导读：
    ■美国楼市见底？海归购入虹溪诺雅
    ■房屋可购性两个关键因素：存量&房价
    ■最有吸引力的资产，是房子
      一、经济发展，推动房价上涨
      二、租赁上涨，促使租转买
    ■供需关系转换，最有吸引力的品种是豪宅
    ■美楼市启示的明智选择：虹溪诺雅
正文：

■美国楼市见底，海归欲购虹溪诺雅

最近，一位曾留美工作近两年的朋友与笔者聊天时，坦言有意购下万科·虹溪诺雅的一套临湖高层豪宅。

他的理由是：美国楼市已经见底，美国人开始逐渐入市。而当前美国处于发展成熟期，与美国相比，中国机会更多。正处于快速上升期的中国，楼市尤其是豪宅很可能会迎来新一波的机会。像虹溪诺雅这类资源景观俱佳的湖景豪宅，自然值得入手。

该朋友为留美海归，对美国楼市一直保持着密切关注。2008年因次贷危机爆发的经济危机，正是从美国房地产市场的急剧衰退开始。此后美国房价持续了四年的暴跌。如今，从美国短缺的空置待售或在建新房、租售关系的转变，美国楼市的最新变化，对于判断中国楼市尤其是豪宅市场，也有着一定的参考价值。

■房屋可购性两个关键因素：存量&房价

那么，当前是不是买房的好时机呢？房屋可购性有两个关键因素：一是存量状况；二是当前的房价水平。如果存量少，而且处于相对低位，那显然值得购买。

存量状况是确定市场的新房过剩还是短缺的关键指标。对美国19个州共41个城市、规模约相当于美国房地产市场的65%进行统计调查，发现共有7.8万套房子处于空置待售或在建状态。这一数字是2006年年中房地产高潮时的34.3万套的四分之一不到，远低于10年前的水平。

若按照正常买卖水平，约需2个半月的时间就可以消化掉。短缺的新房存量，意味着新房开工量少；此外当前美国房价自2006年以来已暴跌30%，一些受打击严重的市场跌幅甚至达到五成以上。

两个基本因素相互作用下，原本在楼市衰退中搁置购房、转而租房的美国人们，低迷的房价反而变得有吸引力。而随着消费者市场信心的增加、就业市场的转好，美国楼市将因购房者的回归而出现上涨。那么当下房子可购性的变化在美国具体是怎样体现的呢？

■最有吸引力的资产，是房子

一、经济发展，推动房价上涨

美国房价暴跌四年以来，部分城市如北弗吉尼亚、圣迭戈、旧金山郊区、得克萨斯等，仍合理地保持坚挺。这些非受困市场房屋的价格上涨和新房建设速度增长明显快得多，但待售新房和在建住宅特别少。

由于现房存量相对较低，即使是二手房售完时间只约需7个月，这些都是楼市走强的信号表现。因此，对于非受困地区来说，只要需求有稍微增长，就意味着房价和新房开工量都将强劲上涨。加上这些地区经济形势良好，就业增长率高，都将成为促使房价开始上涨的因素。

处于成熟发展期的美国，在连续四年的房价暴跌之后尚将如此。作为发展中国家的中国，2010年GDP达到397983亿元，比上年增长10.3%，超越日本成为第二大经济体。整个国家发展处于快速上升期，楼市表现也是强劲。

二、租赁上涨，促使租转买

而在止赎市场，如拉斯维加斯等地区的楼市严重衰退，使得这些地方出现大量的住宅和公寓。这些房子价格十分低，不少资金实力强的投资者就迅速买进，作为出租使用。据悉，在美国止赎房子总数超过60万套，失去房屋赎回权的人数更是以百万计。失去房屋赎回权的人买不了房只能租房住。

如此，这就产生了大量的租赁需求，使得止赎市场的房屋租赁十分活跃。这反而提高了这些地区的房屋入住率和租金。租金持续上涨，一旦房价下跌低于租金，将促使众多符合要求的租房者转变为购房者，从而推动房价上扬。

■供需关系转换，最有吸引力的品种是豪宅

从上述情况来看，无论是非受困市场还是止赎市场，根据保有房产的费用占收入的比例、拥有房产与租房成本间的比率这两点，可见美国楼市已经逐渐有见底趋势。目前美国购房者9.8%的收入是用来支付税后房贷、房产税和保险，这比2007年美国楼市最大衰退潮时下降了17.2%。

而在美国的非受困市场中，拥有房屋的成本大幅度低于租房。如在迈阿密州，当前平均房租是1031美元/月（6673元/月），而购入一套牧场住宅成本为856美元/月（5540元/月），比租房还少了175美元/月（1132元/月）。这在四年前的美国房地产市场是不可能的，如今购房成本低于租房成本，当然是购入的好时机。

这种情况，与目前的中国楼市情况有点类似。目前中国针对住宅市场出台的严厉调控政策，有钱的买不了房，没钱的买不起房。这就产生了大量的租赁需求，从而使得租金上涨。在深圳，2011年首季全市房屋租金环比就上涨了4.8%、同比上涨了13.5%；部分豪宅租金甚至高达90元/月·平方米。

此外，保障房的大规模建设压抑了大量有钱有资格者的购房需求。2011年中国政府要求建设1000万套保障房，不少城市规定居住用地须配建保障房。如此，能用以建设纯豪宅的用地将越来越少，而中国千万级以上富豪数量达到96万人以上，单是深圳这类群体就不止4万人。而普宅对这类人群没有太大吸引力，这就使得现时及未来的纯豪宅住区越来越多欢迎。

■美楼市启示的明智选择：虹溪诺雅

回归到海归朋友购入万科·虹溪诺雅的问题，依据上述分析，显而易见整体经济的发展势头、租赁与购入成本之间的比率，都是人们买入的重要市场信号。而在中国经济不断发展之时，保障房市场的泛滥，也促使了那些积累大量财富的人们，更为偏向与他们身份、收入相符的豪宅市场。

因此，以这种形势下去，未来中国楼市尤其是豪宅市场，才应该是现时及未来的楼市战略方向。海归朋友无疑也是意识到了这点。而在深圳豪宅市场，供应不多均价甚至高达10万元/平方米，与深圳不足2小时车程的东莞万科·虹溪诺雅，售价不过约2万元/平方米，购入成本比深圳豪宅租金低得多。

而且，万科·虹溪诺雅作为纯粹豪宅区，拥有72平方公里松山湖的5岛、3山、2湖的一线临湖风景，相当于33个香蜜湖。而目前在售的虹溪诺雅三期---松山湖·悦，作为万科在5A级地块上精心雕琢的“TOP2系列产品”，坐拥东莞八景之首“松湖烟雨”核心景区，小区内约3公里私家湖岸线接驳42公里国际自行车道。（09)