导读：
      ■龙华新城核心区，超越幸福里的曼海宁
      ■宜人宜居城区：容积率低至1.29、人均占地43㎡
      ■深圳城市副中心：交通、居住、商服为主
      ■交通配套
         一、深圳核心新片区：曼海宁就在深圳北站2km处
         三、0.85平方公里/1地铁站：三地铁线交汇，曼海宁居于双地铁站间
         四、深圳交通网路中央，10条道路已通车：曼海宁四通八达
      ■深圳住宅供应最密集地，双地铁中户大盘仅一家
         一、深圳住宅供应最密集片区，居住用地比例高达33.53%
         二、当下住宅开发强度高地，双地铁中户大盘仅一家
      ■景观规划
         一、引入羊台山和塘朗山景观，曼海宁成“绿谷”物业
         二、2km范围内五重景观：
             1、深圳北站视觉景观中心、五重视觉通廊
             2、500m内三重景观享受：山景、城景、园景
      ■教育配套资源
         一、22幼儿园+4小学：家门口就有学前教育
         二、初中+6所九年贯制学校+3高中
      ■其他配套
         一、500床综合医院，就在曼海宁500m处
         二、娱乐健身适宜佳处：10分钟可享电影院、图书馆、体育中心配套
      ■“地度量，数称胜”：曼海宁的傲然
正文：

■龙华新城核心区，超越幸福里的曼海宁

龙华新城核心地区，由龙坂大道以南，梅龙大道以西，南平快速以北，龙华和平路以南，以及羊台山和大脑壳山以东生态控制线所围合而成，总用地面积1031.31公顷。

新区大道和和平路交汇处东侧的潜龙·曼海宁，就在龙华新城核心地区范围内。其中02-03、02-06两幅地块，即为项目所在地块，其北邻和平路、南靠向荣路、西接福龙路、东挨腾龙路。

2010-4-3，房地内参www.BANQ.Cn对潜龙·曼海宁进行了考查，并针对其所在区域及建筑产品品质作出分析，认为其品质已超越幸福里，是30年来深圳品质最好中户大盘。（详见《潜龙·曼海宁’唯论：超越幸福里无需三世纪》www.banq.cn/html/8789.htm）

潜龙·曼海宁建筑本身的用料、节能、设计，足以使人称赞。针对项目如今在售的主力户型单位，即68~75平m的爵士风JS两房及84~90平m的绅士风GT三房（含可改三房的2+1单位），房地内参认为，有必要对潜龙·曼海宁所在的龙华新城核心区规划进行简析，便于了解。

■宜人宜居城区：容积率低至1.29、人均占地43㎡

本片区建设规模总量为1330万㎡，总用地面积为1031.31公顷，规划人口规模为24万人。计算之下，该片区的整体容积率为1.29。

这个容积率，比深圳原特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾片区都要低，是深圳低容积率片区之一。在此替潜龙·曼海宁业主们感到高兴，低容积率，说明片区宜人宜居，这应该与片区规划的绿地较多和深圳北站有着紧密联系。

该片区人口密度为24/10.3131=2.33万人/平方公里，即每1万㎡上可居住人口为233人，人均占地面积为1031.31/24=43㎡。深圳居住人口最稀少的大运新城片区，人均占地为61㎡。而潜龙·曼海宁所在片区，人口规模不会稀疏也不至于稠密，是较为适宜的城市标准。

■深圳城市副中心：交通、居住、商服为主

该片区的城市发展目标是：建设具有特色与竞争力的城市地区，形成充满活力，并具有良好城市形象的新城市副中心。

该片区的功能定位是：以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心。

该片区位于深圳中心以北约10公里处，即将于今年6月底建成启用的深圳北站就在这里。而该片区定位为以居住生活配套为主功能的城市副中心，片区内的潜龙·曼海宁作为30年来深圳品质最好的中户大盘，有着明显的优势表现。

