水库，水库又称鹭湖，两者相距不到300米。从卫星地图上观测，水库水域面积约有280000㎡。由于片区具有鹭湖优势，环境优越，该片区越来越受到品牌开发商的关注。

除招商在片区内夺得观园地块外，金地、和黄、城建均拥有地块，可见这里的房企全部都是品牌企业，如果说对于一些成熟片区，竞争多对于卖方是不利因素的话，那么对于全新片区来说，多商家的存在，将有利于区域快速成行成市。

二、中轴线上第一的低容积率大盘豪宅片区

这4家公司的4个项目合计占地为157309.69+85185+194645.96+147595.15=584735.8㎡、合计建面229672.15+153333+291968+222221=897194㎡，4大盘合计整体容积率1.53。如果以140㎡一套来计算，这里将供应6400套豪宅、合计居住人口将达到约2万人，成行成市是非常快的。

同时，这4个项目都是大盘级别，鹭湖片区也因此成为深圳中轴唯一的低容积率大盘片区， 根据对30年来深圳楼市的分析就可以发现，大盘的表现出色，而大盘片区（指众多大盘集中的片区）表现更突出，而企业地主成片开发的区域如蛇口华侨城表现最好。片区大盘→大盘片区→成片社区其实就是深圳30年来楼市表现的主流路线图。

三、介入观园的最佳理由：片区第一股、金地高地价带来硬溢价

其余三大盘概况如下：

（1）金地天悦湾：位于观园西北角，2009-9-25，金地以24.4亿拍得A909-0137、A909-0138地块，两地总计占地157309.69㎡、容积率1.8目前主动调低到1.46，因此计算楼面地价10624元/㎡，计划2011年3月入市；

（2）和黄·懿花园：位于观园正北面，占地85185㎡，建面153333㎡，容积率1.8，楼面地价6000元/㎡，计划2011年6月入市；

（3）城建·仁山智水：2005年8月9日，用地面积194645.96㎡、建筑面积291968万㎡、容积率1.5的观澜A909－0082居住用地被城建7.55亿、楼面地价2646.54元／㎡收入囊中。本项目位于观园正东面，占地194646㎡，建面292811㎡，容积率1.5，楼面地价2646元/㎡，计划2011年底。

其中，可以注意到楼面地价最高的项目为金地天悦湾10624元/㎡，而观园楼面地价仅为3371元/㎡，两者存在3.1倍、68%、7253元/㎡的价差，这对于最早面世的招商·观园来说，是一个非常好的营销契机，金地必然会为做高价格而尽最大努力，投资客如果率先介入观园，就可以享受到天悦湾带来的硬溢价。

四、6平方公里大片区：未来5年内深圳豪宅的最大供应地

鹭湖片区其实面积较大，包括水域在内达6平方公里，片区项目成行成市也成势，多家竞争，对日后观园的价格表现有助力。据了解，围绕着鹭湖的四大项目，全部规划了双拼、联排等高档次产品。

四大项目再加上区域东北面在规划中的高尔夫球场，全部设施加总将形成一个面积为6平方公里的鹭湖国际豪宅住区，成为未来5年内深圳豪宅的最大供应地。该片区内，招商地产是著名的驻深央企，和记黄埔属港资，城建地产、金地地产属曾属市属及区属国企，央企、港资、属市属及区属国企的对峙格外有趣。

五、最具阅历与史脉的德比：首见两家百年老店隔路斗美！

和记黄埔史起1860年创办的和记洋行及1863年创办的黄埔船坞，至今150年；而招商局则史起于1874年，至今136年！这还是在深圳区域内首次出现两家百年老店隔路斗美的情况！这是最具经验、最具阅历、最具史脉的一场德比！

这种隔路斗美的良性竞争，对于提高开发水平、物业管理质量都非常有帮助。在这场竞争中，招商凭借其独特的全线物业管理经验、最优的国际化历史、深圳本土优势、敦厚的企业性格、租赁等优势能够获得什么分数，格外值得关注。其半山海景别墅、鲸山别墅（最成功的涉外小区）、曦城相信可以给业主很多信心。

