导读：
    ■和黄·都会轩：深圳顶级“帝段”物业
    ■商圈唯一性
    一、中国第一黄金商圈：年销600亿
    1、华强北打喷嚏，全球电子市场都要感冒
    2、深圳华强北 > 北京王府井 + 上海南京路
    二、全球第一华强北：最短、最高效的3C产业链
    三、街铺黄金十年：深圳世界级商街还看华强北
    1、深圳少数具备世界级面相的商街之一
    2、深圳第一商务租赁高地、创领商铺最高价
    3、华强北黄金十字街区：“华强北路”&“振华路”
    四、第三次旧改浪潮启动：世界级商街指日可待
    ■交通唯一性
    一、头排物业，封面价值：3.6%的头排商务权利
    二、地铁口密集度深圳第二：5地铁线+10地铁站+3换乘站
    ■鬼佬与土鳖并存：国际商务主场 & 草根创富大本营
    一、国际商务主场：全球商人云集，商务国际化超越福田CBD
    二、草根创富大本营：亿万富翁“孵化器”，千万富翁不计其数
    三、最多的鬼佬、最有钱的土鳖：商用物业最强大的支撑力量
    ■华富路上第一高：深圳版“帝国大厦”，雄踞“中央公园”与“第五大道”
    ■产品唯一性
    一、无限资产：所有物业均为商业产权
    二、华强北唯一待售新盘 & 福田区唯一新盘
    ■深度城市化阶段，深圳第一商务效率高地
正文：

■和黄·都会轩：深圳顶级“帝段”物业

“Location,location and location” 即“地段，地段，还是地段” ――这句话如今已被房地产行业奉为金科玉律。交通便捷、配套完善的地段，也是人们选择物业时的基本要求。

地段之说，只适用于普通的物业。对于那些处于顶级商圈中的物业，又该如何形容呢？笔者认为，办公商业资源最集聚、人气最旺盛、战略性设施最集聚、交通最便捷、资金流密度最高、金融业发达的地段，这样价值最高的地段，只能称之为“帝段”。

人气越旺、交通越便捷、资金流密度越高的地段，流通性越强，租金回报越高，价值也就越高。而在深圳，华强北堪称深圳最顶级的“帝段”。而南临深南大道、地处华强北核心区域的和黄·都会轩，则是当之无愧的“帝段”物业。

和黄·都会轩将于2011年7月中旬现楼发售，届时将会有总共600套的酒店式公寓和商务公寓面市，其中包括28-30㎡的单房，50㎡的一房，70-80㎡的两房和约110㎡的3房。

■商圈唯一性

一、中国第一黄金商圈：年销600亿

1、华强北打喷嚏，全球电子市场都要感冒

华强北商业圈是深圳发展最早、销售额最大的主力商圈，南北宽930米，东西长1560米，商业区总面积1.45平方公里左右。而华强北实际的营业面积，是华强路、中航路、红荔路、深南路围合而成的40万㎡的区域面积。

这里分布着5000㎡以上的大型商场40多家，其中电子专业市场32家，沿街商业经营单位717家，电子产品经营商家近３万家，从业人员13万，日客流量约60万人次，是中国乃至亚洲最大的电子信息产品集散地。

华强北电子市场交易额占到全国电子市场交易额的三分之一，在全球电子产业链上扮演着举足轻重的角色。按照业内人士的说法，华强北电子市场打个喷嚏，全球电子市场都要感冒！

2、深圳华强北 > 北京王府井 + 上海南京路

早在2003年，华强北年销售额就已突破280多亿元；而当时上海南京路销售额160多亿元，北京王府井销售额为80多亿。也就是说，华强北的年销售额，比中国最富庶的两个城市最繁华的两条商街的总销售额还要多。

2008年，华强北更以相当于一个地级市全年GDP的370亿元年销售额，排在全国同类商业街区中的第一位。由于电子商业有着难以统计的特点，业内人士保守估计，华强北一年销售额应在600亿元以上。

