导读：
     ■宝吉工业区旧改启动，金色半山北竖百万综合体
     ■“华为科技城”重点统筹片区
     ■中部综合组团分区规划，坂雪岗高科技工业是龙头
       一、三带四轴八大功能区，高科技工业是龙头
       二、完善生活服务功能，优化园区产业环境
     ■项目拆迁改造范围、建设用地范围及指标
       一、开发建设用地技术经济指标
       二、保障性住房用地技术经济指标
     ■项目规划控制要求，保留5%的公共开放空间
     ■项目道路交通分析
       一、对外交通联系：城市主干道、通达坂田中心区
       二、道路系统：提高内部路网密度
       三、非机动车系统：独立的自行车道、人行道
       四、静态交通：公共交通发达
     ■项目土地利用分析
     ■项目公共配套设施分析
     ■项目分期实施策略
       一、开发建设用地更新分三期建设完成
       二、保障性住房用地更新建设分两期完成
正文：

■宝吉工业区旧改启动，金色半山北竖百万综合体

龙岗区宝吉工业区被列为是“华为科技城·佳兆业城市更新项目”，在正式启动拆迁工作后，近日，项目已获深圳市规划和国土资源委员会审议并原则通过，进入实施开发阶段。这也意味着位于项目南部的万科·金色半山，将迎来一个集住宅、商业、酒店等功能于一体的庞大城市综合体。

宝吉工业区所在的华为片区GX03更新单元位于深圳市中部组团龙岗区坂田街道，处于全市中部发展轴的核心位置，西临区域性主干道坂雪岗大道，北至规划布澜一级路，东至雪观大道，南至雪岗南路。宝吉工业区在GX03更新单元西片，与东片用地以现状宝吉路和中浩二路相隔，拆迁用地面积约33.6万㎡。

按照“华为科技城”规划建设方案，龙岗区将对华为周边区域进行高标准规划改造，打造成一个以华为基地为核心区，产业风貌突出、功能配套齐全、人居环境优越的城市复合型功能区。总建筑面积上百万㎡，作为庞大的城市综合体，其建成后必将成为深圳市又一个区域中心。

■“华为科技城”重点统筹片区

宝吉城市更新项目被列为“华为科技城”城市更新重点统筹片区，是华为片区城市更新的先期启动项目，属于《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》确定的城市更新重点研究片区，是华为片区城市更新近期重点更新单元GX03西片用地。

项目将依据《深圳市城市规划标准与准则》、《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》、《深圳市总体规划（2007-2020）》、《深圳市中部综合组团分区规划[龙华、观澜、坂雪岗] 2005-2020》、《近期建设计划（2006——2010）》、《深圳市高新技术产业带十一五发展规划》等相关专项规划（包括电力规划、市政路网规划），进行统筹安排。

■中部综合组团分区规划，坂雪岗高科技工业是龙头

一、三带四轴八大功能区，高科技工业是龙头

根据《深圳市中部综合组团分区规划[龙华、观澜、坂雪岗]（2005－2020）》，中部综合组团总体定位为：特区综合服务功能拓展区，全市重要的高新技术产业基地和客运交通枢纽，重点发展产业：商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业。

中部综合组团的城市空间结构为三带四轴、八大功能区，八大功能区根据城市发展及产业特征，整合现状用地及已有规划，分为：特区综合功能区、龙华先进工业功能区、龙华—坂田商贸生活功能区、华为—富士康高新工业功能区、观澜商贸生活功能区、观澜先进工业功能区、观澜高新工业功能区、远景发展功能区。要求在八大功能区布置服务中心。

而宝吉工业区旧改项目所在的坂雪岗片区，被定位为：深圳市高新技术产业带上重要的高科技产业园区，深圳市高科技城市的重要组成部分，以高科技工业为龙头，先进工业为基础和第三产业并重发展的片区，属于八大功能区中的华为—富士康高新产业功能区东北侧，土地的主要功能为工业。

二、完善生活服务功能，优化园区产业环境

根据《深圳市近期建设规划（2006－2010）》，龙华-观澜-坂雪岗高新区规划作为近期重点建设工业园区之一，规划要求强化园区的土地开发和发展控制；高品质塑造园区的环境景观；相关配套用地尽量利用周边地区进行改造。

坂雪岗高新技术产业园的发展方向为：完善以华为、新天下、康冠为主的通信与计算机产业集群，重点发展计算机与通信产业，进一步优化园区产业环境，使之成为在国际上有影响的IT产业园区。

坂雪岗片区在发展高新技术产业的同时还必需加快核心区商贸、教育、卫生、文体娱乐等配套产业的建设，辐射带动组团各片区的开发，为高新技术产业带在组团的建设提供完善的生活服务功能。