如今在深圳，类似于这种集聚众多品牌开发商、规模庞大、占据水库资源的豪宅群落，十分罕见。预计这里未来将成为深圳又一个低密度社区，成为可以叫板尖岗山、中央别墅区的大规模、低密度的高尚住宅区。

未来，片区别墅也将以超量供应，将成为深圳中轴最大别墅供应片区。在多家品牌联手、强强竞争的背景下，鹭湖国际住区更将成为深圳即将崛起的全新高端豪宅区。届时，区域环境、城市面貌、居住档次，一应俱生。招商·观园只需坐享区域升级后的丰收硕果。

■区域特征

一、一路之隔观澜高新园扩容67%：升级为产业总部重地

一直以来，宝安区把观澜高新园区作为实施“园区带动战略”的重要载体，力图将其打造成为高新工业园区的“模范样本”，为宝安自主创新、产业升级提供示范。

从2002年至今，观澜高新技术产业园已走过8个年头，从一张白纸到宝安首个市级生态工业园，园区19家企业中已有7家国内外上市公司，2009年实现工业总产值45.47亿元，成为总部企业聚集的高地。

今年10月，宝安区将对观澜高新园区“扩容升级”。园区面积从原先的4.23平方公里扩大到7.1平方公里，扩容67%；同时，对园区有了更高的产业定位：新型高科技园示范区、循环经济产业示范基地、宝安区高新技术产业核心发展区。

而位于观澜街道环观南路北侧的招商·观园，与观澜高新技术园区隔路相望，因而招商·观园将受益于观澜高新区的升级建设、高端产业入驻、人才聚集，获得价值提升和人群基础。

二、暴利带动的企业集群

1、烟草暴利效应：从百仕达天价、到招商新钱客

梅观高速转机荷高速的立交桥处东南角，也就是观园以南1300米，就是清湖工业区里的中国烟草总公司深圳卷烟厂。烟草与深圳的豪宅之间的关系，可以追溯到深圳的第一个内销商品大盘----百仕达花园。百仕达花园早期是一片茅草荒地，深圳唯一的卷烟制造企业----深圳卷烟厂1988年9月20日在大头岭山北、也就是百仕达花园南侧建成，占地面积5.3万㎡。

2007年7月29日深圳卷烟厂改制为深圳烟草工业有限责任公司，并迁移到宝安区龙华清湖工业园，占地30万㎡。建成后，一直是深圳市纳税大户的龙头之一，集世界烟草最大生产国与最大消费国于一身的中国，其实无论在哪里，烟草行业都是垄断性的暴利行业。

在暴利的烟草行业，中层年薪50~100万是非常轻松的，在2000年前就是这个现象，而在当时，这个收入水平相对于深圳人来说无疑是天文数字。正因为如此，百仕达花园一启动，就受到卷烟厂职员的大力追捧。

百仕达花园原来的地貌比较差，垃圾成堆、电缆密布、山丘起伏、冲沟交错，百士达把缺点完全变成了优点，1996年百士达一期当时率先毛胚销售（之前深圳的房产都有简单装修再销售），周围情况也不太好，但因为卷烟场的存在，售价达17000元／㎡，盛况空前。

1996年的17000元，按照购买力来衡量的话，相当于现在的60000元了。所以，并不了解深圳房地产历史的人，是根本不相信当时的情况的，卷烟厂对于周围豪宅的带动作用可见一斑。

2007年，深圳卷烟厂迁移到龙华清湖工业园，并扩大规模10倍。因此，无须任何分析，可以初步推断，深圳卷烟厂职员必将象上个世纪一样，机遇就近居住的观点，在最近的地方选择品牌小区。那么，招商·观园必将受益。

2、亚洲最大服务器基地相距100米：最近盘是观园

2010-3-24房地内参www.BANQ.cn获悉，宝德科技总部落户观澜，具体位置位于招商·观园西南角，仅一条环观南路之隔，相距100米。深圳宝德科技集团在全国有28个分支机构，1200多名员工，其属下面积35000㎡的宝德工业园，是亚洲最大的服务器生产基地。

