导读：
      ■64.39亿起拍，蛇口太子湾诞生深圳新地王
      ■十年磨一剑，太子湾片区将建成海上门户
      ■蛇口重生：以边缘战胜中心的唯一案例
      ■深圳最美的一角：太子湾VS深圳湾
正文：
 
■64.39亿起拍，蛇口太子湾诞生深圳新地王
 
2011年6月30日，位于深圳南山区蛇口太子湾片区的K202-0014宗地，土地使用权将挂牌出让。挂牌起始价为人民币64.39亿元。该地块属商业服务业设施用地+仓储用地+港口码头用地+居住用地，总用地面积69.764万㎡，规划建筑面积170万㎡。
 
由网上公示的位置图可见，将于6-30日挂牌出让的K202-0014宗地，处在太子湾片区港湾三路东北侧，含部分海域。而这正是招商局此前曾公布的太子湾油轮母港项目所在地。根据《深圳2030城市发展策略》的规划要求，5年内，招商局将在蛇口投资不少于95亿元建设太子湾项目，主要用来打造深圳邮轮母港及其它设施。从国土局对出让条件和资格限定来看，该地块最终被招商局拿下将没有任何悬念。
 
值得注意的是，这是2001年以来深圳政府单宗出让的土地中最大的一幅地块。64.39亿元的挂牌起始价，也刷新了深圳建市31年来土地拍卖史上的地块出让底价记录。如此高的出让底价，难免让人联想起此前在广州诞生的中国总价地王——广州亚运城项目。该项目曾以255亿元整体出让给富力联合体，挂牌起始价为165亿。
 
■十年磨一剑，太子湾片区将建成深圳海上门户
 
值得注意的是：1、亚运城项目被分割成10多个地块，而太子湾K202-0014宗地是单一地块；2、亚运城项目由富力、雅居乐、碧桂园组成的房企联合体竞得，而太子湾地块不接受联合竞买；3、亚运城项目是熟地，而且地上已建成物业约86万㎡，而太子湾待出让地块现部分为海域，还需要通过填海来形成余下部分陆域；4、亚运城项目基本为二类居住及商业用地，而太子湾项目则包括了“商业服务业设施用地+仓储用地+港口码头用地+居住用地”。
 
也就是说，太子湾项目的开发运营都将更为复杂，对开发商的要求也更高。而早在2002年，招商局就已激活了太子湾项目的规划研究，并于2006年形成规划方案。从规划到地块出让并开建，中间跨度近十年，在整个中国的房产史上也极为罕见。以邮轮母港建设为契机，太子湾片区将被打造成一个集海、陆、空、铁于一体的综合性现代化客运区和深圳的海上门户。
 
将太子湾片区打造成华南地区的国际邮轮母港，填补了深圳邮轮产业的空白，并进一步提升深圳的城市国际化水平。届时蛇口将建成华南地区最大的邮轮母港，与天津、上海、厦门一起成为中国内地首批邮轮母港城市。蛇口也将成为全球为数不多的大游港中的一员，这对于蛇口国际化旅游休闲中心的发展和新蛇口建设，是历史性的一锤定音。
 
而蛇口则将成为主要的生产性服务中心之一，成为香港高端服务的空间“外溢”区，以及珠三角区域外向型金融、娱乐、航运服务中心。
 
■蛇口重生：以边缘战胜中心的唯一案例
 
那么，蛇口太子湾产生深圳总价地王，以及邮轮母港的建设，对于蛇口又有什么意义呢？如果我们把这个案例放到整个深圳的房地产大背景下，又将得出什么结论呢？
 
如果熟悉深圳地图，我们就会发现，蛇口半岛实际上地处深圳最南端，是深圳地理上的“天涯海角”。而深圳的总价地王，却恰好在这样一个边角旮旯产生，成为“以边缘战胜中心”的唯一案例，这在深圳31年历史上是从未有过的。这是否意味着蛇口将重拾往日的辉煌与荣光？并由此开始崭新的一页？
 
在深圳的发展史上，蛇口曾经一度占据了极为重要、不可替代的地位。刚刚评出的改革开放30年深圳十大观念中，“时间就是金钱，效率就是生命”、“空谈误国，实干兴邦”、“敢为天下先”等前三条，均出自蛇口半岛的招商局。遗憾的是，1992年袁庚退休后，尤其是近10多年来，蛇口日趋平庸。而深圳新的总价地王的产生、邮轮母港的建设，或将成为蛇口重生的一个重要契机，将蛇口37平方公里土地全面激活，蛇口也将由此面貌一新。
 
■深圳最美的一角：太子湾VS深圳湾
 
在深圳原特区内，有两个海湾可看壮美海景，一为深圳湾、一为太子湾。这两个海湾也有一定的可比性。与太子湾相比，深圳湾无疑名气更大，为更多深圳人所熟知；而太子湾，其知名度似乎仅限于蛇口半岛。深圳湾一度是深圳最畅销的豪宅区，其售价也代表着深圳特区内滨海豪宅的新高。但是，无论从历史底蕴、场所精神、山海景观、功能复合性、距离口岸远近，太子湾其实都要远胜深圳湾。
 
从历史底蕴来看，太子湾依托蛇口半岛，有着千年的史脉价值，而深圳湾区域从2000年才开始建设，真正的开发历史不超过十年；从场所精神来看，太子湾经过千年历史沉淀、近30年的建设，历史与现实交织、繁华与宁静相随，是很好的生活场。而深圳湾更像是一个暴富的新贵，豪华有余而底蕴不足。从山海景观来看，太子湾背靠大小南山，南面珠江入海口，汇聚了山、海、江景；而深圳湾南面的景观，其实只是一个深港双城围合而成的内湖。
 
从功能复合性来看，太子湾有商业综合体，有写字楼，有豪宅公寓，更有即将开建的华南地区最大邮轮母港。而深圳湾，只有住宅耸立其间，从生活的便利性、多样性来考虑，并非最佳选择；此外，太子湾距离蛇口半岛上的几大口岸、以及未来的前海口岸更近，而且交通方式也更加多样化，可以更加便捷的来往于深港双城。与深圳湾相比，太子湾也许外表普通，实则更富有内涵，发展也将更持久。一旦获得重生，也将有更大的爆发力——这正是深圳最美的一角！其中的雍景湾、兰溪谷、伍兹公寓、鲸山九期是否应该引起你的必要关注？（13）