即使以2008年370亿元的年销售额计算，华强北商圈单位面积销售额也达到255.2亿元/平方公里。如果以40万㎡的实际区域营业面积计算，平均每平米的销售额达到6.38万。无论是总销售额，还是单位面积销售额，华强北都远远超过北京王府井、上海南京路，成为名副其实的“中国第一街”。而整个华强北商圈也堪称“中国第一黄金商圈”。

二、全球第一华强北：最短、最高效的3C产业链

计算机（Computer）、通讯（Communication）和消费电子产品（ConsumerElectronic）三类电子产品形成的数字化3C产业，是当前最热的高新技术产业，不过各位是否知道全球最短、最高效的3C产业链在哪里？其实就在我们身边---华强北！

华强北方圆十公里内，聚集上万家解决方案设计、工业设计、零组件制造与通路、组装厂，甚至于连贸易公司与报关行都深藏在华强北每一栋大厦里。这里构建了全球最短、最高效的3C产业链，全球也受到华强北的巨大影响和冲击。这里将3C产品的采购、设计、销售、渠道和研发制造全部打通。

华强北拥有32家专业卖场，聚集上千家手机、笔电设计公司，因此汇聚成“华强北电子市场价格指数”，成为研究全球电子零组件市场之窗。全球最新最炫的3C产品一定是在这里首先亮相，几乎天天都在上演最新消费电子展。
二、街铺黄金十年：深圳世界级商街看华强北

中国经济经过30年外向依赖式发展以后，未来必将进入内需带动阶段，而内需扩张，街铺将首当其冲，未来的十年将是街铺的黄金十年；此外，中国主要城市刚刚进入地铁时代，客流的流向进入质变前夕，蕴涵重大机会。因此，中国大陆不但具备、而且几乎肯定将出现世界级的商街。而如果深圳出现世界级的商街，具备各方面优良条件的华强北，自然当仁不让。

1、深圳少数具备世界级面相的商街之一

房地内参www.BANQ.cn曾对全球租金最贵的十条商街做过专题研究，2008年全球租金最贵的十条商业街依次是：（1）、美国纽约的第五大道；（2）、中国香港的弥敦道；（3）、法国巴黎的香榭丽舍大道；（4）、意大利米兰的蒙特那波雷奥内；（5）、爱尔兰都伯林的格拉夫顿大街；（6）、英国伦敦的新庞德街；（7）、日本东京的银座；（8）、瑞士苏黎世的班霍夫大道；（9）、澳大利亚布里斯班与悉尼的女皇街、皮特街；（10)、韩国首尔的江南大道。

这十大全球顶级商街中，租金最贵的第五大道，年租133939元/㎡、月租11162元/㎡；排在第十位的江南大道，年租38296元/㎡、月租3191元/㎡。研究发现，世界级商街具备以下共同面相：(1)、均为城市中心地段的直街，并且无一是地下形式。(2)、拥有3个地铁站以上或火车总站。时空标准化、风雨无阻。(3)、综合体为核心、但街铺为主，露天感格外重要。

在全深圳范围内，华强北是少数具备世界级面相的商街之一:（1）、华强北位于福田中心与罗湖中心两个城市中心的核心地带，居深圳三大传统主力商圈之首。而且街道规划平整、笔直。(2)、周边有着5条地铁线、地铁站高达10个（包括已开通的和规划中的）、区域内仅换乘站就有3个之多，其中两个双地铁接驳口，更有一个三地铁接驳口，在深圳地铁口密集度仅次于福田中心区。(3)、5000㎡以上的大型商场40多家，沿街商业经营单位717家。

2、深圳第一商务租赁高地、创领商铺最高价

华强北具备的优良条件足以让其成为世界级商街。而事实是，华强北商街的租金、售价等表现也正在逼近世界级商街的表现水平。

华强北商圈的核心街商铺华强北路，无论是租金还是售价都居高不下。2008年的调查数据显示，以振华路为界，华强北路北段街铺以零售为主，平均租金约900元／㎡／月；南段以电子为主，租金相对较高，平均租金约1300元／㎡／月。而华强北的赛格广场，作为写字楼，也曾创下200元/㎡·月的租赁记录。

