导读：
         ■全市商住涨潮，今年来福田租价居首位
         ■区域租涨先锋，重在住宅、商业
         ■商业写字楼租赁回报排行
            一、高层一楼商业租赁回报前四强：
            二、高层二楼以上商业租赁回报前四强：
            三、多层一楼商业租赁回报前四强：
            四、多层二楼以上商业租赁回报前四强：
         ■商业写字楼租赁分析：华强北商圈强集，租金稳扎前四强
         ■住宅租赁回报排行及分析
            一、带电梯住宅租赁回报前四强：
            二、不带电梯住宅租赁回报前四强：
            三、住宅租赁回报分析：租赁靠前的，环绕中心公园、华强北商圈
         ■地段之上的“帝段”物业：和黄·都会轩
正文：

■全市商住涨潮，今年来福田租价居首位

2011年6月8日，深圳发布《深圳市2011年房屋租赁指导租金》。数据显示，2010年以来全市租赁大涨10.9%。根据房地内参www.BANQ.cn监测，受政府出台住宅市场调控政策影响，深圳全市租赁处于上扬阶段。

从租金涨幅来看，2011年第一季度，深圳全市出租屋住宅类环比上涨4.8%，同比上涨13.5%；写字楼环比上涨了6.9%，同比上涨20.5%；商铺类环比上涨3.3%，同比上涨26.1%；厂房仓库类环比上涨0.6%，同比上涨8.9%。

其中，福田区住宅类出租屋均价更是居于全市首位，达到53元/月·㎡，比全市均价42元/月·㎡还高出26%；环比上个季度上涨5.9%，与2010年同期相比，涨幅达到12.8%。

■区域租涨先锋，重在住宅、商业

福田区作为深圳中心，为全市租金最高的区域，对全市房屋租赁有着明显指导作用。因此，根据最新发布的《深圳市2011年房屋租赁指导租金》，房地内参www.BANQ.cn将对福田区的住宅、办公、商业三大类物业的租赁指导租金情况进行研究，以供大家参考。

房屋租赁指导租金按街道行政区域划分，分为住宅、办公、商业三大类。其中：住宅类指导租金分为带电梯和不带电梯、平房、别墅；办公类指导租金分多层和高层；商业类指导租金分高层、多层和简易。由于简易类的物业较少，参考价值不大，因此不做研究。重点落在商业、住宅分析上。

福田区作为深圳的中心区，这里的写字楼及商业，极为旺盛。其中深圳三大传统商圈之一的华强北商圈（华强北街道），就在该区域。作为深圳人气最旺的商圈地带，华强北商圈的商业物业租金一直居高不下，租金甚至高达350元/月·㎡，为全市商业租赁的先锋。

■商业写字楼租赁回报排行

一、高层一楼商业租赁回报前四强：

1、南园街道的中信广场，租赁回报350元/月·㎡。
2、华强北街的（赛格广场、华强北路沿街两侧），租赁回报300元/月·㎡。
3、莲花街道的新世界商务中心，南园街道（华强南路以东，上步南路以西，深南中路以南，        南园路以北），租赁回报260元/㎡。
4、香蜜湖的（东海国际、招商银行大厦），租赁回报250元/月·㎡。

二、高层二楼以上商业租赁回报前四强：

1、南园街道的中信广场，租赁回报200元/月·㎡。
2、香蜜湖的深国投广场，租赁回报180元/月·㎡。
3、香蜜湖的（东海国际、招商银行大厦），租赁回报150元/月·㎡。
4、华强北的（赛格广场、电子科技大厦），租赁回报120元/月·㎡。

三、多层一楼商业租赁回报前四强：

1、沙头街的丰盛町地铁商业街、香蜜湖的（东海国际、招行大厦），租赁回报250元/月·㎡。
2、华强北路沿街两侧，（华强北路以东华发北路以西，深南中路以北，红荔路以南）； 香蜜湖路以西、农林路以东、侨香路以南、深南大道以北，及深国投广场、丰盛町地铁商业街，租赁回报200元/月·㎡。
3、南园街道的(上步南路以东，红岭南路以西，深南中路)；香蜜湖的（水榭花都、香榭里花园、港中旅花园、香域中央花园、香蜜湖1号、熙园），租赁回报150元/月·㎡。
4、华富街道的（彩田路以东，皇岗路以西，北环大道以南，深南大道以北），租赁回报140元/月·㎡。