宝德总部地块是A907-0083宗地，属观澜高新园区的一部分，地块面积24986.47㎡，总建面62470㎡，为高层建筑。宝德总部建成以后，其研发、行政、财务、后勤等部门人员将聚集与此办公，而其周围最邻近的新盘，就是招商·观园。

3、三九药业工业园

2010年6月房地内参获悉，华润三九决定在观澜华润三九医药工业园扩建创新科技中心及新药研发中心两个项目。使公司生产单元、研发中心、营销部门（三九医贸）和职能部门，逐步集中到观澜工业园区。据悉，项目总建筑面积约37000㎡，计划2011年底竣工交付使用，在内需扩张的背景下，药业这将为观园带来新增客户。

4、富士施乐城：观园坐落东北面

2005，日本富士施乐将90%的生产量转移到观澜；2007第二次生产构造改革，将东莞铃鹿富士施乐电机厂整体迁移到观澜，富士施乐决意在宝安区打造“施乐城”，以富士施乐高科技（深圳）有限公司为中心，缩短供应商之间的距离，大幅缩减物流成本，实现生产管理的优化。

观澜因此成为富士施乐在海外最大的生产基地，其庞大的人流、资金流、物流等将对区域内相关产业形成推动作用，特别是居住需求将明显增加。为了富士施乐的战略，深圳市政府在机荷高速公路增设五和大道开口，方便富士施乐也能缓解龙华、观澜、民治片区的交通拥堵现象，当然也有利于招商·观园。

5、其余

包括占地20万㎡、建面7.8万㎡的“中国平安金融培训学院”（前身为“平安大学”），占地86.47万㎡、总建面110万㎡的富士康全球总部，年产值将超35亿的液显大厂倍利得，哈飞-标致，和记内陆集装箱……

截止目前，总面积89.8平方公里、建成区面积22平方公里的观澜已经拥有观澜湖高尔夫球会、富士康、和记黄埔、富士施乐、平安集团、哈飞-标致汽车、倍利得等7家大型企业落户，大型企业集群已经浮出水面。

三、交通路网全面升级：时空距离常住化

1、两横一纵：三条实现片区高速化

观澜的对外道路交通系统建设较为完善，机荷高速、梅观高速、深圳外环三条高速公路，以及观澜大道等城市干道组成的路网格局已形成。广州、东莞、香港、以至珠三角城际交通路网无缝连接，穿梭于城际之间将会更方便快捷。

众所周知，观澜各路段车辆出行较集中高峰时段，如观澜大道、观光路、观平路和四黎路，存在着一定的饱和，交通流分布不均匀所以堵车现象偶有发生，经常来往观澜的网友应该深有体会，片区内交通设施及道路系统还有待改善。但深圳就是盖房修路快，这一点我们并不太担忧。

2、时间与空间距离都属常住之列

罗湖方向：300路建设路至观澜镇；（2）福田方向：312路福田汽车站至观澜镇，313路皇岗口岸至观澜镇；（3）南山方向：332路蛇口至观澜客运站；（4）：宝安方向：625路西乡码头至观澜汽车站。

如果是自驾，从CBD到现场大约18分钟。现代社会的距离观，无论是以时间距离、还是空间距离来衡量，观园都是位居常住地点之列。

■观园指标分析

一、豪宅可持续性的硬指标：每户1.78个车位！

招商·观园占地147595.15㎡、容积率1.5，计容积率总建面222221㎡，住宅总建面204301㎡，总户数1246套，机动车位2222，车位户数比为1.78：1，每户1.78个车位，巨爽！在汽车时代，车位是决定豪宅是否具备可持续性的硬指标。

观园一期计容积率总建面103603.01㎡（不计容地下车库46029.38㎡），其中住宅85683.01㎡、商业4000㎡、幼儿园3700㎡、文化中心6000㎡、门诊部3000㎡、社区综合服务站1100㎡；1期提供双拼13套、联排82套、高层504套，合计599套；

而2期计容积率总建面121032.96㎡（不计容地下车库3932.71㎡）、住宅118617.99㎡；包含双拼15套、联排94套、高层434套、多层洋房104套，合计647套。

