导读：
        ■楼市最大惊喜：阅山华府
        ■三片区概况：“双低一高”宜居区域
            一、回龙埔及龙城公园片区：居住综合服务、低至1.01
            二、龙岗中心城中心区：深圳副中心、规划最完善
            三、大运新城片区：全民健身基地、低至0.6
        ■景观利好：四大公园环绕、219.7万㎡绿地
            一、10万㎡回龙埔公园，只是一路之隔
            二、超3.7万㎡紫麟山公园、189万㎡龙城公园
            三、超17万㎡龙潭公园，还没计入大运新城180万㎡绿化
        ■密集学区：幼儿园到专科全线覆盖
            一、42所幼儿园，学前教育就在家门口
            二、9所小学，7所环绕阅山华府
            三、10所九年贯制学校+2所中学，不乏全国先进集体
            四、1所寄宿高中+3所普通高中，近邻省一级学校
            五、1所区位党校+1所专业技术学校+2所专科学校，教育全系列
        ■文体配套
            一、大运新城：市区级会展中心+市级体育中心
            二、社区文体配套，配套集中
               1、500米范围内，文化、体育、影院全不缺
               2、体育、科技、展览等文体集中，体育馆成阅山华府私家场
        ■其他配套设施
            一、二级甲等综合医院，就在阅山华府1.1千米处
            二、18个社康中心，一路之隔也不缺
        ■交通配套
            一、1小时通达市内外、阅山华府便捷生活圈
            二、3#和12#地铁交汇，半小时可达市中心
        ■城市景观
            一、山城视线通廊，保证阅山华府视觉美感
            二、阅山华府处于街区高位，“一”字形视野更开阔
        ■双园物业：“一盘兼纳天下”
正文：

■楼市最大惊喜：阅山华府

阅山华府，位于龙岗中心城龙平西路北侧，长兴路和回龙路的交汇处，地块坐北朝南，呈“一”字。该项目占地约4.3万㎡，总建面约16万㎡，由9栋32层高层和30席连排别墅组成，共743户。

项目分2期开发，一期为7号楼和8号楼A、B座，二期为1~6号楼和联排别墅。事实上，自2009年12月26日一期公开发售以来，一期3栋共248套单位早已售罄。二期销售以来，目前2期高层3-4栋仅剩部分房源在售，预计5~6栋145㎡大宅即将入市。

阅山华府是嘉旺城地产的处女作。2011-5-24，考察项目后，发现其所表现的产品品质，更像是出自业内一个干了20多年老开发商的手笔。由此，房地内参发出“楼市十年的最大惊喜”http://www.banq.cn/html/11116.htm的感慨。

在阅山华府新品大宅即将入市之际，房地内参www.BANQ.cn认为，有必要对其所在片区及周边紧邻的区域规划情况作整体分析，以便大家对项目现时及未来价值作出更清晰认识和判断。

■三片区概况：“双低一高”宜居区域

资料显示，阅山华府就在回龙埔及龙城公园片区的06-02地块。而回龙埔及龙城公园片区的东南面、西面，一路之隔分别是龙岗中心城中心区、大运新城片区。以下，房地内参将根据这三个片区围合而成的大区域规划进行简析。而以阅山华府为中心，2千米范围内的配套规划将是本文的分析重点。

一、回龙埔及龙城公园片区：居住综合服务、低至1.01

回龙埔及龙城公园片区，由黄阁路以东、龙盛大道以南、龙城北路和吉祥北路以西、龙翔大道和龙平西路以北的区域围合而成，总用地面积927.88公顷。阅山华府的项目地块，正是处于该片区的06-02地块。

该片区发展目标是：具有优良的城市建设品质和内涵，完善、成熟的现代化新城区。功能定位：龙岗区的综合服务区，以居住为主，同时具有行政办公、公共配套等功能，重点发展商业、服务业和都市型工业。

该片区的建设规模为940万㎡，其中住宅建筑面积约540万㎡，整体容积率为1.01。规划居住人口约18万人，片区人口密度为1.94万人/平方公里，也就是说每1万㎡人口规模为194人；人均占地面积927.88/18=51.55㎡。

