导读：
■行业盈利12连冠：中海地产
■中海第一式：突如其来
■中海第二式：鸿渐于陆
■中海第三式：潜龙勿用
■中海第四式：利涉大川
正文：
■行业盈利12连冠：中海地产
在深圳楼市第一波降价即将结束，而第二波降价将来之际，房地内参对在第一波降价中，深圳楼市限价之后率先入市，打开深圳楼市降价闸门的中海地产做了一次深入的分析。中海地产是中国海外集团房地产业务的品牌统称，于1979年6月在香港成立，旗下中国海外于1992年在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。
全世界仅5座迪斯尼乐园中，就有一座是由中海在香港承建；全世界十大建筑之一的香港国际机场，出自中海之手；港岛陆地面积的1/9，也是由中海填海建造；更不为人所知的是，在香港每15个人当中就有一个人住中海建造的房子。这就是中海在香港创造的奇迹。
同时，在2000-2009年的10年间，中海的盈利能力堪称行业的楷模，累计实现净利润235亿港元（约合人民币195.33亿元），净利润复合增长率达到46％，增长率位居行业第一。而即使是在房地产市场陷入低迷的2008年，中海地产依然实现了适度而可观的增长，其中净利润增长20.8%，达到50.5亿港元（约合人民币41.98亿元），利润值居行业之冠。2009年，中海地产实现净利润74.7亿港元（约合人民币62.09亿元），再次蝉联行业第一。
此外，2010年中海更是为行业设立了另一个新高度，净利润104亿元人民币。虽然在总资产、营业收入、销售额等经营规模上未能成为行业冠军，但是中海的净利润、净资产收益率等经营指标一直是行业追随的典范。
■中海第一式：突如其来
如此辉煌的成绩，中海又是如何做到的呢？或许这可用金庸名著《天龙八部中》中的“降龙十八掌”来作一描述吧。
早在1988年，中海地产就在香港创造了“日光盘”的奇迹。当年5月，中海独立发展的住宅项目海祥大厦，在没有公布售价的情况下，就有大量市民不顾天气炎热，在地盘售楼处提前7天7夜排队认购，结果不到半天就基本售完。
但在一路辉煌之后,中海地产遭遇了1997年亚洲金融风暴,在香港资本市场和房地产市场遭受双重重创。恒隆地产董事长陈启宗曾声称:“1997年，中海被赶出了香港!”然而正是因为亚洲金融风暴，给了中海难得的历炼，这几乎是当前国内其它房地产企业所没有过的经验。惟有经历过，才知道把握时机时需要稳健、适度。
■中海第二式：鸿渐于陆
于是，中海开始讲究风险控制，在发展时相对谨慎，追求有质量的增长。2005-2007年，国内房地产市场井喷之际，很多企业都选择了高负债疯狂扩张，资产负债率超过70％的比比皆是，而中海在2006-2008年的资产负债率分别是34.0%、30.2%、46.8%。而2009年，中海的净负债率迅速降到了22.4%，2010年也只有22.8%。
同时，中海的财务管理费用和销售费用低，开发周转率高。一般来说，中海每两年开发周转一次，而行业的平均水平是2.6-2.7年周转一次。同时，中海的现金占总资产的比例一般为10%左右，而国内的地产企业一般为5%左右。
中海的年报显示，2011年年初，国际投行穆迪与标准普尔对中海在内地房地产市场的领先地位和财务稳健程度给予了认同，不约而同地提高了中海的投资评级，认为其是唯一有投资评级的内房股。资本市场也给了中海更多的追捧。截至2011年6月13日，中国海外的市值达到1281亿元人民币。
■中海第三式：潜龙勿用
此外，中海还很清楚地明白，接下来的快速发展，还需要大量的资金作为后盾。据中海年报显示，去年中海大举融资，加上销售回款，手头握有现金320亿元。然而，中海并没有因此停止在资本市场大规模融资的步伐。
今年2月5日，中海获得总额为80亿港元5年期银团贷款，内地还有380亿元人民币的授信额度。同时，中海赶在美国实行第二轮量化宽松货币政策前，发行了10亿美元10年期长期票据。其次，在房地产基金方面，中海也有动作。据悉，今年中海计划启动新的开放式地产基金，资金规模预计在3亿-5亿美元。
另外，5月31日，中国海外发布公告称，与11家著名银行组成的银团签订一项62亿港元五年期的银团贷款。中海方面表示，公司原计划银团贷款规模为50亿港元，由于得到各银行的热情回应和鼎力支持，最后决定将银团贷款规模增加至62亿港元。
■中海第四式：利涉大川
资金充足之后，中海就展开了大规模扩充的步伐。据悉，中海从2009年起很长的一段时间都没有补充土地储备，去年也只是靠收购中海宏洋获得项目。但在2011年，中海不但在内地积极拿地，而且已经多次出现在香港的土地市场上，积极扩充香港土地资源。
据不完全统计，今年以来，中海已累计新增土地储备666万平方米。其中5月份分别在香港、成都市及深圳市新增项目3个，总权益建筑面积821551平方米，共需支付地价26.1亿元。这样，中海的土地储备总量上升至4250多万平方米。而整个2010年，中海累计新增土地储备921.3万平方米，其中新增权益土地储备767.8万平方米。
中海在今年5月的表现，让人们见识了中海的速度。这一改中海以往不紧不慢，不急不徐的发展速度。6月9日，中海宣布5月销售业绩为121.3亿港元，折合人民币约100亿元。面对中海5月超高的销售业绩，许多业内人士不禁大呼：中海是一个“隐形富豪”。不知道下一式中海会用什么呢？（11）