■交通配套

一、深圳核心新片区：曼海宁就在深圳北站2km处

深圳北站位于本片区，作为国家高速铁路的京广深客运专线、广深港客运专线自北向南穿越西部，而平南铁路由西向东纵贯整个片区。京广深客运专线、广深港客运专线，与平南铁路在深圳北站交汇。

即将于今年6月底建成启用的深圳北站，作为深圳铁路“两主三辅”的客运格局最为核心的车站，从这里乘坐广深港客运高速列车，去香港西九龙只需16分钟，到广州新客站只需要25分钟，到武汉只要3小时，到北京也仅需8小时。全部工程将于2011年6月底建成并投入使用。

深圳北站衔接京广深港客运专线、厦深铁路，与4#、5#、6#地铁、长途汽车站、公交场站、出租车场站以及社会车辆停车场接驳，是当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全，具有口岸功能的特大型综合交通枢纽，也是全国重要的区域性铁路客运枢纽。

凭借深圳北站的优势，龙华新城核心区也成为深圳核心的城际片区、深圳中心以北的城市居住中心。潜龙·曼海宁距离深圳北站约2km，业主们的客户半径、出行半径因此也将得以大幅度扩张。

二、全方位交通网路：轨道+公路、地上+地下

本片区对外联系的主要出入口为福龙大道、龙坂大道、梅龙大道和南坪快速。片区未来交通出行以公共交通为主，以城市轨道（地铁）为发展主干；结合轻轨站点、设置公交换乘站点、停车场等交通设施。

深圳北站的交通疏解，规划采取以轨道与常规公交为主的交通疏解方式。组织各个方向的多条机动车交通专用疏解道路，将深圳北站至特区、宝安中心区、龙岗等地区的交通流组织至留仙大道、新龙大道、梅龙大道、民塘路等专门道路上，并设置公交车专用道。

三、0.85平方公里/1地铁站：三地铁线交汇，曼海宁居于双地铁站间

该片区规划有4#地铁（龙华线）、5#地铁（环中线）和6#地铁等三条地铁通过。4#地铁位于龙腾路，在区内设置6个站点，分别为民乐站、白石龙站、深圳北站、红山站、上塘站和龙胜站。4#地铁计划将于6月16号开通。

5#地铁（环中线）与平南铁路共用交通走廊采用地铁形式敷设经过，在片区内设3个站点：龙华火车站（与4#地铁换乘）、民治站。该号地铁线计划将于6月22日开通。

6#地铁自石岩方向南下沿龙坂大道进入片区，经龙腾路与龙华线共线至深圳北站，在区内设置3个站点：深圳北站、红山站和上塘站。

也就是说，该片区内共设置了12个地铁站点，平均每0.85平方公里就有1个地铁站,是深圳地铁站点最密集的片区之一。而4#、5#、6#三条地铁线交于深圳北站。

根据片区的地铁站点分布，可以发现潜龙·曼海宁就在地铁龙胜站和上塘站之间。其中距离4#地铁龙胜站约400m；上塘站作为4#地铁与6#地铁交汇换乘点，就在项目南侧约200m处，与深圳北站仅3站距离。

四、深圳交通网路中央，10条道路已通车：曼海宁四通八达

龙华新城核心区居于深圳中心以北，采用方格网状道路系统，四个等级道路一应俱全。规划片区的公交主线路是新龙大道、龙华人民路和龙腾路，其它公交支线以此主线为基础，重点连接组团内的居住区。片区内公交线网规划密度达到3公里/平方公里，属于深圳公交网密度较高的片区之一。潜龙·曼海宁业主们可享受到最便捷、高效的交通方式。

1、高速与城市快速路：福龙大道，6车道，路宽100m，从西部通过，与留仙大道、龙华人民路及龙华和平路通过互通式立交相连；南平快速，双向8车道，路宽36m，从南部经过，与玉龙路通过互通式立交相连。