二、大户大盘是观园

一般地说，大盘很难纯，但是观园则是罕见的大户大盘。其：

1、双拼中间套为342.20㎡、端头套为362.27㎡、347.29㎡；

2、联排分为两种类型：TA-TF的中间套为254.68㎡、端头套为259.38㎡；TG-TK的中间套为246.21㎡、端头套248.29㎡；

3、高层：252套90㎡、170套一梯两户180㎡、85套一梯三户180㎡、284套一梯三户140㎡、142套一梯三户160㎡；

4、多层洋房104套，面积都是178.34㎡。

三、中轴机遇：福田无墅富豪只有向北！

1、观园面临极优越的供求关系

通过卫星地图可知，位于观澜环观南路以北的招商·观园正位于深圳中轴之上。一直以来，占据城市中轴，就等于拥有了城市最有机会的地段，能赋予最高的价值。如今，在福田CBD已无新盘供应的背景下，以CBD为起点向北追溯，成为城市富豪居住的首选方向。

但在中轴线上，并不是所有楼盘，都能成为深圳CBD可辐射范围内的价值选择。以房地内参www.BANQ.cn研究观察，相距CBD20公里范围内的项目才属有效供应，原因是20公里距离适中，半小时车程，可形成半小时生活圈，受辐射影响。

之外，作为深圳中心区，福田除了深圳高尔夫球场中有72栋无产权别墅之外，没有任何商品房性质的别墅产品，但福田又是深圳财富人士、权贵人士密度最高的区域，因此，在水榭山、星河丹堤、龙岸别墅销售完毕之后，观园面临着极为优越的供求关系。

2、只有三家真正的中轴别墅：观园成容积率之冠、占地居亚

如今，相距深圳CBD20公里中轴线上的新盘，仍然稀缺。其中，仅包括已面市的星河·丹堤、金光华·龙岸，以及待上市的招商·观园，只有三个中轴别墅。项目详细比标如下：

三家真正中轴别墅的占地排名：（1）星河·丹堤：占地20万㎡、建面360580㎡；（2）招商·观园：占地15万㎡，建面22万㎡；（3）金光华·龙岸：占地约10万㎡，建面20万㎡。

三家真正中轴别墅的容积率排名：（1）招商·观园：容积率为1.5；（2）星河·丹堤：容积率1.8；（3）金光华·龙岸：容积率2.0。

由此可见，在占地上观园夺得亚军，在容积率上观园夺得冠军。由此可推论，招商·观园是深圳中轴最大低密度有效住宅供应。未来，随着观澜与CBD连接的路网升级，人们与CBD心理距离拉近，占据有利位置的观园，无疑将成为CBD最值得瞩目的住宅配套。

■工地考查

一、深圳中轴新墅高差之最：27.5米造就多级台地与隐藏会所

招商·观园通过充分利用基地原有的自然特征，巧妙利用坡地地形创造独特的建筑环境，让建筑与自然环境紧密结合，通过实地考察，观园作为坡地别墅，在市面已十分稀缺的情况下，其高差最高达至27.5米成为深圳中轴新墅之最，这个高差造就了多级台地与隐藏会所。

以紧邻项目外道路62.5米标高为基准，地势最高处位于项目东北角，标高为90米，高差27.5米；项目最低处，位于核心的河面区域，标高68.5米，高差6米；而综合整个小区，平均高差能达到10米以上，因此，各组团之间高地起伏明显。

而这种坡地别墅的优势是，保护了居住于建筑内的人与自然的和谐关系，让建筑更贴近自然，而人更贴近建筑，同时使住区的生活气氛浓郁，增添了趣味性。而不同一般等标高的住区，观园更灵活生动。同时，由于高地错落起伏，使每户的室外景观不一，极大地拓宽了人和自然对话的空间。

二、首现北非风格：3倍于超大、深圳最奢华会所

目前招商·观园的营销中心安置在项目会所内，来到会所，招商所赋予项目顶级豪宅的奢华档次，表露无遗。首先观园会所面积6000㎡，这么大面积的会所，在深圳顶级豪宅中也较为少见，2000㎡就已经可称为超大了，这里是超大的3倍！其次，会所以北非风格为主，这是深圳迄今为止唯一一个以北非风格打造的会所。

