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2011福田租赁回报研究:华强北“帝段”!

作者:HOMER 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-06-16 12:59:15点击5005


导读:
         ■全市商住涨潮,今年来福田租价居首位
         ■区域租涨先锋,重在住宅、商业
         ■商业写字楼租赁回报排行
            一、高层一楼商业租赁回报前四强:
            二、高层二楼以上商业租赁回报前四强:
            三、多层一楼商业租赁回报前四强:
            四、多层二楼以上商业租赁回报前四强:
         ■商业写字楼租赁分析:华强北商圈强集,租金稳扎前四强
         ■住宅租赁回报排行及分析
            一、带电梯住宅租赁回报前四强:
            二、不带电梯住宅租赁回报前四强:
            三、住宅租赁回报分析:租赁靠前的,环绕中心公园、华强北商圈
         ■地段之上的“帝段”物业:和黄·都会轩
正文:

■全市商住涨潮,今年来福田租价居首位

2011年6月8日,深圳发布《深圳市2011年房屋租赁指导租金》。数据显示,2010年以来全市租赁大涨10.9%。根据房地内参www.BANQ.cn监测,受政府出台住宅市场调控政策影响,深圳全市租赁处于上扬阶段。

从租金涨幅来看,2011年第一季度,深圳全市出租屋住宅类环比上涨4.8%,同比上涨13.5%;写字楼环比上涨了6.9%,同比上涨20.5%;商铺类环比上涨3.3%,同比上涨26.1%;厂房仓库类环比上涨0.6%,同比上涨8.9%。

其中,福田区住宅类出租屋均价更是居于全市首位,达到53元/月·㎡,比全市均价42元/月·㎡还高出26%;环比上个季度上涨5.9%,与2010年同期相比,涨幅达到12.8%。

■区域租涨先锋,重在住宅、商业

福田区作为深圳中心,为全市租金最高的区域,对全市房屋租赁有着明显指导作用。因此,根据最新发布的《深圳市2011年房屋租赁指导租金》,房地内参www.BANQ.cn将对福田区的住宅、办公、商业三大类物业的租赁指导租金情况进行研究,以供大家参考。

房屋租赁指导租金按街道行政区域划分,分为住宅、办公、商业三大类。其中:住宅类指导租金分为带电梯和不带电梯、平房、别墅;办公类指导租金分多层和高层;商业类指导租金分高层、多层和简易。由于简易类的物业较少,参考价值不大,因此不做研究。重点落在商业、住宅分析上。

福田区作为深圳的中心区,这里的写字楼及商业,极为旺盛。其中深圳三大传统商圈之一的华强北商圈(华强北街道),就在该区域。作为深圳人气最旺的商圈地带,华强北商圈的商业物业租金一直居高不下,租金甚至高达350元/月·㎡,为全市商业租赁的先锋。

■商业写字楼租赁回报排行

一、高层一楼商业租赁回报前四强:

1、南园街道的中信广场,租赁回报350元/月·㎡。
2、华强北街的(赛格广场、华强北路沿街两侧),租赁回报300元/月·㎡。
3、莲花街道的新世界商务中心,南园街道(华强南路以东,上步南路以西,深南中路以南,        南园路以北),租赁回报260元/㎡。
4、香蜜湖的(东海国际、招商银行大厦),租赁回报250元/月·㎡。

二、高层二楼以上商业租赁回报前四强:

1、南园街道的中信广场,租赁回报200元/月·㎡。
2、香蜜湖的深国投广场,租赁回报180元/月·㎡。
3、香蜜湖的(东海国际、招商银行大厦),租赁回报150元/月·㎡。
4、华强北的(赛格广场、电子科技大厦),租赁回报120元/月·㎡。

三、多层一楼商业租赁回报前四强:

1、沙头街的丰盛町地铁商业街、香蜜湖的(东海国际、招行大厦),租赁回报250元/月·㎡。
2、华强北路沿街两侧,(华强北路以东华发北路以西,深南中路以北,红荔路以南); 香蜜湖路以西、农林路以东、侨香路以南、深南大道以北,及深国投广场、丰盛町地铁商业街,租赁回报200元/月·㎡。
3、南园街道的(上步南路以东,红岭南路以西,深南中路);香蜜湖的(水榭花都、香榭里花园、港中旅花园、香域中央花园、香蜜湖1号、熙园),租赁回报150元/月·㎡。
4、华富街道的(彩田路以东,皇岗路以西,北环大道以南,深南大道以北),租赁回报140元/月·㎡。

四、多层二楼以上商业租赁回报前四强:

