导读：
■万科只错了两次？
■中国海岸最大的企业地主
■自封建阶级：未来只有两种人
■《有闲阶级》
■房企死在沙滩上？
正文：
■万科只错了两次？
回顾万科在自身发展史上，节奏上拿捏有问题的错误大概只有两个：
1）错失深圳西部机遇。
因为招商在蛇口、华侨城在华侨城的缘故，万科扼守中线不西进，只在福田、罗湖、龙岗、盐田发展，在宝安、南山空缺，这种情况到了2006年才得以改变。而西部的南山与宝安，在万科空缺的时间段里，培养出了除招华外的卓越、京基（碧海云天、御景东方）、鸿荣源、富通、泰华等强企，西部是深圳楼市的中心、是强企诞生的重地。
2）错卖万佳百货。
随着配套的重要性、商业对提升住宅区价值的重要性的提升，大陆发展商终于明白为何香港房企都拥有自己的商业企业了。而万科在21世纪初卖掉了自己创办的广东最大零售商万佳百货。如今的万科，则要求助于外界来改善自己小区的商业配套。如果万佳依然是万科的，万科小区的区隔于对手的优势是不是会提高一个档次？
而除这两个错误之外，万科对于社会节奏的把握堪称完美，绝对是中国房企中，对社会发展脉搏把握得最到位的企业。对金融渠道的利用、对收购兼并的理解、对合作开发的熟练、对城际布局的把控、对经理意识的培育……万科节奏感让人赞叹的地方太多了。
■中国海岸最大的企业地主
而在土地价值把握上，万科在深圳最引人注目的是，自2001年开始将其自身历史上定位最高端的项目几乎全部放在东部沿海，将2009年之前投资资本的70%投放到东部，形成了“东海岸→万科国际会议中心→天琴湾→17英里→浪骑俱乐部→大甲岛→双月湾”这样的东部海岸线连线布局，成为中国海岸的最大企业地主。
现在很多人都在歌颂万科此举，在2006年之前这却被喻为“万科的滑铁卢”！尤其是“浪骑俱乐部→大甲岛→双月湾”将形成此岸、离岛、彼岸的海上航线串连格局，绝无仅有，世界罕见。那么万科为何要构建这样一条发展布局呢？能不能从社会发展规律中找到依据？万科并不是一家机会型企业，这么做一定有其道理。
而房地内参www.BANQ.cn的观察是，这可能与香港、深圳构筑的世界级珠江入海口超级大都市的经济形态有密切的关系。人民币升值、低端产业挤出、人又那么多，深圳、香港这两个合计近2000万人口、总土地面积却只有3000平方公里的深港大都市，必然不能在继续等量出口给老外服务，而经济要继续发展，那就只能就给本土人服务。
在香港之后，深圳也一定会转化为服务业比例越来越高的城市，这是没有疑问的，那么现在只需要问，如果深圳与香港都服务化了，房地产会发生什么变化？在农业社会是人人自建房、在工业社会是更多地自购房；在工业社会，是房价涨房租不涨。但服务社会完全不同。服务业社会有两个特征：社会整体重型化、房租大涨。社会各类资产的整体价格还会上升，但是社会整体将分两个阵营：第一个阵营是重资产阵营，第二个阵营是轻资产阵营。
■自封建阶级：未来只有两种人
轻资产类的公司和个人，会租房子、不买房子，在都市消费习惯中这叫重体验不重拥有，他们将成为近无产者、给利族。而重资产的公司和个人，则出租房子、当地主、当房东，成为食利族。房地内参则更愿意给这种情况下个定义：现代封建制。
重资产的，其实是利用自身利经济实力，购房土地与房产，并以对土地、空间的垄断，成为永恒的食利族，这是“自封建阶级”也可称之为“现代封建阶级”。轻资产的，虽然在服务社会中个人收入会有所增长，但依然赶不上房地产价格（房价与租金）的速度，因此他们在支付租金能力提升的同时、购房能力（自我封建）却在大幅度下降，这是“现代房奴阶级”（购房者绝不是房奴）。