会所内富丽堂皇，华光耀眼，装修风格可与五星际酒店媲美，奢侈而排场的空间随处可见。会所内采用的装修品，如瓷器、木雕、玉石等，皆高档次、价格不菲，给人以恢宏的气势和强烈的视觉震撼。可见招商出手不凡。其外，会所有几层高，多功能分区，包括会客厅、酒窖厅、雪茄房、健身房等。

会所装饰风格大气稳重，有敦厚感，虽气派非凡，但不显刻意浮夸，这显然与招商多年来思想的沉淀与打造手法的成熟，密切相关。会所的气势规模以及所造就的稳重气质令人震撼。其可谓是深圳项目会所中装修最豪华的一个。

三、4层隔热：带绿帽唯万科、招商是种子选手！

1、荣获了“国家三星绿色建筑”的荣誉

虽然项目目前仍处于施工阶段，而在已完工单位与区域中，不时能看到园林工人摘花种树的景象，事实上，据房地内参观察，项目绿化密度很高，小区内环境有大量植物，可供观赏的绿化休憩带、公共绿化空间随处可见。营造了一幅幅人与自然和谐共处的画面。

并且由于项目在绿色技术方面应用广泛，荣获了“国家三星绿色建筑”的荣誉称号。这无不为招商·观园再次加分。因而，居住的舒适度，在小区大面积的绿化设施下，得以迅速提升。

2、外墙全石材钢挂：罕见4层隔热+无管线外立面

观园别墅外墙全部采用了全石材钢挂法，不同有些楼盘采取外墙拼贴的方法，一来影响实际美观，二来我们可见许多变色变形的案例。全石材钢挂的好处在于：1、隔热保温；2、钢材固定，不易脱落；3、不变形，不受热胀冷缩影响；4、不变色，不开裂；5、管线不外露（所以观园的别墅看上去非常干净）。

而这样的做法，还有一优点是，使房子的隔热措施增加至4层，首先空气的自然隔热，墙体装修时的两层隔热材料，再加上外墙石材的隔热，致使房屋实现了罕见的4层隔热功能。

四、“湖景+高尔夫+10大景观带+最大旱溪”：中轴的最高待遇

1、“湖景+高尔夫”

基于招商·观园基地为自然山地，保持原有地貌，项目中部还拥有一个天然湖泊，因而小区内部可观湖景；而外部东侧为城建居住用地、南侧可眺望高新科技园区，北侧坡地向北高处可远眺水库以及规划中的高尔夫。因而外部拥有水库+高尔夫景观。

内与外部景观，相交辉映，里应外合。中部双拼、联排客户可享湖景及营造出的湿地景观，西部以及东北部高层、多层客户可享靠近水库及绿地的自然风景。而细数深圳，具有水库+湖景+高尔夫的低密度中轴纯大户豪宅区，基本没有。

2、内部10大景观带

除此以外，项目充分挖掘内部资源，为把小区内部景观突出，设有10大景观带，覆盖全区。实现户户有家景，家家景不同的高难度设计，致使小区全方位景观最大化。

小区内部的10大景观带包括：西部的台、阁、阶，中部的湖、山、林，东部的里、峯、坊、廊。10处景观带各有特色，贴近自然，营造出人居景观的多样化、趣味化。

3、最大的原石叠水旱溪：高差6米、宽18米、共7级

小区中部的天然底洼地的东北面，还由人工打造一个7级的叠水景观。由于观园高地落差明显，打造叠水瀑布，受自然地势的影响，东北面的水流可沿着叠水，顺流而下，最后注入到中央湖泊。而叠水高差将近6米、有18米宽。

同时，开发商为溪流准备了一套水处理设备，保证水源清澈，且即使水源被污染也可及时得到处理净化，从而使得湖景、叠水景观更壮丽。其外，叠水的底部及湖泊周边的散步道上铺设了大量的天然原石，因而，即使叠水没有水流注入，也不会影响叠水的景观的美观度。