阅山华府本身所在的片区，以居住为主，这就从城市发展以及功能定位上界定了项目所在的片区，是宜居的。而低至1.01的容积率，也再次证明了此。

二、龙岗中心城中心区：深圳副中心、规划最完善

龙岗中心城中心区，是以吉祥中路以东，龙平西路以南、龙城大道以西、深惠路以北的城市用地。总用地面积281.68公顷，建设规模总量为319.4万㎡，整体容积率为1.13。

龙岗中心区的主要土地用途为行政办公、商业、居住及配套。这是根据该片区的功能定位而规划的。其实，在深圳“一主两副三中心”的国际新城规划下，龙岗中心城作为区政府所在地，这里也是深圳市规划最为完善的副中心。

三、大运新城片区：全民健身基地、低至0.6

大运新城片区，位于龙岗中心组团西部，机荷高速、深惠大道以北，黄阁路以西，规划龙岗区盐龙大道以东围合区域，总用地面积854.80公顷。片区功能定位为：深圳市全民健身基地，大运新城的主要组成部分；设有大型体育设施、会展设施，以居住、体育、会展、教育、高新产业及交通枢纽为主要功能的综合性片区。

该片区的发展目标是：山水环境突出，交通便利，配套设施完善，具有国际、国内大型体育赛事接待能力的城市片区；居住、体育、会展、教育、高新产业和谐发展的示范新区。

该片区建设规模总量为515~595万㎡，其中住宅建筑面积250~310万㎡，整体容积率为0.6~0.7之间。规划人口规模约为14万人（包括信息学院规划人口2万人），片区人口密度为1.64万人/平方公里，人均占地面积854.80/14=61㎡。

上述三个片区形成的大区域，容积率处于0.6~1.13之间、人均占地面积达到51㎡或以上。低容积率、低人口密度、高占地的“双低一高”城市生活指标，在深圳是极为少见的。当然，这得益于该区域大量的公园绿化，以及龙岗CBD、大运新城的配套规划。而就在龙岗中心龙平西路北侧的阅山华府，处于三个片区的便捷交汇点，直接享受了三区城市规划的景观、配套、交通等诸多利好。

■景观利好：四大公园环绕、219.7万㎡绿地

1.01、1.13、0.6~0.7，三组如此低的数字，其实分别就是回龙埔及龙城公园片区、龙岗中心城中心区、大运新城片区的整体容积率。没有大量的绿化面积，又怎么会有如此低的容积率呢？

一、10万㎡回龙埔公园，只是一路之隔

阅山华府所在的回龙埔及龙城公园片区，总用地面积927.88万㎡，仅绿地面积就达到226.90万㎡，比例达到24.45%。且就在阅山华府东侧、仅隔了一条长兴路的05-07两个地块，总占地107192㎡，规划建设为回龙埔公园。

目前处于建设阶段的回龙埔公园已现雏形，保留了原有的大量树木和植被，将打造成市民的城市森林公园。其设计分为生态休憩园、休闲健身园两个园区。其中生态休憩园设回龙阁，日亭和月亭三个休憩小广场；休闲健身区则含有公园主广场、生态迷宫、音乐喷泉等元素，为周边居民提供亲子游戏的空间。

二、超3.7万㎡紫麟山公园、189万㎡龙城公园

根据规划，用地性质为公共绿地的06-03地块，就在阅山华府北侧约430米处，占地37728㎡，实际上其就是紫麟山公园的所在地。南北双公园环绕之下，阅山华府周围无疑是被大片绿色包围着。

而位于回龙埔及龙城公园片区的18-02地块，占地189.1342万㎡，是片区内最大的公共绿地，甚至比莲花山公园还大，有”龙城莲花山公园“的美称。其实，该地块即龙城公园所在，就在阅山华府西南面约2公里处，从高处甚至可眺望到龙城公园美景。

三、超17万㎡龙潭公园，还没计入大运新城180万㎡绿化

不止如此，根据规划，龙岗中心城中心区的公共绿地面积，也大都集中在阅山华府南侧约900米处，包括8-5、6-8、6-14、6-15、6-17共五幅地块，总面积达到246013㎡，占该片区总绿地面积（42.09万㎡）的58.4%以上。

其中，占地177189㎡的8-5地块，就是龙潭公园位置所在，将现状保留下去。如此，就算没把大运新城片区180.89万㎡的总绿地面积，阅山华府周边2公里范围内就已经拥有超过219.7万㎡的绿化面积，相当于1.3个莲花山。更何况阅山华府北面，就是连绵起伏的清林径森林公园。