必然地，房奴阶级会越来越壮大、因此从工业社会转型进入服务社会，受益最大的其实就是“自封建阶级”，因为这个阶段“房租上升、房价企稳”。而社会必然分裂为两种人：重资产者、轻资产者。后者数量多、前者质量重，后者养起前者。各位观察一下，现在不工作而以房租生存的工作、个人是不是越来越多了？
服务业社会，有一大帮人、公司会轻资产，租办公楼、租住宅！所以，未来5年内深圳各类房租铁定是要翻一番的。因此，一旦深圳服务化，出现类似香港那样的群体庞大的房东、包租公、包租婆等食利阶层是必然的。所以中国房地产对国民的真正残酷的教育还没有开始，进入服务社会后才会真正上演，未来买不起房的、居住成本一定占去其收入的35%以上，耗费这么多钱依然没房子那才叫残酷，现在只是价格高不叫残酷！
■《有闲阶级》
因此，在服务业社会正式成型之前，最优选择是尽快“自封建”，成为重资产的人。说到这里，你或许会问，这和万科双月湾有什么关系？大有关系。服务业社会，有几个现象要引起注意的是：1）重资产的“自封建阶级”人数增多；2）总部经济发达；3）智力劳动者、创意者增多。这三种人都有类似的特征：都需要休闲、都比较有钱、都向往彼岸。
也就是说，在工业社会即使连工厂主都是忙碌的，他们有钱无闲，在那个时候发展双月湾这样的项目就是找死，而服务业社会中，有钱有闲的人会大量增加（对于这一点建议各位关注西方《有闲阶级》一书），针对他们的度假物业需求就同步增长。
“自封建阶级”无须多说，他们的工作就是收租；而总部经济发达后，总部里的CXO们、金领们时间安排上相对自由；智力劳动者、创意者则需要经常性地与城市保持距离……如果说旅游还只是走马观花的话、度假往往是最亲的人直接的活动，因此，双月湾在这个节点上提倡“72小时家庭度假”、“深度度假”、“深海物业”的概念，也就特别适合了，这是进入服务业社会的必然反应，只不过万科再一次敏锐地捕捉到了。
作为告别浅旅游，开启“深度假、家庭度假”时代的启航者，位于惠东半岛最南端、总建120万的万科双月湾，面临8公里长滩、南北接海、小区自身直贴3公里海滩、有海空航线及小区运河、各类自配套齐备，极其可能给那些还等着看笑话的人以有力的事实回击。
■房企死在沙滩上？
昨天，与某业内高手说到最近的一些市况，他提醒说，虽然从社会整体层面，类似万科双月湾项目的出现，确实有理论依据，但深圳东部惠州一线沿海出现总建面超千万平米以上的度假物业，供应量过于集中，同时，这些项目建设投资大配套重、属非必需品、客户群小，一旦市场波动首受冲击、风险大。
因此出现某些“房企死在沙滩上”的残景实在难以避免，但此类物业又确实有转型机会，仅少数企业能最终给予价值。唯独那些实力雄厚、客户号召力强、产品规划与定位能力强的企业才能够笑到最后。2001~2009年之间，房子可以乱买乱赚。而现在面对上述情况则是“选择重于盲目”了，各位必须从重挑选出自己的优选、千万不可落入陷阱。
之外，惠东半岛群集万科、华侨城、碧桂园、金融街、中信、富茂、合正等近10个大型度假小区，总建超千万平米。在城市近郊、城郊结合部，同行多可快速成行成市，产品力重要；而在远郊甚至郊区都不是的荒野，同行同质多则将堵车，此时营销力重于产品力，这是房地产业内人士需要注意的。
关于这两点，已经不是本文的主题了，房地内参将在以后的文章中予以全景式阐述，购房者如何避免“房企死在沙滩上”的残景、如何把握工业社会升级到服务业社会的转型时机、如何提高自己产品的营销力都将陆续撰文论述，不要着急哈。