6米的落差，7级的高地起伏，18米的宽度，加上原石铺设，已相当美观，这种也称为旱溪。这是深圳豪宅中最大的原石叠水旱溪，是造旱溪景观最出色的一个项目！

五、紧邻美中国际学校：与国际学校的关系，无人可比招商！

小区周边配套齐全，目前处于建设前期，灰尘比较大，但是公建配套、休闲区域、商业、教育、医疗、宾馆酒店、银行等生活需求在1000米内都可以完全满足。

最值得关注的是，深圳市美中国际学校位于观园西侧，仅一路之隔，这将为日后入住的观园业主们提供高档次、国际化的教育条件。蛇口有三家国际学校，要说与国际学校的关系，无人可比招商！

■建筑考查

一、首家高层实现车库街道化

观园的会所入口可从高层的车库进入，而之所以能从地面以下进入，正是因为高差的优势，整个小区与外面道路的关系，相当于架高了一个大平台，具有相当的心理优势，地下车库其实与地面街道相差无几，成为首家高层地库街道化的项目，之前只有一家写字楼（智慧广场）、一家别墅（星河时代的别墅部分）实现了车库街道化，而高层实现车库街道化，观园是首家！

而会所就藏在第二与第三台地之间。观园的高层停车库因此采用了自然采光的设计，从地库内可看到室外景观，因而身处停车库不感憋闷，这种设计更人性化，档次更高。从而使地下车库也实现豪化。

二、非独墅中最大的面宽：达15米，2倍于他盘

一般的非独立别墅的面宽为6.5米左右，好一些可达到8米，独立别墅到顶也才12米。而在观摩观园中部临湖双拼组团时，发现其面宽达15米，甚为壮观。据步程测量：观园双拼的主面宽约12.5米、总面宽约15米，进深约16米（加阳台可达18.5米）。

这是深圳非独立别墅中面宽最宽的项目。其相当于是将从前6.5米宽的别墅，两个拼在一起所达到的效果。进入室内，空间宽阔，而不像从前面宽窄的别墅狭长，给人以压迫感。如此面宽由外更显豪宅的气魄，由内提升了居住的空间感、舒适度。而其带来的好处还有：

1、一楼可有两间房，且面积大

首层一般难以见两房以上的双层豪宅，能拥有1房已属难得。而首层设有房间，能增强房子的功能使用，更为便捷。比如可设为父母房、保姆房、工人房等，若没有房间，做什么都要跑到二层，影响豪宅居住档次。并且，观园一楼的房间面积都很大。

2、全功能地下赠送：买2送1，3车位

因为双拼面宽庞大，因而作为地下室全部赠送，赠送面积也十分庞大，相当于是买2送一的比例。并且，地下室的车位宽达6.4米，最高能放下3辆车。因而对于家庭拥有3部车的业主们，也完全没有问题。

地下空间可以方便地扩大到3米层高，而由于高差的存在，其实地下是直接连到前花园的！完全的地面化了。

3、预留电梯井，设天井

面宽所带来的影响，直接提升了房子的宽阔空间，因而，房间预留了电梯井，未来业主可自行安装。电梯井的预留将直接提升居住档次，其外，室内还设有天井。室内采光通风，得到提升，同时，室内与外接的接触面增大。

三、真正的双首层：一层对地面车库、地下对花园溪流

观园双拼别墅采用了门客厅做了挑高设计，一进门给人以宽敞开阔的空间感。当然如果是一个特别讲究实惠的人，那么可以在其上加一层房间出来，但我们是不建议这么做的，豪宅必须要有一些类似的无用之用的排场。

双首层设计，两个首层的入口相向，交错进入，而这样的好处是，房间与外界的到达途径增多，同时房间的功能区分更到位了。从地库回来的，可以从首层的一侧入口进入，而若是招待贵宾去花园溪边，就可从另一侧的口子（花园、溪边）进出。

四、人性化考虑随处可见：高重心护栏、铝材圆角处理……

别墅的人性化考虑随处可见：例如顶层、阳台、露台的护栏，其高度全部超过人重心，在1米3左右，一可起到实质的防护作用，还可有效防止心理恐高。虽然这种设计，没有矮护栏显得美观开敞，但却实际是替消费者着想，体现了开发商的用心，宁愿自己受委屈，也要将安全放在首位。

