导读：
      ■坪新清三城合作示范区，御泉香山作头盘
      ■天时地利人和，御泉香山得天独厚
         一、可建土地匮乏，示范区弥补空间资源
         二、御泉香山→龙岗中心→深圳市中心，距离对等
         三、生态重在清溪：深圳侧3km、万科清林径9km
      ■产业生态之城，御泉香山抢得时间窗
         一、三城深度合作先行，高科技产业创新区
         二、产业生态之城，10年产值达1500亿
         三、年产值相当一个龙岗区，御泉香山获最大时间窗
      ■空间布局及功能区，御泉香山占据生态领域
         一、一心一谷一带一网，产业生态城区
         二、四大功能区，御泉香山毗邻生态景观区
      ■香港正北25km：御泉香山、观湖园与港距离等同
正文：

■坪新清三城合作示范区，御泉香山作头盘

坪清新三区是指深圳坪地街道、惠州新圩镇、东莞清溪镇，这三地山水相连，是深莞惠三市的地理几何中心，也是深莞惠三市接壤的唯一地区。位于深圳和东莞交汇处清溪镇、毗邻清林径森林公园的汇景·御泉香山，正是坪清新三城示范区的头盘。

对于“坪清新”三区，早在2009年底龙岗区对该区域就提出了“构建深莞惠合作示范区”。根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》的颁布实施和深莞惠合作的深入推进，再次凸显了该区域的深度合作意义。深圳市第五次党代会提出的“规划建设深莞惠‘城际高新技术产业带’，探索共建产业园区新模式”的战略要求。

如今，最新出炉的后期方案报告《深莞惠（坪新清）产业合作示范区规划研究》，正是深莞惠合作尤其是坪新清三地合作示范区的规划方向。现房地内参www.BANQ.cn对该规划进行简析。

■天时地利人和，御泉香山得天独厚

坪新清产业合作示范区（以下简称“坪清新”）划分范围为：东至深惠路（坪地六联-新圩东风段），南至北通道（坪西-深惠路段），西至清溪镇铁场村、新圩镇南坑村西沿、坪地街道高桥社区西沿，北至新圩镇红田村、约场村、东风村。

一、可建土地匮乏，示范区弥补空间资源

从大环境上来说，坪清新产业合作示范区的规划是个迫切需求。深圳全市土地总面积1952.84平方公里，仅为惠州（土地面积11200平方公里）的17.4%；连东莞（全市总面积2465平方公里）面积也比深圳大512.16平方公里。31年的规模发展，深圳原关内大多依靠旧城改造，可建设用地少之又少。

即使土地面积最大的龙岗区，目前储备建设用地42.45平方公里，而真正可作产业用途的仅21平方公里，且成片地少、直接开发建设净地少。如今，通过坪清新产业合作示范区，面积达55平方公里的成片建设用地可纳入深圳建设范围内，这就弥补了龙岗乃至深圳的空间资源发展不足问题。

二、御泉香山→龙岗中心→深圳市中心，距离对等

坪新清产业合作示范区作为深莞惠三市接壤的唯一地区，是深莞惠经济圈三方都可参与、全方位深度合作的唯一地区。该产业合作园区距龙岗中心城仅5km，从清溪到龙岗中心区的直线距离约16km，相当于深圳市中心到龙岗中心的直线距离。

该产业合作示范区位于深莞惠半小时交通圈内，目前已有惠盐高速、深惠路、358省道、北通道、清凤大道，在建和规划中的深博高速、深圳外环高速路。全线贯通的3#地铁和规划建设的12#地铁，与之形成便捷的大循环交通网络。从深圳前往汇景·御泉香山必经的清凤大道，直达深圳罗湖中心。

三、生态重在清溪：深圳侧3km、万科清林径9km
追溯历史，坪新清本同属惠阳地区，三地均有深厚的客家文化底蕴和相近的风土人情，沟通交流源远流长，这就使得该产业合作示范区有了天然的人文基础。然而，多年发展的差异，又使得三地形成了互补优势。