2、主干路：龙坂大道，路宽100m，双向6车道；留仙大道、玉龙路、龙华和平路和白石龙路，路宽60m，双向6车道；梅龙大道，路宽70m，双向8车道；新龙大道（现名为新区大道），金龙路以北段路宽60m，双向6车道，金龙路以南段道宽50m，双向6车道。

3、次干道：南北向次干道包括腾龙路、民塘路和金龙路，东西向次干道包括向荣路、简上路、龙华人民路、民宝路、民丰路等7条，路宽40~60m。

4、支路：包括主街和辅助街。主街以生活服务功能为主，主要由东西向的城市支路组成，路宽15-15.5m。辅助街主要以居住小区内部的微循环交通为主，由南北向的城市支路组成，路宽13-15m。

最新消息显示，6月11日，龙华新城核心地区10条市政路正式通车，包括３条城市主干道（留仙大道、新/龙区大道、玉龙路），６条次干道、1条支路（民塘路、致远路、民塘路南段、腾龙路、白龙路、民宝路、简上路、红木街），总长约26公里。

潜龙·曼海宁位于新区大道与和平路交汇处的东侧，北邻和平路、南靠向荣路、东挨腾龙路、西距福龙大道仅300m，交通可谓四通八达。在深圳北站即将启动之际，潜龙·曼海宁周边交通的易通达，越来越显而易见。

■深圳住宅供应最密集地，双地铁中户大盘仅一家

一、深圳住宅供应最密集片区，居住用地比例高达33.53%

龙华新城核心区的区位、交通的优越性，一目了然。以交通、商服、居住为主的龙华新城核心区，居住用地面积为345.86万㎡，占规划区总用地的33.53%；道路广场用地面积为302.74万㎡，站总规划用地的27.73%；绿地面积为111.14万㎡，占总用地的10.78%。

33.53%的规划区作为居住用地，而人均占地面积也达到43㎡，使得龙华新城成为深圳全市适宜的城市居住区。从规划中也可以发现，以民宝路为界限，以北地区大部分以二类居住用地、公共绿地为主。

而潜龙·曼海宁所在02-03、02-06地块，即位于此，总占地达到50000㎡、容积率为3.4，总建面约24.6万㎡。而项目所在500m范围内，除绿地、公建外，几乎全部规划为居住用地。

二、当下住宅开发强度高地，双地铁中户大盘仅一家

资料显示，2010~2011年，龙华新城将进入自身史上的最大供应时期，潜龙·曼海宁、万科·金域华府、金地·上塘道2期、水榭春天2~3期、中航综合体项目、合正·中央原著、卓越项目、长城里程项目、水榭山收官供应等都将入市，市场整体供应量将突破百万平m。统计下，目前龙华新城核心区的住宅项目至少有15个项目在建或即将建设。未来两年，龙华新城将是深圳住宅供应最为集中、开发强度最高的片区。

根据目前情况来看，万科·金域华府已售罄，长城里程项目被政府收购作为经适房，目前中央原著、水榭山、上塘道在售户型均为大户型或别墅，中航综合体项目处于打地基阶段；深圳“三限”下，从水榭春天3期开盘的火爆场面来看，售罄将是意料之中。

处于龙胜站和上塘站之间的潜龙·曼海宁，是目前龙华新城少有的双地铁站口住宅物业，距离上塘站仅约250m，是距地铁口最近的龙华新城新盘，也是龙华新城最便利的地铁物业。综合潜龙·曼海宁自身达24.6万㎡总建面，主力户型以60~80㎡这些因素。纵览深圳楼市资料，20万㎡总建面以上、距离地铁口250m以内、更靠近双地铁交汇处的地铁中户大盘，深圳则仅此一家！

■景观规划

龙华新城核心区处于羊台山和大脑壳山以东生态控制线范围内，西侧就是带状连续性的山体和水域。山体自南向北依次为白尾石、野鸡山等；水域自南向北依次是牛嘴子水库、红木山水库。