■密集学区：幼儿园到专科全线覆盖

一、42所幼儿园，学前教育就在家门口

三个片区围合的大区域共规划了42所幼儿园。单是回龙埔片区及龙城片区规划了27所幼儿园，分别位于07-12、12-03、12-15、13-13、15-10、16-12、16-20、21-04、01-04、02-01、05-01、06-01、06-09、07-02、07-15、08-08、10-11、11-05、12-10、15-07、16-06、22-03、23-02、23-04、23-07、24-10、24-15地块。

而龙岗中心区规划了9所，且皆为独立占地，分别位于7-3、8-8、8-11、4-4、4-7、9-5、9-13、10-2、10-7地块，此外大运新城片区规划了6所。统计之下，阅山华府千米范围内，就规划了至少8所幼儿园，包括回龙埔及龙城片区的05-01、06-01、06-09、07-15地块，龙岗中心区域的9-5、9-13、10-2、10-7地块。

其中，紧邻阅山华府的06-01地块，即深业·紫麟山社区内，规划了1所9班幼儿园；与阅山华府仅一路之隔的06-09地块，规划新增1所6班幼儿园；与阅山华府隔了一条回龙路的08-08地块，也规划1所9班幼儿园。

二、9所小学，7所环绕阅山华府

共规划了9所小学，其中回龙埔及龙城公园片区规划了4所，分别位于02-02、06-08、07-01、22-07地块；龙岗中心区规划了5所，分别位于4-8、7-4、8-9、9-12-2、10-6地块，皆为独立占地。
其中，就在阅山华府东北约500米的06-08地块，占地10839㎡，规划建设1所18班制小学；而占地22996㎡的07-01地块，规划建1所36班制小学，就在阅山华府东侧1.56千米处，车程约5分钟。对学生上学来说，这是个适宜的距离。

而龙岗中心区的8-9地块，就在阅山华府南面约900米处，现状保留1所24班制小学，即龙岗龙城小学的位置所在。建于10-6地块的1所24班小学，即清林小学所在的地块，就在阅山华府南侧约500米处。
而位于阅山华府南侧约480米的9-12-2地块，同样也规划为24班小学。占地10265㎡的7-4地块，现状为绿地广场，未来或将根据需要配建为24班制小学。千米范围内，阅山华府周边即聚集了7所小学，占了两个片区小学总量的近乎八成。

三、10所九年贯制学校+2所中学，不乏全国先进集体

共10所九年一贯制学校。其中，回龙埔及龙城公园片区规划了6所，分别位于15-04（15-05扩建）、21-02（20-01扩建）、01-02、05-05、10-07、24-13地块。大运新城片区规划了4所九年制一贯制学校，分别位于05-03、13-07、08-01、11-08地块。

其中，05-05地块规划建的1所54班制学校，就在阅山华府东面约350米处。而就在阅山华府东南面约1500米处的15-04地块，现状保留的1所，即深圳龙岗区实验学校，占地60487㎡，共65班制、学生3701人。

深圳龙岗区实验学校连续三年被评为“全国‘双有’主题教育活动先进集体”，三次被评为“龙岗区教育系统先进单位”。根据规划，该校将把15-05地块纳入扩建，占地面积扩至6.9万㎡，可纳学生数量将近达5000名。
而龙岗中心区规划的2所中学，分别位于7-6、9-12-1地块。其中规划建于9-12-1地块的1所30班制中学，占地20020㎡，就在阅山华府南侧480米处。事实上，该地块与9-13、9-12-2这2幅地块共同构建了一个幼儿园、小学、中学教育配套基地，阅山华府得此一体系列式的教育资源，在学位紧缺的时代，无疑是享受了极为便利的“民生稀缺”。

四、1所寄宿高中+3所普通高中，近邻省一级学校

该所寄宿高中规划在大运新城片区，位于10-05地块，占地100753㎡，就在阅山华府东南面约5600米处、车程约10分钟。根据房地内参www.BANQ.cn资料显示，该地块即为龙岗高级中学所在位置，建成后规模达到60班/3000学位，投资额达1.5162亿元。建成后，将于教苑中学、龙岗实验中学形成一个中学教育基地。