■项目拆迁改造范围、建设用地范围及指标

根据现状坂雪岗大道、雪岗南路的道路红线和规划布澜路的道路红线以及更新单元的土地宗地线，确定了本项目的拆迁改造范围与建设用地范围，拆迁改造用地面积为335876.9㎡，开发建设用地面积为179639.7㎡，保障性住房用地面积62538㎡。

其中，道路用地为54607.7㎡，公共绿地为3334.5㎡，54班九年一贯制学校用地为41395.5㎡，保障性住房用地为62538㎡，消防站为5000㎡。

拆迁及建设用地面积指标表

项目开发建设用地包含03-01、03-02、03-03、03-04、03-05、03-06地块，开发建设用地面积为179639.7㎡，计容积率建筑面积为973000㎡，容积率为5.4。建筑限高300米，绿化覆盖率30%，规划居住人口19340人，停车位6339个。

其中，住宅为604310㎡、商业为108500㎡、办公为172300㎡、商务公寓为43400㎡、酒店为30000㎡、公共配套设施为14490㎡。公共配套设施规划有12班幼儿园3200㎡，9班幼儿园2400㎡，公交首末站3000㎡，其他配套设施5890㎡。

开发建设用地技术经济指标一览表

项目保障性住房用地包含03-10、03-11地块，规划面积为62538㎡，计容积率建筑面积为325200㎡，容积率为5.2。建筑限高150米，绿化覆盖率30%，保障性住房6251套规划居住人口15630人，停车位2535个。

保障性住房用地技术经济指标一览表

分地块指标一览表

■项目规划控制要求，保留5%的公共开放空间

项目规划规划占建设建设用地5%的公共开放空间，开发建设用地需配置8990㎡的公共开放空间，保障性住房用地需配置3130㎡的公共开放空间，总共需配置12120㎡的公共开放空间。

项目允许商业地块与办公地块之间设置跨越市政道路的立体人行通道，即04、05、06地块之间设置跨越市政道路的人行通道；允许05、06地块的建筑可以跨越市政道路，在道路红线投影区域内的建筑面积不计容积率，但需按照市场评估地价补缴相应的地价；允许临近商业地块的居住地块与商业地块之间设置跨越市政道路的人行通道，即01地块与05地块之间设置跨越市政道路的人行通道，通道设置应满足道路净空控制要求。

■项目道路交通分析

一、对外交通联系：城市主干道、通达坂田中心区

宝吉工业区临近坂雪岗大道、雪岗南路、雪观大道三条现状道路和北边规划路布澜路。规划布澜路、雪观大道为干线性主干道，坂雪岗大道、雪岗南路为主干道。

用地所在坂田岗头片区的对外交通主要依托梅观高速和机荷高速，梅观高速公路主要承担片区至市中心区、观澜、东莞等方向长距离快速交通，机荷高速公路主要承担片区至宝安、龙岗中心城等中长距离客、货运交通。

经雪岗南路转至梅观高速和机荷高速；由坂雪岗大道、雪观大道可通往坂田中心区，雪岗南路可与龙华、高新区联系，公共交通主要由坂雪岗大道和雪岗南路承担。宝吉工业区规划为大型综合社区后。考虑大量出行要求，将设置一座有效使用面积为3000㎡公交首末站。在GX03东片区规划一座独立占地5000㎡的公交首末站。

二、道路系统：提高内部路网密度

宝吉工业区用地功能调整为具有居住、商业、教育等功能的综合社区后人流、车流将大量增加，规划提高内部的路网密度，处理好与城市道路的衔接，通过加强东西向与坂雪岗大道和雪观大道的联系将内部交通引出外部。

因此，对宝吉路将做出下列调整：拓宽为城市次干道，拉直道路线型。项目用地内部道路网调整如下：接中浩一路到坂雪岗大道，在中浩一路和布澜路之间规划一条城市支路中浩五路，联通中浩路到坂雪岗大道；在宝吉路和坂雪岗大道之间规划一条城市支路宝吉一路。

根据规划，每个地块设置有2个出入口，在高峰期交通量较大的路段，如学校、幼儿园，靠近城市快速路段得地块出入口考虑设置右进右出入口。

在道路节点控制方案上，更新单元需设置5处信号控制交叉口，分别为坂雪岗大道与雪岗南路、布澜路交叉口，宝吉路与布澜路、中浩一路、雪岗南路交叉口；在宝吉一路、中浩二路等商业人流较大处和居住区人流主要出口处需设置停车控制标志。

三、非机动车系统：独立的自行车道、人行道

项目设置有独立的自行车道。而在步行系统上，设置有独立的人行道。用地内城市次干道和城市支路设置人行通道和过街人行通道，规范要求主干道人行过街设施间距宜为300—500米，建议在坂雪岗大道靠近居住区路段和雪岗南路学校路段处设置两座人行过街天桥，学校周边路段设置学生专用步行通道；居住组团内部采用人车分行；工业区和商业结合公共交通站点、购物通道、开敞空间设计开放的步行空间。