龙华新城核心区本身绿地规划面积为111.14万㎡，占总用地的10.78%。而这还没包括78.27万㎡、比例7.59%的水域和其他非城市建设用地（其中水域面积1.86万㎡、林地面积46.71万㎡、发展备用地29.70万㎡），及紧邻片区西侧的羊台山和南侧3km处的塘朗山森林公园。

一、引入羊台山和塘朗山景观，曼海宁成“绿谷”物业

根据政府规划，深圳八景之一的羊台山将在西北侧设立新登山道，方便龙华新城片区的群众登山锻炼。潜龙·曼海宁距离这个登山口约2km。此外根据龙华新城景观规划，龙华新城核心理念是“引山延湖”。片区延续的是20万㎡的香蜜湖和80万㎡的香蜜湖都市绿色生态区等都市生态资源；引入片区绿色资源的则是55.8平方公里的羊台山森林公园和塘朗山森林公园，片区自身规划出中央绿谷（也是绿轴）。

整个中央绿谷（绿轴）根据占地大小划分为四个公园区，其中运动公园区是由和平路至人民路之间的中央绿谷，总面积约9.5万㎡，运动公园区内布置体育活动场地、休闲健身道、自行车道等活动设施。而这部分运动园区切好分布在潜龙·曼海宁边上，也就是说潜龙·曼海宁是绿谷物业。

二、2km范围内五重景观：

1、深圳北站视觉景观中心、五重视觉通廊

此外，除中央绿谷外，根据片区城市景观设计，龙华新城核心区规划依托深圳北站地区的长途客运枢纽和4#红山站的大型商业综合体设置两处重要的城市标志性建筑，结合周边环境共同形成片区的视觉景观中心；片区内将形成五条重要的视觉通廊。

（1）、简上路视觉通廊--沿简上路两侧，结合两侧绿地以及体育设施、医院等低密度公共设施形成通向西侧山体的景观轴线，道路两侧绿化带和建筑后退红线需保持15m以上距离。（2）、龙塘河视觉通廊--沿现状龙塘村内河流两侧各控制5~10m的绿化带，并延伸至西部集中水体，形成东西向的沿河视觉通廊。

（3）、红山站至西部山体视觉通廊--规划在红山站内形成35~60m宽的东西向绿化带，并延伸至西侧山体，结合绿化带和两侧高层建筑形成通透的视觉通廊。（4）、红山站至东侧绿地视觉通廊--依托红山站东侧25~75m宽的指状绿地，形成东西向的视觉通廊，并延伸至四号立交周边集中绿地。（5）、深圳北站东西向视觉通廊--在深圳北站东侧站前商务区内，形成60m宽的东西向轴线式城市步行广场。

2、500m内三重景观享受：山景、城景、园景

潜龙·曼海宁距离深圳北站2km、距离红山站1.2km。深圳北站以及红山站周边形成视觉景观中心、5条视觉通廊，那么潜龙·曼海宁东南面有城市视觉景观、西面和北面有羊台山美景，三面绿谷景观、城市景观环绕。

此外，规划为公共绿地的02-01、02-05、02-07四幅地块，总占地12370㎡，就环绕在潜龙·曼海宁西侧的新龙（区)大道。这就刚好阻隔了道路与项目之间的噪音影响，使得项目社区得以享受安静生活氛围。

而就在潜龙·曼海宁西南面约500m处的08-04、08-06两幅地块，规划为公园，总占地达到47350㎡。山景、城景、园景，恭喜潜龙·曼海宁业主们在家门口即可欣赏到赏心悦目的三重景观了。

■教育配套资源

一、22幼儿园+4小学：家门口就有学前教育

共规划了22所幼儿园，分别位于01-12、02-09、04-06、07-06、07-15、09-09、13-08、14-03、16-03、17-05、18-02、18-06、18-11、20-03、22-03、24-01、27-02、30-02、30-05、34-06、37-01、38-02地块。