龙岗区具备明显的资金、人才、品牌、管理优势，但产业发展面临着空间紧迫困境。而紧邻坪地的新圩发展程度不高，土地成本较低，可提供40平方公里的建设用地。清溪镇是国内最大的电脑制造基地之一，生态、产业优势明显。

尤其在山水资源方面，清溪镇拥有其他两地无可比拟的优势，拥有契爷石、茅峯、杨梅坑、三坑、大坑、龙潭等众多水库和清溪、山水天地、清林径等森林公园山体。汇景·御泉香山就在清林径森林公园西侧，就在深圳一侧3km处，与清林径南麓的万科·清林径直线距离约9km。

■产业生态之城，御泉香山抢得时间窗

一、三城深度合作先行，高科技产业创新区

得此天时地利人和，坪新清产业合作示范区的战略定位为：

1、深莞惠深度合作先行区。 通过政府直接主导、市场化运营，优势互补、资源互用、产业互动、利益共享，实现城际之间协调发展。
2、低碳新兴产业聚集区。按照低碳经济原则，实施大项目带动战略、集群发展战略，突出物联网、新能源、生物医药等战略性新兴产业和高科技产业，成为深莞惠城际高新技术产业带上的新兴产业聚集基地。3、高科技产业服务创新中心。利用优美的生态环境、舒适的生活条件、较为完善的新兴产业链，汇集境内外创新要素，营造出一个适合高端人才集聚、科技型企业入驻和风险资本光顾的活力区。并与龙岗中心城联合引进一所境外著名理工科大学，实体办学，打造城市发展、产业创新。

二、产业生态之城，10年产值达1500亿

为此，坪新清产业合作示范区制定了10年发展目标（2010年~2020年），建设以战略性新兴产业为主导、生态为基础、区域合作为特色的产业生态之城。携手龙岗中心城，打造深莞惠城际高新技术产业带上的“双子城”，成为服务深莞惠、辐射粤东乃至海峡西岸经济区的区域中心。并分为三个阶段目标：

第一阶段（2010~2012年）：规划建设。编制总体规划、分区规划、控制性详细规划以及产业发展规划等。三地各自负责本行政区域内的土地整备。

第二阶段（2013~2015年）：初具规模。通过基础设施网络的建设和产业发展配套环境的完善，基本形成合作园区总体框架。创智中心区、高端制造区、生态景观区、生活配套区等四大功能区基本建成。引进一批拥有自主知识产权和竞争优势高科技企业。保护中开发利用山水资源，建成园区绿道网和旅游休闲设施。充分利用龙岗中心城综合服务功能，错位规划建设相关配套设施。规划人口10万人，建设用地规模15平方公里，地区生产总值达500亿元。

第三阶段（2016~2020年）：功能完善。四大功能区全面建成，创新要素汇集活跃，产业聚集效应明显，区域交通网络完备，公共基础设施体系完善。规划人口20万人左右，建设用地规模达30平方公里，地区生产总值达1500亿元，税收150亿元。

三、年产值相当一个龙岗区，御泉香山获最大时间窗

从坪清新产业合作示范区的战略定位及总体发展目标、细分阶段目标来看，作为深莞惠三城深度合作的先行区，可以想象这里未来将成为深莞惠城际高新技术产业带上的新兴产业聚集基地、高科技产业服务创新中心的产业生态之城。

根据规划目标，该产业合作示范区5年后年总产值达500亿元、10年后年总产值达1500亿元，可与目前龙岗中心区水平相当（2010年龙岗GDP为1789.63 亿元，是深圳的第四大产值高区）。如此，届时该合作示范区内的土地价值将得到飞跃提升。作为示范区头盘的汇景·御泉香山，也将因此而获得最大时间窗。

■空间布局及功能区，御泉香山占据生态领域

一、一心一谷一带一网，产业生态城区

坪清新产业合作示范区按照散点式、原生态、跨区域的原则，规划形成“一心、一谷、一带、一网”的空间结构。

“一心”是指：高桥工业园及周边黄竹坑水库、白石塘水库、长坑水库、屯梓水库等区域为合作园区核心，可用土地面积10平方公里。主要突出总部经济、生产研发、商务办公、教育培训、综合服务等功能。