1、香蜜湖的丰盛町地铁商业街,租赁回报200元/月·㎡。
2、深国投广场,租赁回报180元/月·㎡。
3、东海花园、招商银行大厦、东海国际中心、东海城市广场、东海坊,租赁回报150元/月·㎡。
4、华富街道(皇岗路以东,华富路以西,笋岗西路以南,深南中路以北)、香蜜湖的(水榭花都、香榭里花园、港中旅花园、香域中央花园、香蜜湖1号、熙园),租赁回报100元/月·㎡。

■商业写字楼租赁分析:华强北商圈强集,租金稳扎前四强

从上述前四强的商业租赁表现可以发现,福田区租金表现较高的,大部分集中于高层商业物业,且以深南大道及华强北路沿线为主,使得深南大道和华强北商圈成为深圳中心区的财富高地。

其中,华强北路沿线两侧的房屋租金,达到300元/月·㎡。作为深圳三大商业圈之一的华强北,汇集了整个深圳最密集的客流、信息流、物流,使得这里的租金保持着长久稳定和投资回报。

福田区作为深圳的中心区域,这里沿着深圳大道两侧林立、近邻华强北商圈的高层写字楼,包括赛格广场、中信广场、电子科技大厦等,几乎都占据了租赁的前四强,成为福田区的租赁高地。商业、办公两者互激下,使得这里的人气更加旺盛,租赁持久性强。

■住宅租赁回报排行及分析

住宅类主要分析带电梯、不带电梯的高层住宅租赁表现。由于平房、别墅较少,暂不予以简析。

一、带电梯住宅租赁回报前四强:

1、沙头街道的趣园,租赁回报80元/月·㎡。
2、华富街道的田面城市绿洲花园、田面城市大厦,租赁回报65元/月·㎡。
3、香蜜湖的东海花园、招商银行大厦、东海国际中心、东海城市广场、东海坊,租赁回报60元/月·㎡。
4、华强北路沿街两侧的房屋,租赁回报55元/月·㎡。

二、不带电梯住宅租赁回报前四强:

1、香蜜湖的东海花园、招商银行大厦、东海国际中心、东海城市广场、东海坊,租赁回报50元/月·㎡。
2、华强北路沿街两侧的房屋,租赁回报45元/月·㎡。
3、沙头街道的天安高尔夫花园、天安公寓,租赁回报40元/月·㎡。
4、华强北路以东华发北路以西,深南中路以北,红荔路以南,租赁回报38元/月·㎡。

三、住宅租赁回报分析:租赁靠前的,环绕中心公园、华强北商圈

从住宅租赁回报排行来看,租赁回报排行较前的,通常为带电梯住宅尤其是精装公寓物业。且此类住宅多分布于深南大道沿线、毗邻中心公园这块永久性绿地,同时也位于华强北商圈近邻范围内。

如紧邻中心公园的华富路,其周边的带电梯住宅物业租赁回报就高达65元/月·㎡,在同类产品中排列第2。而就在华强北路沿街两侧的房屋,租赁回报也达到55元/月·㎡,稳定排在同类产品第4。

由此可见,在租金高企的市场暗示下,福田区内那些围绕着中心公园、华强北商圈的公寓式住宅产品,将成为迎合市场需求及潮流的居住佳品。福田区居住的主潮流,占据了中心公园、华强北商圈就是占据了最佳的“帝段”,当然租赁回报将排前。

■地段之上的“帝段”物业:和黄·都会轩

事实上,综合上述福田区的商业写字楼以及住宅租赁高地,显而易见的是,几乎都是围绕着深南大道沿线、华强北商圈而展开。尤其是华强北商圈,作为深圳发展最早、最强大的主力商圈,更使得这里成为福田乃至深圳的写字楼、商业租赁高地,寸土寸金。

而且,由于华强北商圈本身及周边的新供项目少之又少,又使得这里的商业写字楼、住宅产品供不应求。而一旦出现新的品质大盘供应,必将进一步推升这里的租金表现。因此,房地内参www.BANQ.cn认为,西接中心公园、就在华强北商圈的和黄·都会轩,将值得大家密切关注。

总建面近达18万㎡的和黄·都会轩,涵括了写字楼、大型购物中心、高级公寓住宅,是华强北商圈内少有的品质大盘。这里将接通东西向三条地铁,多达10个地铁站点,是目前深圳罕见的“帝段物业”。如今,在福田区、华强北商圈稳健且高企的租金表现之下,拥有深圳最好“帝段”的和黄·都会轩,将是这里不落的焦点。(09)


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