3所普通高中，分别位于回龙埔及龙城片区的01-01、19-03地块、大运新城片区的13-11地块。其中，位于01-01地块的1所高中，就在阅山华府东面约3.1千米处，车程约5分钟即达。实际上，这里就是深圳龙岗区龙城高级中学，为62班制/3300名学生。该校建于1995年，为区属重点高中，2001年即被评为省一级学校。

五、1所区位党校+1所专业技术学校+2所专科学校，教育全系列

规划位于回龙埔及龙城片区的1所区位党校，即龙岗区行政干部学校，就在17-03地块，占地22715㎡，为深圳市龙岗区委党校。而紧邻的17-01、17-02两幅地块，共占地70194㎡，现状保留为龙岗职业技术学校。事实上，从17-01~17-08共7幅地块，均为教育文化或行政办公用地，使得这里形成了以学校、办公为主的教育基地，而其就在阅山华府东南面约3公里处。

位于大运新城片区的2所专科学校，其中1所为体育学院，规划建于10-01、10-06两幅地块，总占地150468㎡、绿化率达到35%。而另1所为信息学院，即深圳市信息职业技术学院，规划建于12-02地块，总占地达96万㎡。

大运新城作为2011年大运会的主要赛场，这里拥有完善的教育、体育配套，而该2所专科学校作为片区的教育配套设施，就在阅山华府西南面约5.5公里处，车程3~分钟即可到达。如此近距离的大运新城百亿配套设施，阅山华府业主们无疑是近水楼台先得月。

■文体配套

阅山华府属于回龙埔及龙城片区，西侧紧邻的就是大运新城片区，东南侧为龙岗中心区。作为深圳市全民健身基地，大运新城的主要组成部分，大运新城片区设有大型体育设施、会展设施，除上述的教育配套设施外，大运新城还规划了众多文化娱乐体育设施。

一、大运新城：市区级会展中心+市级体育中心

市区级会展中心规划于09-01地块，占地107208㎡，规划为会展中心，其规模可谓称得上继深圳会展中心之后的。该地块就在阅山华府西南面约4公里处，车程5分钟可达。而市级体育中心位于09-04、09-05两幅地块，总占地达到733781㎡，距离阅山华府约5公里。

事实上，该体育中心即为大运中心、大运中心体育场馆所在。作为深圳举办2011年第26届世界大学生运动会的主场馆区，这里也将是深圳实施文化立市战略、发展体育产业、推广全民健身的未来中心区，总投资超过41亿元。在世界大运会即将开幕之际，世界级盛事辐射利好下，近邻大运新城的阅山华府自然得利。

二、社区文体配套，配套集中

回龙埔及龙城片区规划了22个社区文化站、2个文化中心、2个图书馆、3个图书阅览室、3个影剧院、4个社区体育活动场地、7个老人活动中心、4个青少年活动中心、1个儿童活动中心、1个妇儿活动中心、1个美术馆、2个网球场、2个游泳池、1个体育馆。

1、500米范围内，文化娱乐全不缺

2个文化中心：分别位于08-02、13-04地块，其中08-02地块就在阅山华府东面500米处，步程约7分钟。2个图书馆分别位于07-06、08-02地块，因此位于08-02地块的图书馆与文化中心，可以直接为阅山华府业主们共同享用。

4个社区体育活动场地，分别位于01－02、11-05、23-04、23-05地块。位于20-02地块的美术馆，在阅山华府东南面约2公里处、车程约3分钟。

4个影剧院：其中3个分别位于回龙埔及龙城公园片区的08-02、13-04、16-07地块。位于08-02地块的1个影剧院，就在阅山华府东面600米处。此外，就在阅山华府约1.4千米处的龙岗中心区3-6地块，也规划1个影剧院。

2、体育、科技、展览全系列，体育馆成阅山华府私家场

2个体育馆：分别位于回龙埔及龙城公园片区的05-02地块、龙岗中心区的3-6地块。事实上，规划为片区体育馆的05-02地块，占地23120㎡，涵括了网球场、游泳池、综合体育场馆等相关体育配套设施。阅山华府与之仅500米距离，步程10分钟内可达，几乎是成了业主们体育健身的私家场地。

