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投资分析
保障房为商品房储客:熙园山院、水榭山区域论

作者:HOMER 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-06-30 07:53:35点击8832


导读:
       ■保障房真的危机商品房吗?
       ■外国人不愿住廉租房
       ■“宁愿装富,也不叫穷”:住房需要精神气
       ■保障房是商品房客户储备池:熙园山院、水榭山仍是主角
正文:

■保障房真的危机商品房吗?

最近有些人议论,对地处深圳中轴、与中心区仅5-10分钟车程的鸿荣源·熙园山院及莱蒙·水榭山,提出其周边有富通、金地、万科等多家保障房地块,未来会不会影响项目的质疑。事实上,受调控政策影响,如今对保障房与商品房双轨并行的格局,成为不少人看空商品房市场的主要抨击立据。

政策表明,在“十二五”期间,深圳将进一步加大保障房住房比例,保障房与商品房套数比率将由25%提高到35%,其间新增安排建设保障性住房24万套,相当于“十一五”期间深圳全市新增商品房总量。

从量上看,原本由商品房主导的房地产市场,将由保障房刮分一部分,因于这种情况,导致不少人推断,保障性住房的建设,势必对商品房带来巨大冲击,更有人在网上评论商品房价格未来要跌一半。若只从量上对比,该推理不无道理,但分析一事件,若只看量,或显片面。

更多深层次因素,也许才是未来促成局面的关键。细想一下,新增保障房建设,若真能冲击商品房、更致使价格跌一半,那为何如今尚有如此多消费者每周末疯狂抢房呢?从理论上分析,房地内参认为,保障性住房的兴建非但不能影响商品房,或有益于其发展。

■外国人不愿住廉租房

未来深圳新增的24万套保障性住房,由廉租住房、经济适用住房两类组成。从概念上看,廉租房是非产权的保障性住房,只租不售。经济适用住房是有限产权的保障性住房,到了年限,政府有权收回。此两类保障性住房,都是针对低收入家庭、受政策限制的不自由住房。

虽能解决低收入家庭的居住问题,但从一定意义上说,受政策对居住权限的限制以及受政府保护的居住心理,都将使得这一居住配套,成为暂时之需。为何如此说呢?

在国外,保障性住房只是针对迫于生存压力的穷人,领取最低生活保障金的门口,永远都只有穷困边缘的人才会去排队,并且他们更把政府救济,视为是对自我人格的莫大耻辱,若尚有一口饭吃,就不会寻求政府的支援。这一点,犹太人更是楷模,他们没人愿意住廉租房。

近点来说,在香港,同样没人愿意住政府的居屋、公屋(香港居屋相当我们的经济适用房,公屋相当于我们的廉租房)那么,肯定又有人疑问了,97年香港楼市大跳水,不是跟78年香港大建居屋有关吗?

■“宁愿装富,也不叫穷”:住房需要精神气

回顾历史,事实上,自香港1978年开始建居屋以来,楼价可谓一直在上升,中途两次大型一点的调整,都不是由居屋引起的。82年的那次,是中英为香港前途谈判引起的,加上利率升至超过二十厘,楼价才从高位回落。

97年的那次,是亚洲金融风暴引起的。当年,八万五只是一个方案,还未有机会落实。因此,把97年的楼价回落,看成是建居屋造成的,似乎与事实不符。如此来看,复建居屋,严重波及房价的言论,有些言过其词了。

纵观全球,越是思想先进的国家,对保障房的建设,越是持有客观的态度。保障性住房的建设,从国家而言,是一种政策扶持,但对个人而言,低价入住却需要以受保护的居住心理相抵。无论是对居住者自身,还是后代都会在心理层面上造成某种程度的影响。谁也不希望,自己的子女未来受到旁人异样的眼光和心理上不平等的看待。

因此,房地内参负责人也曾在一次演讲上提出“宁愿装富,也不叫穷”的观点,这种积极的自我暗示,向上的心理状态,能直接关系一个人的精神气。同理到保障房也如此,如没到万不得已,宁愿租房,也不要住保障房。

■保障房是商品房客户储备池:熙园山院、水榭山仍是主角

但不可否认,大量保障房的建设,确实能帮助低收入、困难家庭解决住房的燃眉之急。对于收入还不稳定、经济基础尚不牢固,同时又迫于面对结婚生子等现实问题的家庭来说,保障房是安生立命的根本。而一旦这部分群体,日后随着工作逐步趋稳、收入逐步提升,有一定基础后,换以自身能力购买的商品房的几率会很大。

由此一来,保障房也就相当于是商品房的孵化基地,为原本基础低、层级低、需住保障房的一类群体,但又因不甘于政府救济、落后于人的自尊心,而充满向上动力、靠自身努力,培养成基础逐渐稳固、层级逐渐提升的一类群体。而随着这类群体的崛起,日后仍将是商品房市场的不竭动力。

也即是说,保障房无形间成为了培养商品房客户的储备池。基础不够,先由政府提供保障房养育着,待羽翼丰满后,便可自由选择更有尊严的商品房往高处飞。这样一来,即将未来大兴建设保障房,商品房仍将是市场上不可忽视的住房力量,同时,土地只有那么多,保障房占去一部分,商品房开发用地更少,也就更稀缺,那么价值岂不是更高?!

由此,对于鸿荣源·熙园山院、莱蒙·水榭山其周边富通、金地、万科这些保障房地块来说,未来待这里的人群实力逐渐强大后,眼前的这两个项目,无不是最好的鲤鱼跃龙门的目的地。由此看来,鸿荣源·熙园山院、莱蒙·水榭山非但不要因未来富通、金地、万科保障房的建设而忧虑,更因感谢他们。(03)


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评论者:过客
香港做公屋的人很多,不是因为没有做人的尊严,而是因为社会财富分配不公与阶级的差别。“宁可装富,不可喊穷”充斥着虚荣与对金钱的绝对崇拜。让人可怜深圳人的人生观。
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评论者:过客
老吴,按照河马新发明的理论,那些农民房也可以为商品房储客,对水榭山是利好。
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评论者:过客
预设好的结论,论据无所谓怎么变,其实,河马就是想让大家一乐的小屁孩罢了,自己没什么投资经厌恶,硬要写文章,说实话,挺难为他的。
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评论者:过客
吹嘘华侨城时,强调的就是华侨城地块的纯粹性,借机把红树湾的中信的盘给打击一下;接了水榭山的单,本也可以吹嘘地块的纯粹性的,不想政府突然要建大片保障房。怎么办?怎么办?命题作文还是得写呀?还是得进行炮制新理论呀!
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评论者:过客
确实,有些观点,单从这篇文章看,有点意思。但是再看看其他文章,有点郁闷。不过也理解,总是要把相对优势的地方发扬光大。就看你怎么从中取舍。。。
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