导读：
■大地震后，东京房租、房价不跌反涨
■东北人再无退路，只能既来之、则安之
■深圳优质开发，“经济黑洞效应”将加剧
■痛失原乡：经济中心城市吸附力更强
正文：
■大地震后，东京房租、房价不跌反涨
日本是亚洲最发达的国家，首都东京也是亚洲最知名的国际大都市、世界四大金融中心之一。与其国际地位相对应的是，自从战后日本经济起飞之后，在很长的一段时间里，东京的房价一直高居全球前几位。2010年末台湾房屋的一项调查显示，日本东京房价达到以172万台币/每坪（约合11.6万/㎡），在亚洲仅次于香港。
那么，日本在3月份遭遇的特大地震与海啸、以及随之而来的核危机，会不会重创日本经济？并进而引发连锁反应，促使东京房价、房租下降？这种预测，只有前半部分与事实相符。在此次大地震中，日本的经济损失可能占GDP的3%-5%，年度GDP将接近零增长。
而出人意料的是，笔者从日本朋友处了解到的情况表明：日本东京都地区的房价、房租不仅没有雪崩，反而出现了上涨现象。事实上，日本东京在历史上曾两次被大地震毁灭，可以说是多灾多难。此外，在二战时期，还曾被美国轰炸机扔下的燃烧弹化为灰烬。但是每一次毁灭之后都会奇迹般复活。
■东北人再无退路，只能既来之、则安之
那么，为什么会在日本东京出现这种似乎不合常理的现象？
对于这种现象，日本朋友是这样分析的：此次日本大地震主要发生在福岛等东北三县，而这里是日本经济相对不太发达的区域。在产业布局上，受灾较重的青森、宫城和福岛等县，均以农、林、渔业等第一产业为主。所以，此次地震对于东京并没有太多实质性的不利影响，大地震更多的是给居民的心理影响，而且这种影响反而成为促涨房地产市场的力量。
在东京，有很多居民来自日本东北。大地震前，这些居民一般都是做短暂寄居在东京，相当于中国的“南漂”。由于并未做长远打算，这些人对居住质量的要求并不高，租房也只是凑合就行。即使这样，由于东京是日本第一大都市、有着最多的资源和机会，在地震前，东京的房租价格也一直很稳定且需求量很大，尤其是一些二手公寓，购买后出租往往供不应求。
大地震以及海啸、核辐射，特别是核辐射，让很多东北居民不再有退路。对于未来以及居所，他们不得不重新做选择和安排。原来只是临时打算的，现在需要做长久的考虑。这使得他们对居所的选择时，更慎重，要求也更高。甚至还有很多人决定在东京都买房置业。这使得东京的房租、房价都被推升。
■深圳优质开发，“经济黑洞效应”将加剧
而日本东京的这一现象，对于深圳又有什么启示呢？笔者认为，这一现象表明，越是经济发达地区，对相对落后区域的人口吸附力就越强；在经济发展到一定阶段后，越是经济中心城市，资源越多、环境越好，越能吸引相对落后区域的居民来此置业定居。对于这种现象，不妨称之为“经济黑洞效应”。
经过30年的发展之后，中国经济将进入一个新的发展阶段。深圳等一线城市已经完成原始积累，开始腾笼换鸟，向高科技、生物医药、文化、新能源等高增值的绿色产业转型，而低端的、污染大的制造业将向内地的二、三线城市迁移。而深圳的污染治理也将大规模启动，而随着产业转移，污染也将向二、三线城市转移。这意味着深圳的环境会越来越好，二、三线城市的环境则会进一步恶化。
根据最新发布的《全国主体功能区规划》，深圳等珠三角城市被列入国家优质开发区域，将形成特大城市群。对内地二、三线城市居民来说，深圳将成为一个更宜居的城市。而且高铁的建设，交通改善，使得深圳与内地联系更紧密，返乡也更容易。大量内地居民，将更倾向于在深圳定居，而不是作为一个过客，暂时性的漂在这座城市。这个时候，深圳这种一线城市，对房地产的需求反而会随之大幅增长，市场发展会更平稳，波动更小，风险反而更小。
■痛失原乡：经济中心城市吸附力更强
山西太原正是这样一个极端案例，有去太原考察过的地产业内人士这样描述：“走在跟江南偏大点的县城一样建设水平，破破烂烂的太原市中心，内心充满了疑惑：一壁厢是某会所门前清一色的十多辆保时捷，街上轰隆轰隆的四辆悍马开过，车身上沾满了泥巴都不肯洗一下；另一壁厢是普通年轻人们看着20块的电影。富的可敌国，穷的生活在这么个破烂又严重污染的城市环境中，这公平么？”
一线城市向二、三线城市的制造业转移，也必然带来类似的现象。部分人会因产业转移暴富，大部分人生活不会有太大改变，贫富差距将进一步拉大。老板们富倾天下，并带动了整体物价水平上涨，而普通老百姓却消费力不足。更重要的是，当地环境将受到严重污染——这与日本的大地震、核辐射类似。而从这些城市出来的游子，原本还有青山绿水可以奢想，在原乡痛失之后可能彻底断了回乡的念头，在深圳这样的城市彻底落地生根。而这些二、三线城市的暴发户们，也必然倾向于在深圳这样的一线城市购房置业。
所以，笔者认为，在深圳北站即将全面开通之际，包括鸿荣源·熙园山院、潜龙·曼海宁、 莱蒙·水榭春天、龙华·花半里等龙华新城区域内的项目将更值得看好。由于交通的改善，这些区域的项目可以与内地更紧密联系，既可以坐享深圳产业升级、环境改善的利好，又不会受到家乡污染的困扰。（13）