此外，龙岗中心区的文体设施，几乎都集中在阅山华府正南面约1.3公里处。包括3-6地块的体育馆、游泳池、影剧院，3-3地块的区级图书馆、3-8地块的科技馆、3-9地块的展览馆、博物馆，3-10地块的档案馆。如此，阅山华府业主们在此进行阅读、健身、娱乐，可随心思而转换。

■其他配套设施

一、二级甲等综合医院，就在阅山华府1.1千米处

共6家综合医院，其中，位于回龙埔及龙城公园片区有5家，分别位于11-01、12-08、12-11、14-08、12-12、14-08（14-07扩建）地块；大运新城片区的有1家，位于07-03地块。其中，位于14-08地块的1家综合医院，占地1.7万㎡。

资料显示，该医院即为妇幼保健院，为二级甲等综合医院，床位400床。根据规划，其将与14-07地块进行扩建，建成后总占地达到3.5万㎡，届时规模将翻了番。而其就在阅山华府东南面约1.1千米处，车程不到3分钟。这个距离既避开了医院的负面影响，又便于达到。

二、18个社康中心，一路之隔也不缺

阅山华府所在的回龙埔及龙城公园片区，规划了18个社康中心，分别位于01-04、02-01、05-01、06-01、06-09、07-04、07-15、08-08、10-08、11-05、15-01、15-13、11-05、15-01、15-13、16-06、22-01、23-01、23-04、23-05、24-15地块。

其中，紧邻阅山华府的06-01、06-09地块，分别设有1个；与阅山华府仅隔了一条回龙路的08-08地块，也规划了1个。

■交通配套

一、1小时通达市内外、阅山华府便捷生活圈

回龙埔及龙城公园片区对外联系的主要出入口为龙盛大道、龙翔大道、龙平西路、黄阁路、吉祥中路、龙城北路和清林中路。其中，城市快速路为龙盛大道，红线宽度80米，双向八车道；城市主干路为龙平西路、清林中路、如意路、龙翔大道、黄阁北路、黄阁中路、吉祥中路、龙城北路，红线宽度50~90米，双向六车道。

龙岗中心区对外联系的主要出入口为深惠路、龙城大道、龙平西路、吉祥中路和龙翔路。其中主干路为深惠路、龙城大道、龙平西路、吉祥中路和龙翔路，红线宽80~120米，双向六车道。

大运新城片区对外联系的主要道路为机荷高速、水官高速、盐龙大道、龙平西路、深惠路、红棉路、黄阁路。其中，城市主干道为深惠大道，道路红线宽120米；龙翔大道，道路红线宽80米；黄阁路，道路红线宽80米（50米）；龙兴大道，道路红线宽44~70米；龙平西路，道路红线宽80米；如意路，道路红线宽65米；清林西路，道路红线宽65米；红棉路，道路红线宽50米。

从上述三个片区的交通网路可见，阅山华府所在的龙岗片区，已经形成了完善交通网络道路。龙平西路作为直接贯穿区域中心内外的主干线之一，直接进入机荷高速、水官高速等高速干线，1小时左右即可快速到达深圳市区的罗湖、福田、南山等中心城区，还可便捷前往深圳坪山、惠州、东莞等地。如此，位于龙岗中心城龙平西路北侧阅山华府，则直接享受了这交通利好。

二、3#和12#地铁交汇，半小时可达市中心

规划中的12号地铁线，沿回龙埔及龙城公园片区及大运新城片区之间的黄阁中路→龙平西路而过，并与3号地铁交汇于区域内的大运站。资料显示，12号地铁在此片区内将设龙翔大道站、龙城西站、田板头站、回龙埔站、天健花园站等站台。

阅山华府与规划中12号地铁站（天健花园站）相距500米，6分钟左右可直接乘坐地铁前往市中心内外。通过12地铁和3号地铁之间的换乘，约25分钟即可到达老街站，30分钟可达会展中心。

回龙埔及龙城公园片区规划了5个公交首末站，分别位于05-03、09-12、10-06、14-10、24-08地块。其中09-12地块所设的公交首末站，与阅山华府仅一路之隔，极大地方便了业主们的定时出行。