韩国首尔的江南大道，作为全球租金最贵的十条商街之一，其月租也不过3191元/㎡。而华强北成交的地铺最高租金已经达到每平方米3000元，这个价格基本与香港、日本同类市场的“铺王”相当，堪称深圳的第一商务租赁高地。

从售价来看，目前华强北二线街铺单价可达20-30万/㎡。正是看到华强北商用物业的巨大升值潜力，2010年香港最有名的商铺与商办投资客——波叔将香港铺位全数清仓，套现近10亿元转战深圳商业地产，并以人民币58万/㎡的价格拿下华强北主街某20多㎡的街铺，创下深圳的商铺最高价记录。

3、华强北黄金十字街区：“华强北路”&“振华路”

人群是商业兴旺必不可少的条件。“商街”只有不断“长大”成为街区，发展成多功能、多业态的商业集合体，才能持续繁荣。而十字街区意味着交汇更多，形成商圈、商区更易，同时使商业交错发展。所以，十字布局的街区往往会成为最旺的黄金街区。在北京，南北走向的王府井大街，即与东西走向的东安门大街、金鱼胡同形成“金十字”的线形布局。

而华强北商圈恰恰具备这样的“金十字”的线形布局。南北宽930米的华强北路，东西长1560米的振华路，横平而竖直，分别形成两条商业主轴，各种专业市场、商铺依次排开。这是深圳商铺密度、人口密度最高的区域之一。而且区域内多达5条地铁线经过并设站，地铁站高达10个（包括已开通的和规划中的）、仅换乘站就有3个。这样的街区布局、地铁规划，使得华强北成为深圳人流、物流、资金流最集聚的商圈。

四、第三次旧改浪潮启动：世界级商街指日可待

另外一个值得关注的市场信号是：作为深圳最繁华、也是较早建成的区域之一。华强北已经启动了大规模的旧改，也是未来时间内福田区的旧改重点区域。旧改的推进，将使得片区面貌迅速改观，完善区域商业、商务配套，极大的提升区域商业、商务价值，区域物业也将随着旧改的大规模推进而不断升值。

比如，和黄·都会轩北侧，就有旧改项目“中航新天地商厦”在建，占地面积约为33000㎡，总建筑面积为199890㎡。而根据2010年年底深圳市的城市更新单元公示，位于华强北上步街道华航社区的更新单元也将进行更新，拟拆除重建用地面积为57750㎡。

在华强北历史上，曾经出现过三次旧城改造浪潮。每一次旧改的推进，都极大的提升了华强北的商业、商务价值，使华强北实现飞跃式的发展。而现在华强北正处于第三次旧城改造浪潮中，等这一波旧改完成，华强北又将实现新的蜕变，各种软硬件条件将全面提升。届时，世界级商街在华强北出现将指日可待。

■交通唯一性

和黄·都会轩紧靠城市的主要商业大道——深南大道，未来几年内将接通东西向三条地铁。无论是地面交通、还是地下交通，其优越性都非常突出。尤其是“深南大道+5条地铁线+10个地铁站+3个换乘站”的复合交通，在深圳很难有项目能出其右。

一、头排物业，封面价值：3.6%的头排商务权利

和黄·都会轩南临深南大道。深南大道以其独特的园林式绿、行政商务特色集中等，成为深圳名副其关的观光大道、财富大道、“黄金”通道。

深南大道沿线集中了深圳建筑的精华，建筑因功能分布不同各具特色，描绘出全球化都市的天际线。代表深圳建筑成就的现代建筑群，深圳新中心区、市民中心、中信广场、五洲宾馆等数百座商务行政楼，著名的华侨城景区、南山科技园、深圳大学……由东而西，深圳最重要的战略设施均汇聚于此。

27.8公里的深南大道总长度超过了“神州第一路”北京长安街，是我国最长的市政大道，因此，深南大道的头排物业都具有极强的封面性。资料表明，深南大道第一排的商务建筑总面积仅有不到400万平米，以25平米/人的人均办公面积计算，头排只能容纳16万人、1万家企业，深圳27.8万家企业中，只有3.6%的企业才能够拥有头排商务权利。