此外，窗户使用的是氟碳喷涂铝合金材质。而所有铝合金窗全部使用了圆角处理，这是考察招商所有的项目，都会采用的做法。圆角处理可避免不必要的伤害，起到保护作用。

五、其余细节

每户设置了很多花池，阳台、露台设置了很多格栅，增强美观，实现了立体绿化。
顶层做好了热水器及中央空调工作平台，避免业主装修导致的没必要的破坏

■高等墅学考评：最大面子，侵心绝骚！

一、招商是平稳中庸、老二哲学吗？

作为深圳的最大企业地主之一，招商地产有了30年的开发经验，社会对招商地产的认知往往是这样的：平稳中庸、老二哲学。但其实这是很大的误会，招商历来是一家非常具有创新精神的房企。

全国综合性房地产企业中结构性缺陷解决得最好、全国最具国际社区管理经验、我国成片开发的鼻祖、产品线最丰富的地产商、具有最多房地产关联资源、港人认知度最高的企业之一、全国最具历史渊源的房企、全国国际化经验最多、租赁收入最高的深企、节能建筑水准最高、实行全国唯一的房地产与生活服务一条龙服务模式……

等等都是招商的标签，招商绝不是等闲之辈，而更象不愿争名、不愿意到处宣称自己功夫的高手。

二、招商只会闷骚吗？

而在技术上，招商首创无梁原板结构，首创“可变式住宅”，率先写字楼园林化，首推社区综合开发理念，首创入户门厅岛系统，首创生态型车库，首创天圆地方建筑，首创中心花园、住宅组团、人车分流、首层架空等，这些现在说起来都是常识，但作为第一家，招商的眼光值得钦佩！

回顾以往，招商地产从最初的职工福利房和单身公寓开始，到写字楼、商业物业、工业物业，以及别墅，大规模商品住宅小区，其间住宅产品在各个不同期均有不同的特点，其规划、品质的变化进步，浓缩了中国现代房地产发展史。但显然市场对于招商，认识是如此地朦胧，大家甚至以为招商只会闷骚！

观园的出现彻底粉碎了这种错误的认识，招商观园随处可见的人性化关怀，对家的内涵到位的拿捏与烘托，以至于招商总给人温文尔雅的书生气质、人文气质，但事实上，每到一个新项目战场上，招商又总能让我一见电光雷鸣般的震撼。

三、墅立了深圳最大的面子

在考察完观园后，看到15米---最大面宽的非独栋赛独栋的双拼别墅，以及最大的原石叠水旱溪景观、全石材钢挂的无管线优化外立面、宁愿得罪人客户也要保证安全的价值观……

房地内参www.BANQ.cn对观园的感叹是“墅立了深圳最大的面子”！招商一旦骚起来，那就是奔着致命去的---真正要买别墅的人根本无法也不愿意逃脱！果然是个棉针高手，招商又一次在市场不经意之间，在消费者被诸多项目眼花缭乱时，做出决胜之举。

不显刻意、不显浮夸，但只要你亲临现场，就能感受到招商的用心以及多年沉淀下的智慧之光，招商得罪了你、招商没有附和你，因为招商懂得什么叫真正的责任，那是需要时间与体验才能得到的结论！（03）*3

招商·观园：入口大菩提

招商·观园：街道自然延伸到高层车库，所谓车库街道化

招商·观园：最大的原石叠水旱溪及中心水景

招商·观园：会所顶部与别墅

招商·观园：别墅的进深

招商·观园：看看它的超级面宽吧！

招商·观园：全原石钢挂，无管线优化立面

招商·观园：6000平米巨超级会所

招商·观园：灯火，生活

招商·观园：圆角铝材，中空玻璃

招商·观园：未来这里就是3米层高的地下空间，其实就是双首层之一

招商·观园：还在施工中，看看老实招商的效果图是不会错的

招商·观园：俯瞰沙盘

招商·观园：南面的观澜宝安高科技园

招商·观园：中轴直上40里

招商·观园：中轴之意义与价值

招商·观园：片区板块