“一谷”是指：高桥工业园以北沿948乡道至红卫村为新兴产业谷，包括南坑村、红卫村，可用土地面积约17平方公里。

“一带”是指：高桥工业园以东、至深惠路往北、S358往西至铁场村为高科技产业带，包括东风村、约场村、红田村、铁场村，可用土地面积约28平方公里。

“一网”是指：依托黄竹嶂、屋角头、横坑山、企山、老鹰儿、黄蜂尾、蕉坑岭、亚公山、铁矢岭，以及茅輋水库、沃背水库、黄竹坑水库、长坑水库、白石塘水库、屯梓水库等山水资源，充分利用既有的道路基础，修建园区绿道网。以人行道、自行车道为主线，突出山水体验、健身休闲功能。

二、四大功能区，御泉香山毗邻生态景观区

坪清新合作园区规划为四大功能区，分别为创智中心区、高端制造区、生态景观区、生活配套区。其中：

创智中心区：以高桥工业园为主，发展功能型总部经济、公共技术平台、研发设计、创业服务、教育科研等。

高端制造区：以“一谷”、“一带”为载体，重点布局电子信息、新能源、生物医药、物联网等新兴产业和高科技产业高端制造环节。

生态景观区：利用山水资源，规划生态敏感区、生态保护区、生态开发区，形成靓丽的生态景观，打造生态旅游休闲基地。包括948乡道和东风路一分为三的黄竹嶂、蕉坑岭、黄竹坑水库、长坑水库区域，亚公山、铁矢岭、茅輋水库、沃背水库区域，以及老鹰儿、横坑山、屋角头、白石塘水库、屯梓水库区域。背靠清林径森林公园的汇景·御泉香山正好处于生态景观区内。

生活配套区：以核心区为重点，建设服务设施齐全、便利居住、生活、交往的公共生活配套中心。在“一谷”、“一带”，建设5个公共生活配套分中心。改造提升坪地圩镇、约场、东风等地的建成区，满足部分低中收入人群的居住生活等需要。利用龙岗中心城健全的服务配套，满足部分中高收入人群居住生活等需要。

■香港正北25km：御泉香山、观湖园与港距离等同

汇景·御泉香山东靠万平方米的清林径森林公园，西望鲤鱼塘水库所在大片山体，南看窑坑水库。周边山水天地、清溪、清林径三大森林公园簇拥，契爷石、清林径、茅輋、杨梅坑、三坑、大坑、龙潭七大水库环绕，拥有45.3%森林覆盖率，可谓宜居生态小城。

项目所在区域为坪清新产业合作示范区打造的生态景观区、生活配套区范围，在空间布局、功能划分上皆着重突出生态环境。项目距离龙岗中心城约10km距离，可直接利用这里全套高端服务配套设施；通过清凤大道、北通道、东部通道等多条交通干道，从汇景·御泉香山即可便捷往返深圳市中心。且处于深莞惠三城交汇处，同样便捷出行东莞、惠州等珠三角区域城市。

尤为值得注意的是，房地内参www.BANQ.cn发现，从卫星地图上丈量，汇景·御泉香山所在地块，就在香港正北25km直线距离处。这个距离几乎同等于和黄·观湖园与香港的直线距离。也就是说，从香港出发，前往汇景·御泉香山及和黄·观湖园的时间，是相差无几的。

汇景·御泉香山作为深莞惠（坪清新）产业合作示范区的头盘，占据该合作示范区内生态最佳地段、交通最便利地段。从深莞惠（坪清新）产业合作示范区的规划方向来看，该项目在合作示范区规划启动之时面向市场，无疑是为整个深圳、香港地区楼市注入最新鲜动力。据悉，目前汇景·御泉香山已开放营销中心，位于深圳音乐厅展场已接受市民咨询，敬请关注。（09）

 坪新清三地地理区位图

 深圳莞惠（坪新清）产业合作示范区规划范围图

 产业合作示范区空间布局图

产业合作示范区功能分区图

产业合作示范区基础设施图