而和黄·都会轩属于深南大道的头排物业（第一排），其稀缺性可见一斑。当新型经济进入快速发展阶段，这种位于新经济圈内的头排封面物业，尤其值得关注。无论是酒店式公寓、还是商务公寓，均为全商业产权，都具备头排商务的特性。

二、地铁口密集度深圳第二：5地铁线+10地铁站+3换乘站

和黄·都会轩位于华强北核心区域。项目为多达10个地铁站（包括已开通的和规划中的）环绕，其中两个双地铁接驳口，更有一个三地铁接驳口，地铁口密集度是除了福田中心区之外的深圳第二。

这3个换乘站分别为华强路站、华强站、华强北站。其中华强路站是三地铁接驳口，华强站、华强北站均为双地铁接驳口。当深圳进入全地铁时代之后，深圳全城轨道线将达到13条，地铁站数量将在200-300个，地铁口物业将不再稀缺。这时候，换乘站物业的稀缺性将凸显。而尤其稀缺的是三地铁口换乘物业。

和黄·都会轩即位于三地铁接驳口“华强路站”旁，直线距离不到100米，是不折不扣的三地铁口换乘物业。值得注意的是，和黄·都会轩地块的地下一层将开发为有自然通风和自然光线的商业街区，并和城市主要干道及地铁口相连。也就是说，从华强路地铁站，可以直接通往和黄·都会轩地下一层，都会轩实际上与地铁上盖物业无异。

三地铁接驳口的汹涌人流，再加上华强北高峰期日达100万人以上的人流以及日达50万次以上的车流量，和黄·都会轩无疑具备了最强的财富聚合效应。

■鬼佬与土鳖并存：国际商务主场 & 草根创富大本营

深圳的国际商务主场在哪里？是甲级写字楼最密集、规划最先进的福田CBD，还是外国人最多、密度最高的蛇口？都不是。事实上，深圳的国际商务主场既不在福田CBD、也不在蛇口，而是在华强北——这可能是一个被全深圳都忽略了的事实。而且华强北也是深圳的草根创富者最集中的区域。

一、国际商务主场：全球商人云集，商务国际化超越福田CBD

由于华强北在世界3C领域具备的领先优势，来自世界各国的消费电子采购商，在华强北几乎随处可见。事实上，在华强北的地铁里、商场里、大街上、写字楼里，有人的地方就能看到外国人。而且这些人的身份大都是来华进行采购的商人，欧美、拉美、中东、东南亚、非洲，七大洲、四大洋的商人汇聚于此。

与其他地方的外国人不同，华强北的外国人身份单一，目的单纯。他们都是商人，来深圳就是为了搞采购、做生意。所以，国际商务活动几乎无处不在，大街上也许就能进行一场国际商务谈判，一个几米见方的柜台也许就能成就亿元级别的国际贸易订单。这是深圳当之无愧的国际商务主场。

二、草根创富大本营：亿万富翁“孵化器”，千万富翁不计其数

此外，还有一个被深圳人忽略了的事实是，华强北实际上是深圳的草根创富大本营。深圳号称“新冒险家乐园”，许多创富神话在这里诞生。而华强北就是深圳创富神话的最好诠释者。得益于消费电子的崛起，1.45平方公里的华强北，“孵化”出了多个亿万富翁，千万富翁更是不计其数。这里堪称是深圳的草根创富大本营，拥有深圳最多的草根创富者。

深圳新天下集团董事长吴海军，当年就在赛格电子配套市场摆过摊，装电脑。在华强北，他掘得第一桶金并积累了商场实战经验，后转入电脑制造领域。旗下的神舟电脑销量进入市场前几名，公司跻身全国电子百强。华强北三尺柜台后面，一个二三十岁的年轻人，也许就有上千万的身家。你只能感慨“英雄出少年”、“英雄莫问出处”！

三、最多的鬼佬、最有钱的土鳖：商用物业最强大的支撑力量

华强北真的是一个很奇妙的地方：鬼佬与土鳖并存。来自世界各国的鬼佬们，操着半生不熟的普通话，或者带着浓重口音的英语，在这里从事着国际贸易。而他们的生意伙伴，大多是年纪轻轻的小伙子、小姑娘，也许高中都没毕业，却已身家数百万、上千万。

