导读：
■市场失灵：5年新增保障房24万套
■高端人群，自住投资首选低密度别墅
■1万元/㎡起，即可购万科别墅
■土地价值400万，买土地送别墅
■“深圳三环”性价比最高的别墅
正文：
■市场失灵：5年新增保障房24万套
最新政策表明，在“十二五”期间，深圳将进一步加大保障房住房比例，保障房与商品房套数比率将由25%提高到35%。住房市场将形成保障房、商品房双轨并行的格局。
根据《深圳市住房保障发展规划（2011-2015）》，“十二五”期间新增安排建设保障性住房24万套，相当于“十一五”期间深圳全市新增商品房总量；竣工保障性住房21万套，约为“十一五”期间的11倍，相当于特区建立前25年保障性政策性住房建设总量。
也就是说，整个市场格局将发生颠覆性的逆转，原本由商品房主导的房地产市场，将变成保障房、商品房并存，而且保障房将占据相当大的比重。在这样的政策背景下，又该如何买房？
■高端人群，自住投资首选低密度别墅
保障性住房由安居型商品房、经济适用房、公租房三种类型组成。即使价格相对较高的安居型商品房，价格也控制在同地段同类型市场商品房价格的70%以下。而目前基本按照同地段同类型市场商品房价格的50%左右定价。反过来，普通商品房也将不得不参照保障房定价。也就是说，在普通商品房市场上，市场将彻底失灵。
与保障房相比，未来普通商品房在价格上将没有任何竞争力。住宅市场将出现严重的两级分化，一个是面向中低收入阶层的保障房市场，无论是销量还是价格，普通商品房都将受到保障房的压制。还有一个就是高端精品住宅市场，面向高收入人群的豪宅产品、尤其是别墅，将引领市场的发展。
对于高端人群来说，无论是自住、还是投资，别墅产品都将成为首选。首先，安居型商品房、经济适用房、公租房，这些保障性住房只能保障市民的基本居住需求，不可能安排低密度的别墅。要想进一步改善居住条件，只能通过市场解决。其次，未来土地供应向保障房倾斜，别墅用地只会越来越少，这也将导致别墅更加稀缺，其保值增值的特性将凸显。
■1万元/㎡起，即可购万科别墅
正如全球趋势大师大前研一所指出的，“M形社会”的趋势正在加剧。别墅将成为高端人群区别于普通人群的最佳选择。而购买别墅时，产品品质、占地面积、地理区位，都是需要考虑的因素。对深圳人来说，位于东莞常平镇的万科城·琥珀郡，或许就是一个不错的选择。
首先，从产品品质来看，万科是全球第一大住宅开发商，而东莞常平万科城则是万科珠三角最大别墅楼盘。占地面积66万㎡，建筑面积44万㎡，属千亩别墅级大盘。户均建面211㎡/套，也万科珠三角户均建面最大的大盘。而且整个项目容积率仅0.67，目前在售的万科城六期琥珀郡组团，容积率更是低至0.35。
万科深圳的两个别墅项目，兰乔圣菲容积率0.6、东海岸容积率0.8。琥珀郡容积率低于远远低于这两个项目。目前兰乔圣菲别墅二手房均价在6万左右，东海岸则在6-8万，高的甚至超过10万/㎡。而万科城·琥珀郡室内使用面积约410㎡，市场价400-500万，折算下来只有约1万/㎡。此外，每栋别墅均赠送250－500㎡私家花园。
也就是说，1万元/㎡起，即可购万科别墅——而之前招商·观园限价12000元/㎡开盘，即迎来深圳刚需购房者的疯抢。当天推出500多套高层产品，3小时几乎售罄。可以想见，深圳人拥有着多么惊人的购买力。在当前深圳别墅单价普遍超4万的情况下，万科城·琥珀郡的最后37席收官之作，将以其性价比，赢得诸多高端人群的青睐与争夺。
■土地价值400万，买土地送别墅
对于万科城·琥珀郡来说，产品价值只是其中的一个方面，最重要的是土地投资价值。2011年6月17日，黄江镇常梅路西侧地块，被深圳市梅江南投资发展有限公司以27400万元拍得。成交单价为4254.99元/㎡，楼面地价为1702元/㎡。这大体反映了区域内的商住用地最新楼面地价水平。目前，区域内商住用地楼面地价约为1500-1700元/㎡。万科城·琥珀郡户均占地约600－1000㎡，按照2.0-2.5的容积率计算，地价约合3200-4000元/㎡。
而万科城六期琥珀郡组团户均占地约600－1000㎡。也就是说，不谈项目的品牌价值、产品价值，哪怕是一块光地，其土地价值就已高达192万-400万。而目前在售的别墅产品，套均售价只有400-500万。刨去万科的品牌价值之后，别墅和园林相当于白送。也就是说，你付的只不过是土地的价，万科却白白送了你一栋别墅。
值得注意的是，随着保障房提速，土地市场进一步向保障房倾斜，能留给开发商建别墅的土地将越来越少、万科所能供应的别墅产品也将越来越少。物以稀为贵，万科城·琥珀郡及其脚下的土地，其价值还有进一步提升的空间。
■“深圳三环”性价比最高的别墅
另外值得注意的是，万科城·琥珀郡的区位价值。万科城·琥珀郡临近虎岗高速（常虎）常平出口，从深圳开车至项目约40分钟，而坐和谐号从深圳出发只需30来分钟。项目所处位置，类似于“深圳三环”地段。如果以市民中心为圆心，以至万科城·琥珀郡的距离为半径画圆，可以发现：在三环内，1万元/㎡起的琥珀郡绝无仅有，堪称性价比最高的别墅项目。
作为国家一类铁路口岸片区，地处“深圳三环”的东莞火车东站，除具备火车站的功能外，规划中的轻轨R3号线、莞惠城轨都将在此设站。这既是珠三角重要的铁路枢纽，也是全国唯一的城市轨道、城际轨道、国家轨道交汇的“三轨”枢纽。
作为深圳北部的轨道枢纽门户，东莞火车东站直接与深圳“北环”“内环”的交通动脉对接。再加上已有的5大高速（梅观高速、龙大高速、南光高速、虎岗高速、莞深高速），规划建设中的穗莞深轻轨线，东莞与龙华车站、深圳机场的轻轨接驳。其区位价值也将进一步提升。
2011-06-03，万科城·琥珀郡首批推出8套双拼别墅，迅即售罄。而现在第二批产品又将推向市场，均为252-259㎡双拼别墅产品，户户带156－500㎡延展空间，300-500㎡私家花园。目前延展空间样板房“亿元私家博物馆”也已对外开放。（13）