其中，02-09地块规划的1所，与潜龙·曼海宁仅一路之隔；04-06地块规划的1所，就在潜龙·曼海宁东南面约200m处。家门口就有幼儿教育资源，大大方便了潜龙·曼海宁业主孩子们的学前教育。

共规划4所小学，分别位于10-02、17-12、18-01、40-05地块。其中，10-2地块建设的1所，占地25560㎡，就在潜龙·曼海宁东南面约750m处。该地块即为上芬小学，现有26班/1275名学生，为广东省“红领巾师范学校”，被深圳市评为“绿色学校”、“巾帼文明岗”、宝安区“教育工作先进单位”。

二、初中+6所九年贯制学校+3高中

位于17-02地块的初中，占地18360㎡，就在潜龙·曼海宁东南面约1.8km处。该初中即为民治中学，为24班/1200名学生，为区属全日制公办初中。

共规划6所九年贯制学校，分别位于06-01、11-05、23-02、30-01、31-03、36-03地块。其中规划建于06-01地块上的1所，距离潜龙·曼海宁约380m，沿着向荣路东行约8分钟即可到达。

共规划3所普通高中，分别位于08-03、31-02、34-04地块。其中08-03地块就在潜龙·曼海宁南侧约740m处，沿着新区（龙）大道直线步行约15分钟可达。该高中规划占地31550㎡、容积率1.2，为30班制高中。

■其他配套

一、500床综合医院，就在曼海宁500m处

共规划3家综合医院，分别位于01-13、13-01、33-04地块。其中，建于01-13地块的1家，距离潜龙·曼海宁西南面约500m，就在福龙大道东侧。该家医院占地46220㎡、容积率1.76，规划为500床综合医院。适当的距离，既避开了医院的负面影响，又方便了片区内居住人群。

二、娱乐健身适宜佳处：10分钟可享电影院、图书馆、体育中心配套

该片区的12-01地块规划了1个电影院，就在潜龙·曼海宁南面约900m处，自行车程10分钟内可达。该影院配合停车场，规划占地38740㎡、容积率2.5，为业主们提供了一个休闲娱乐的好去处。

图书馆位于08-07地块，规划占地14970㎡、容积率2.5。从潜龙·曼海宁出发，沿着腾龙路往南面直行约740m可达，这里将成为业主们及其子女们修身养性、阅读休闲的佳处。

规划了2个综合体育活动中心，分别位于08-01、17-03地块。其中，规划占地19890㎡的08-01地块，潜龙·曼海宁业主们沿着新区（龙）大道往南直行约540m即到。这里可成为业主们健身休闲的公共场所。此次，潜龙·曼海宁项目本身也规划了一个社区体育活动场地，就在02-06地块，业主们不出家门即可享受。

■“地度量，数称胜”：曼海宁的傲然

《孙子兵法》有这样一句话：“地生度，度生量，量生数，数生称，称生胜。”放在房地产行业中理解，房地内参www.BANQ.cn认为，这就是从同区域逐渐到同行业、同类产品间，抽丝剥茧，进行层层的定量以及定性分析，以区别其中的优劣势，从而找出最佳品。

“度量数称胜”，这是从低往高，逐渐向上升的过程。回看潜龙·曼海宁所在的龙华新城核心区，深圳北站的建成启用、三条地铁线12站站点的密集，使得这里将当之无悔成为现时及未来深圳人们的交通、商服、居住集中高地。

区位价值已经无可否之。放眼整个龙华新城乃至宝安、全深圳地区，从上述区位、交通、景观、配套等详细分析中，规划利好下的潜龙·曼海宁，更以无可复制的绿谷物业、超24万㎡的双地铁口中户大盘，脱颖而出成为龙华新城乃至深圳地区的佼佼者。

看过世界，再来曼海宁；看遍深圳，再来曼海宁。同产品类型中，潜龙·曼海宁超越了深圳过去的30年，也将傲然于未来的30年，还不止。（09）*2

潜龙·曼海宁所在的龙华新城核心地区

潜龙·曼海宁所在的龙华新城核心地区2