这是深圳最国际化的、也是最本土化的区域，也是草根创富者的孵化器。这里有深圳最多的鬼佬，也聚集着深圳最有钱的土鳖。而这些身家丰厚的鬼佬和土鳖们，将成为区域内各种商业物业最强大的支撑力量，进一步推升了华强北各种商用物业的租金、售价水平。

■华富路上第一高：深圳版“帝国大厦”，雄踞“中央公园”与“第五大道”

美国最著名的城市是纽约，而纽约最重要的区域是曼哈顿，曼哈顿最核心的区域是中央公园，而美国最著名的街道则是中央公园东侧、南北走向的第五大道。美国著名建筑评论家戈德伯格曾经比喻，中央公园“虽不是一栋建筑物，却是纽约最伟大的建筑”。第五大道原本不过是片空旷的农地，中央公园建成后，随着街道扩建，逐渐发展成纽约的高级住宅区。这里也是全球租金最贵的零售业场所，商铺年租金高达133939元/㎡、月租11162元/㎡。

在深圳，同样也有这样一个中央公园，这就是位于华富路西侧的“深圳中心公园”。公园整体呈南北长条形分布，北至笋岗西路，南至滨河大道，东至华富路，西至皇岗路。公园南北长约2.5公里，东西最宽处约800米，北接笔架山公园，南抵深圳湾，总用地面积为1.42平方公里。如果加上北面相连的1.46平方公里的笔架山公园，总面积可达2.88平方公里。这与被称为“纽约绿洲”的中央公园，面积相当。

如果说“中心公园”是深圳的中央公园，华富路则堪称深圳的第五大道。而和黄·都会轩距离深圳版“中央公园”与“第五大道”不过170余米。地下四层、地上50层、裙楼7层，总高度245.2米的和黄·都会轩，实际上是华富路上的第一高度。而美国第五大道上最高楼是381米高的帝国大厦。也就是说，和黄·都会轩堪称深圳版的“帝国大厦”。

当身处和黄·都会轩50层楼顶，可以发现，在北面、西面、南面视线都全无阻碍，拥有无限远的楼间距。北面远可观塘朗山景、中可观笔架山；西面由近而远，依次是1.42平方公里的中心公园、莲花山公园、中心区繁华城景；南面则是深港双城美景。而东侧，由近而远，与位居深圳前三的赛格大厦、京基100、地王大厦比肩而立。

■产品唯一性

一、无限资产：所有物业均为商业产权

和黄·都会轩是由长江实业、和记黄埔地产集团及深圳中航集团联手打造的地标性建筑，总占地面积10万㎡，建成后将成为集现代化商业、国际化甲级标准写字楼、商务公寓以及高档酒店群等功能于一体的现代综合商贸区。

都会轩总建筑面积将达约63万㎡，其中商业面积约23万㎡，办公面积约23万㎡，酒店面积约3.3万㎡，酒店式公寓面积约2.5万㎡，商务公寓面积约8.4万㎡，提供约3400个停车位。无论是商业、办公、酒店、酒店式公寓、商务公寓，均为商业产权。单一的商业产权，使得项目品质更为纯粹，这将极大的提升项目价值。

由于拥有全商业产权，都会轩集商住一体，可商可住，适合各类人群；项目不限贷，也不限购，且不占用任何购房名额，首置、三套、外地和投资客都可购买等。和黄·都会轩即将推出的全是酒店式公寓和商务公寓，都属于商物，不受政府现行限购、限贷、限价的三限政策的限制。这是深圳核心区少有的“无限资产”。

二、华强北唯一待售新盘 & 福田区唯一新盘

除去1998年3月才成立的盐田区，深圳原特区主要指南山、福田、罗湖三区。近30年来，深圳的建设集中在这片狭长的土地上。这三个区汇集了大量的城市资源，有着最便利的交通、教育、医疗、体育、商业、生活配套资源。深圳的金领、白领集中在原关内三区，这三个区也因此成为楼市需求最旺盛的区域。

