导读：
    ■深圳楼市定时炸弹已经拉响
    ■31年来仅见：关内三区半年零供应
    ■求大于供的深圳第一盘：600套房蓄客过万，求供比17：1
正文：

■深圳楼市定时炸弹已经拉响

2009年3月16日，《17年来最急告：深圳楼市2010的定时炸弹！》www.banq.cn/html/6921.htm发布。文中指出，土地成交多少才是影响未来供应的第一要素。2008年出让的住宅用地仅58.95 万㎡，涉及建面约 137.87 万㎡，仅够生产3776套住房。由于土地出让巨降，导致这部分供应暴减70%。

而整个2009年，全深圳也只出让了52.7万㎡居住用地，其中绝大部分位于宝安、龙岗，原特区内只有福田一块不足6000㎡的居住用地出让，而且总建筑面积的70%要用于无偿回迁，市场有效供给几乎可以忽略不计。

由于当年土地成交影响的是两年后的供应。根据08、09年的土地成交数据，能够得出的结论是：深圳商品住宅的二级市场告急警报，已经可以拉响。考虑到房地业分期开发的客观现实，如果说2010年还有之前06、07年的未建地块以丰补歉、“爆炸”得以延时。那么2011年，这枚楼市“定时炸弹”将不可避免爆破。

现在，居住用地出让巨降所带来的负面影响正在集中显现，尤其是原特区内，供应短缺将达到惊人的程度。

■31年来仅见：关内三区半年零供应

除去1998年3月才成立的盐田区，深圳原特区主要指南山、福田、罗湖三区。近30年来，深圳的建设集中在这片狭长的土地上。这三个区汇集了大量的城市资源，有着最便利的交通、教育、医疗、体育、商业、生活配套资源。深圳的金领、白领集中在原关内三区，这三个区也因此成为楼市需求最旺盛的区域。

然而作为产业高地、高端人群最集中的区域，今年以来，关内三区竟然没有任何新增供应。这是深圳特区成立31年来所绝无仅有的现象。而与此同时，有“珠三角曼哈顿”之称的前海新区，福田中心区、后海中心区、留仙洞片区、深圳湾高新区等总部基地仍在加速建设，而华侨城南部滨海片区也要建超级总部基地……原关内经济总部化、高端化已经成为趋势。

与关内经济趋势相对应的，必然是大量新的高端住宅需求将涌现。于是，矛盾将不可避免的产生：一方面是源源不断的高端住宅需求，一方面是住宅用地近乎零出让、半年来无一新盘推出。这样的反常现象，将会对原特区内楼市产生怎样的重大影响？

当然，保障房、安居房的建设会解决一部分需求。但是，对大量高端人群来说，这部分供应与他们的需求并不匹配，接近于无效供应。由于高端住宅需求远远大于供应，部分高端住宅售价将不可避免的迫涨。而如果有新增供应，并遭遇限价，那么这样的住宅一推出，必然遭遇疯抢！

■求大于供的深圳第一盘：600套房蓄客过万，求供比17：1

这只是推理吗？不，这样的事情正在深圳发生。位于南山蛇口，预计将于6.18开盘的招商·雍景湾，首批推出总共600多套，但登记客户已近万批。计算需求供应比为17：1，创出深圳楼市自2007年以来的新高。是整个深圳乃至珠三角区域内住宅项目的求大于供之冠。

作为招商地产在深圳蛇口开发的一个大型高端居住项目，招商·雍景湾属于双湾区、双口岸、双地铁、双商圈、双名校公园物业，总建筑面积19.7万㎡，容积率约为2.5。此次开盘推出的单位中，户型涵盖50平房米一房、82平方米两房、88平米三房和130平方米的大户型。

这将是深圳全面执行限价令后，原特区内三区中首个推出的限价新盘，也是三区今年来供应的首个楼盘——堪称“特区独子”。在罗湖、福田、南山，市民的刚需、改善、防通胀等各种需求找不到释放的渠道。而CPI指数已经连续多个月创下新高，并呈现出通胀恶化的态势。政府的限价，相当于帮助这些高端购房者找到了一个稳妥的资金避险通道。

自房地产市场化以来，每一轮房地产调控，总是很难跳出这样的怪圈：房价上涨→国家打压→供应减少→供小于求→房价再次上涨→国家再打压……如果违背经济规律，不考虑供求关系，只是单纯对价格进行控制、对市场进行打压，房地产市场将不可避免的陷入这样的畸形循环。对于购房者、投资者来说，政府限价之时，可能也正是最好的购买时机。（13）