四、静态交通：公共交通发达

本更新单元邻近坂雪岗大道、布澜路、雪岗南路等主要干道，交通区位优势明显，项目所在区域属公共交通较发达地区，根据《深圳市城市规划标准与准则》规定，共需停车位8874个。停车位的设置应充分结合各组团的出入口和绿地系统，商业组团内的停车方式以停车库形式为主，居住组团的停车方式可以地面停车和地下停车相结合。

■项目土地利用分析

根据更新单元功能定位，项目的用地性质为二类居住用地、商业用地、教育科研用地。严格按照《深圳市城市规划标准与准则》中关于建筑布局的规定的规定，遵守建筑退红线，满足日照间距，在满足功能需求的基础上，实现合理的采光和通风效果。内部用地功能细分主要包括商业用地（C）、居住用地(R)、政府社团用地(GIC)、道路用地(S)、公共配套设施用地(U)等。

在商业上，项目规划商业服务设施用地38293.7㎡。项目将采取大型商业综合体的布局模式，复合功能，集高档商业、酒店、公寓、餐饮、娱乐为一体，配置大面积集散广场。

在居住上，项目规划二类居住用地179639.4㎡。采用高层点式住宅，开敞式布局；在旧改较高的容积率下争取空间的通透性和绿地率，并保证日照、通风、采光的均好性，营造优雅的建筑小品和宜居的生活环境。在商住上，项目规划商住用地24244.6㎡，并沿街结合住宅布置商业。

在教育科研用地上，规划有54班九年一贯制学校用地用地41395.5㎡。学校应保证校区的安静、安全，合理的服务半径。按照《深圳市城市规划标准与准则》，54班学校需设置200—300M标准环形跑道（其中含不小于60M的直跑道），风雨操场或室内体育馆一座，不少于3—5个篮球场、2—3个排球场（兼羽毛球场），200—270 M2器械场地。

另外，项目在道路广场用地上，规划道路用地54607.7㎡。包括城市次干道和城市支路。在市政公用设施用地上，规划消防站用地5000㎡。结合使用功能在适当的场所布局，不影响人们日常生活。

规划土地利用一览表

宝吉工业区规划开发建设二类居住面积604310㎡，规划二类居住人口19340人；保障性住房二类居住面积312550㎡，规划二类居住人口15630人；总规划人口34970人。本次规划严格按照《深圳市城市规划标准与准则》关于居住区配套设施的相关规定，设置相应规模的公共配套设施。

规划片区内部公共配套设施的建设主要项目内容有：在更新单元内需配置一所54班九年一贯制学校，一座消防站，在居住用地内配置三所幼儿园、公交首末站（附建）、社区体育活动场地、社区健康服务中心、社区肉菜市场、居住小区文化室、居委会、社区服务站、警务室、邮政所、垃圾收集站、再生资源回收点、公厕和环卫工人休息站等，在GX03单元东片规划配建了两处独立占地400㎡的垃圾转运站，宝吉工业区内不再配建。

规划配套公共设施一览表

更新主体一次性完成拆迁用地范围内的全部拆迁责任后，交回政府二类居住用地03-10、03-11地块、市政设施用地03-08地块、54班九年一贯制学校用地03-07地块、现状宝吉路与雪岗南路交汇处约2.5万㎡空地以及市政道路用地。

一、开发建设用地更新分三期建设完成

开发建设用地更新分三期建设完成，一期完成沿坂雪岗大道住区和教育设施的建设，开发经营性建筑面积共256830㎡，其中住宅235140㎡，住区临街商业11600㎡，公共配套设施10090㎡。一期先行保障公共配套设施的建设，完成居住区大部分的公共配套设施建设，包含一所12班幼儿园。

二期完成大型商业综合体和商住用房的建设，总建筑面积400570㎡，其中商业综合体255110㎡，住宅58000㎡，办公50200㎡，公寓21510㎡，商住临街商业15750㎡，商业设施的建设能极大的改观华为片区滞后的第三产业，提升现代化的都市商务服务。

三期完成余下住区的建设，总建筑面积315530㎡，其中住宅295330㎡，住区临街商业15800㎡，公共配套设施4400㎡，包含一所9班幼儿园。

根据规划，项目保障性住房用地更新建设将分两期完成，一期完成03-10地块的建设，建筑面积159300㎡，其中住宅153550㎡，商业3000㎡，公共配套设施2750㎡，包含一所9班幼儿园。

二期完成03-11地块的建设，建筑面积165900㎡，其中住宅159000㎡，商业3050㎡，公共配套设施3850㎡。（06）

保障性住房用地分期实施经济技术指标一览表

宝吉工业区与金色半山位置示意图

上层次规划图

拆迁与建设用地范围图

总平面方案示意图

建设用地空间控制图

车型系统规划图

土地利用规划图

公共配套设施

开发建设用地更新分三期建设完成