根据规划，设有1个长途汽车站，位于14-09地块，就在阅山华府东南面约900米处。该长途汽车站即龙岗汽车站所在位置，业主可方便通过此出行深圳市外地区。

■城市景观

回龙埔及龙城公园片区作为阅山华府所在片区，将对该片区的城市设计作出侧重简析。而龙岗中心城中心区位于阅山华府的正南面约600米距离，该片区的景观和城市设计，对项目本身也有重要影响。

一、山城视线通廊，保证阅山华府视觉美感

回龙埔及龙城公园片区，是龙岗区重要的城市空间形象的标志性区域，片区内的开发建设活动要求遵循的原则为：落实龙岗中心城关于本地区在结构轴线、整体景观环境和景观视线通廊组织等方面的要求；应保持主要交通轴线与公园山体的视线通廊。

该片区的街道景观设计规划：1、龙翔路北侧的街景立面，以龙城公园入口为视觉焦点，由低至高逐渐向西南延伸，建筑轮廓线与山体轮廓线高低错落，同时反映出城市广场、居住社区和金融商业各自的风貌特色；龙翔路北侧的商业建筑应在风格、体型和色彩等几方面与现状办公区互相协调；

此外，龙岗中心城中心区在景观规划上，以龙城广场为视觉焦点，由低向高逐步向两侧延伸，同时反映出城市广场、文化科技和金融商业各自的风貌特色；龙翔路北侧的商业建筑应在风格、体型和色彩等几方面与现状办公区互相协调。

阅山华府处于龙岗中心城中心区北侧约千米处，回龙埔及龙城公园片区以及龙岗中心城区的街道景观规划，皆强调突出龙城景观和山体景观的视觉享受，这就保证了阅山华府周边的城市美观、山体公园景观。

二、阅山华府处于街区高位，“一”字形视野更开阔

对于回龙埔及龙城公园片区的建筑及环境设计=，根据规划，龙城公园周边建筑不能对龙城公园山体景观的视觉通廊造成严重阻挡；地区各组团沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应以组团为单位保持协调统一，并和相邻组团呼应；

此外，对于该片区的景观视线通廊的设置，规定龙城公园临龙翔大道的建成区内至少保证有三条景观视线通廊；垂直通廊布局的塔楼建筑应为点式建筑，面宽控制在75米以内，且塔楼建筑面宽总和不应超过地块边长的60％；通廊上应保证宽度不小于5米的步行通道。

如此，这就再次强调了龙岗中心城区及阅山华府周边建筑的建筑在视觉上的整洁美观，以及龙城地区的景观视线范围。阅山华府处于街区高位，就在回龙埔公园、紫麟山公园包围中，周边还有龙潭公园、龙城公园、清林径公园等山体园景，景观视觉几乎是没有阻挡。且阅山华府项目地形呈“一”字形，使得视觉面更广，更开阔。

■双园物业“一盘兼”

根据规划，结合实际情况可以发现，阅山华府所在的片区，本身作为龙岗中心城区的综合居住区，拥有片区最宜人的景观、教育、交通等综合资源，可当属深圳市新生的适宜居住区之一，其双园物业的身份足以傲视全城、极为少见，而其四周均靠近但又不紧邻主干道，可谓“资产是喧嚣的、财富是宁静的”。

更不止的是，这里西有世界级的体育配套设施---大运新城，东有作为深圳三个副中心之一的龙岗CBD，集合了整个龙岗乃至深圳少见的密集体育、商业、教育等配套设施。处于强强联合之间的阅山华府，自然是享受了最集中的优势。

规划利好下的阅山华府，无疑是具备天时地利人和的优势。而房地内参www.BANQ.cn在对其考查后发现，作为处子作的阅山华府，在建筑设计、产品品质、打造水准等方面，若配上综合体的酒店，甚至比得上华润·幸福里；若不计开发商名气，则称得上与香蜜湖一号媲美的墅级、高档高层住区。

如今，在龙岗中心城、大运新城的规划步步落实之际，阅山华府必将令人刮目相看。事实上，阅山华府的爆发力，已经正在逐渐散发出来，可惜的是有人不以为然，最近连续三周销售步步高。我们有足够理由相信，阅山华府颇有“一盘兼纳天下”之意象，取得更好的成绩其实不奇怪，只是大家认识得晚了！（09）*2

阅山华府所在的龙岗中心城与大运新城片区

阅山华府所在的回龙埔及龙城公园地区

 龙岗中心城中心区

大运新城地区