原关内经济总部化、高端化已经成为趋势。与关内经济趋势相对应的，必然是大量新的高端住宅需求将涌现。然而，值得注意的是，作为产业高地、高端人群最集中的区域，今年以来直到蛇口招商·雍景湾开盘，关内三区竟然没有任何新增住宅供应。这是深圳特区成立31年来所绝无仅有的现象。

而从开年至今，福田区仍然没有任何新盘入市。也就是说和黄·都会轩将是华强北唯一待售新盘，也是福田区唯一新盘。毫无疑问，和黄·都会轩堪称深圳都市豪宅的集大成者，其目标客户人群也是有着多次置业经验的高端客户群体。作为不受政府三限政策限制的“无限资产”，又处于供求比极度紧张的城市中心，一经推出，遭到市场疯抢将不会有任何疑问。

■深度城市化阶段，深圳第一商务效率高地

目前，深圳已经完成初级城市化的几乎所有任务，未来必定要向深度城市化进军。而深度城市化阶段的趋势是：1、交通重型化（主要是地铁）；2、功能复合化（就是综合体、功能复合区，避免过度区隔导致的浪费与不便）；3、食利阶层兴起。纽约、香港等国际大都市发展经验表明，深度城市化进军的过程中，地铁上盖商务综合体将会加速兴起。和黄·都会轩这样的项目将迎来其黄金时代。

地处中国第一黄金商圈、深圳第一商务租赁高地华强北；坐拥深圳“国际商务主场 & 草根创富大本营”；享华强北第三次旧改浪潮启动的利好；南临深圳第一路——深南大道，是不折不扣的头排物业，拥有低至3.6%的头排商务权利与封面价值，西临深圳“第五大道”华富路、且占据华富路上第一高的宝座，雄踞中心公园、华富路；“5地铁线+10地铁站+3换乘站”的地铁配套……和黄·都会轩堪称深圳第一商务效率高地，是真正的“帝段”。其区域与地段价值，远非用语言所能形容的了。

《登徒子好色赋》中宋玉这样描述女人之美，“天下之佳人莫若楚国，楚国之丽者莫若臣里，臣里之美者莫若臣东家之子。东家之子，增之一分则太长，减之一分则太短；著粉则太白，施朱则太赤；眉如翠羽，肌如白雪；腰如束素，齿如含贝；嫣然一笑，惑阳城，迷下蔡”。和黄之都会轩，在当前的深圳房地产市场上，不也是这样一位美女么？在她面前，语言已经太贫乏了，你只好说“增之一分则太长，减之一分则太短；著粉则太白，施朱则太赤”。

最要命的是，和黄·都会轩还是华强北唯一待售新盘、福田区唯一新盘，也就是说，整个华强北乃至福田区，这样的“楼市美女”有且仅此一位了。美人孤独，追求者众，又当如何呢？更要命的是，和黄·都会轩所有物业均为商业产权，是当前楼市难得的“无限资产”，也就是说所有人均有追求她的资格。深圳1000多万人，你会是那个抱得美人归的幸运儿吗！如果放在古代，只好比武招亲了。（13）*3.5

北面的笔架山公园与塘朗山脉

和黄·都会轩 西北面景观

和黄·都会轩 西面景观

和黄·都会轩 西面景观

和黄·都会轩 西面景观

和黄·都会轩 南面景观

和黄·都会轩 东面景观

在中央公园看 和黄·都会轩

在深南大道南面看 和黄·都会轩

在项目西侧看 和黄·都会轩

和黄·都会轩 东面距华强路站不到100米

在华强广场看 和黄·都会轩（后面塔吊处）

在项目西北面 看和黄·都会轩

在和黄·都会轩办公楼顶楼俯瞰公寓

俯瞰 格兰云天大酒店，旁边工地为中航新天地商厦项目

工程概况牌，和黄·都会轩（又名中航广场）

和黄·都会轩 施工平面图

办公楼内部，四周为办公间，电梯位于楼体中间

东侧与赛格大厦比肩

西侧可以看到卓越世纪中心

和黄·都会轩 北面景观 全景图

和黄·都会轩 西南面景观 全景图

和黄·都会轩 西北面景观 全景图