四、多层二楼以上商业租赁回报前四强：

1、香蜜湖的丰盛町地铁商业街，租赁回报200元/月·㎡。
2、深国投广场，租赁回报180元/月·㎡。
3、东海花园、招商银行大厦、东海国际中心、东海城市广场、东海坊，租赁回报150元/月·㎡。
4、华富街道（皇岗路以东，华富路以西，笋岗西路以南，深南中路以北）、香蜜湖的（水榭花都、香榭里花园、港中旅花园、香域中央花园、香蜜湖1号、熙园），租赁回报100元/月·㎡。

■商业写字楼租赁分析：华强北商圈强集，租金稳扎前四强

从上述前四强的商业租赁表现可以发现，福田区租金表现较高的，大部分集中于高层商业物业，且以深南大道及华强北路沿线为主，使得深南大道和华强北商圈成为深圳中心区的财富高地。

其中，华强北路沿线两侧的房屋租金，达到300元/月·㎡。作为深圳三大商业圈之一的华强北，汇集了整个深圳最密集的客流、信息流、物流，使得这里的租金保持着长久稳定和投资回报。

福田区作为深圳的中心区域，这里沿着深圳大道两侧林立、近邻华强北商圈的高层写字楼，包括赛格广场、中信广场、电子科技大厦等，几乎都占据了租赁的前四强，成为福田区的租赁高地。商业、办公两者互激下，使得这里的人气更加旺盛，租赁持久性强。

■住宅租赁回报排行及分析

住宅类主要分析带电梯、不带电梯的高层住宅租赁表现。由于平房、别墅较少，暂不予以简析。

一、带电梯住宅租赁回报前四强：

1、沙头街道的趣园，租赁回报80元/月·㎡。
2、华富街道的田面城市绿洲花园、田面城市大厦，租赁回报65元/月·㎡。
3、香蜜湖的东海花园、招商银行大厦、东海国际中心、东海城市广场、东海坊，租赁回报60元/月·㎡。
4、华强北路沿街两侧的房屋，租赁回报55元/月·㎡。

二、不带电梯住宅租赁回报前四强：

1、香蜜湖的东海花园、招商银行大厦、东海国际中心、东海城市广场、东海坊，租赁回报50元/月·㎡。
2、华强北路沿街两侧的房屋，租赁回报45元/月·㎡。
3、沙头街道的天安高尔夫花园、天安公寓，租赁回报40元/月·㎡。
4、华强北路以东华发北路以西，深南中路以北，红荔路以南，租赁回报38元/月·㎡。

三、住宅租赁回报分析：租赁靠前的，环绕中心公园、华强北商圈

从住宅租赁回报排行来看，租赁回报排行较前的，通常为带电梯住宅尤其是精装公寓物业。且此类住宅多分布于深南大道沿线、毗邻中心公园这块永久性绿地，同时也位于华强北商圈近邻范围内。

如紧邻中心公园的华富路，其周边的带电梯住宅物业租赁回报就高达65元/月·㎡，在同类产品中排列第2。而就在华强北路沿街两侧的房屋，租赁回报也达到55元/月·㎡，稳定排在同类产品第4。

由此可见，在租金高企的市场暗示下，福田区内那些围绕着中心公园、华强北商圈的公寓式住宅产品，将成为迎合市场需求及潮流的居住佳品。福田区居住的主潮流，占据了中心公园、华强北商圈就是占据了最佳的“帝段”，当然租赁回报将排前。

■地段之上的“帝段”物业：和黄·都会轩

事实上，综合上述福田区的商业写字楼以及住宅租赁高地，显而易见的是，几乎都是围绕着深南大道沿线、华强北商圈而展开。尤其是华强北商圈，作为深圳发展最早、最强大的主力商圈，更使得这里成为福田乃至深圳的写字楼、商业租赁高地，寸土寸金。

而且，由于华强北商圈本身及周边的新供项目少之又少，又使得这里的商业写字楼、住宅产品供不应求。而一旦出现新的品质大盘供应，必将进一步推升这里的租金表现。因此，房地内参www.BANQ.cn认为，西接中心公园、就在华强北商圈的和黄·都会轩，将值得大家密切关注。

总建面近达18万㎡的和黄·都会轩，涵括了写字楼、大型购物中心、高级公寓住宅，是华强北商圈内少有的品质大盘。这里将接通东西向三条地铁，多达10个地铁站点，是目前深圳罕见的“帝段物业”。如今，在福田区、华强北商圈稳健且高企的租金表现之下，拥有深圳最好“帝段”的和黄·都会轩，将是这里不落的焦点。（09）