导读：
     ■深圳将建立保障房和商品房“双轨并行”的住房体系
     ■超特区前25年保障房建设总量，压缩商品房空间
     ■普宅成深圳保障房建设的最大牺牲者，豪宅的机遇
     ■保障房大行其道，豪宅是未来楼市主流选择
正文：

■深圳将建立保障房和商品房“双轨并行”的住房体系

普宅的市场空间越来越小了！为什么这么说呢？根据国土局的资料显示，到“十二五”期末，深圳市已建成的保障房与商品房套数的比率，将由25%提高到35%。因而，从整体来看，深圳将形成保障房和商品房“双轨并行”的住房体系。

再过去的2010年，深圳市安排和筹集建设保障性住房5.11万套，新开工保障性住房5.24万套，比原计划翻了一倍，超过“十一五”期间开竣工总量的50%，是广东省下达开工任务的3倍多，占全省保障性住房开工量的46%。

而到了楼市调控更加严厉的2011年，根据广东省政府下达的保障性住房建设任务，深圳市今年10月底前要开工7.3万套，年底前新增筹建6.2万套、竣工1万套。与保障房同样定位的普宅，无疑将受到空前的压力。

■超特区前25年保障房建设总量，压缩商品房空间

而根据《深圳市住房保障发展规划（2011-2015）》，“十二五”期间新增安排建设保障性住房24万套，总建筑面积约1536万平方米，相当于“十一五”期间全市新增商品房建筑面积总量；竣工保障性住房21万套，约为“十一五”期间的11倍，相当于特区建立前25年保障性政策性住房建设总量。

而为了达到这一目标，在“十二五”期内，深圳将通过新增用地、盘活存量土地、城市更新改造、用地功能调整、地铁上盖物业综合利用等各种方式，确保保障性住房用地供应。比如，在建设资金方面，就将主要通过财政资金、社会资金以及各种专项资金方式统筹，同时研究建立住房保障投融资平台，以期达到解决保障房建设的资金问题。

并且，在“十二五”期内的保障房建设将采取BT、BOT等项目管理模式，综合运用土地供应、投资补助、财政贴息、税费优惠等政策措施，吸引社会各方参与保障性住房建设运营。种种的措施，都是为了保证保障房的顺利建设。

■普宅成深圳保障房建设的最大牺牲者，豪宅的机遇

这意味着一方面政府将投入大部分精力在保障房建设上；普通商品房建设用地，将受到政府严批，开发商拿不到地开发，商品房市场占有量迅速萎缩；而在另一方面，为积极响应国家政策，政府将投入巨额资金大建保障房，地方财政基础上，银行贷款资源势必也将向保障房倾斜。

而资金紧缺，无疑将使开发商失去了银行贷款托保的后盾，相当于折断了普通商品房开发的翅膀，造成严重影响。由此可以得知，普宅今后面临的市场压力会更加巨大。而与之相对的，受限于深圳可开发土地的减少、供应也将减少的趋势，纯大户豪宅与别墅反而更好了。

其实很好理解的。一方面，大量保证房的建设，致使普宅需求量骤减，另一方面，供给少了，想买也买不到。因此，那些与保障房户型面积较雷同的普宅，将成为深圳保障房建设的最大牺牲者。这是无可奈何的事实。

■保障房大行其道，豪宅是未来楼市主流选择

尤其是在保障房浪潮的席卷下，郊区的普宅应该是首先预警的。要知道保障房的位置一般都较好，如龙华拓展区，就将提供1.1万套保障房，其北临深圳北站，交通便利。再加上，现在深圳在“十二五”期间加大安居型商品房的建设力度，而该类住房价格控制在同地段同类型市场商品房价格的70%以下，目前基本上只在50%的水平。

因而，在位置比不上，价格又没有吸引力的情况下，普宅市场缩减将是必然的走向。而与保障房完全区分的大面积高端住宅产品——豪宅、别墅，却完全不受大兴保障房建设的影响，将成为未来楼市的主流选择。

保障房大规模的兴建，必然要抢占商品房用地。而在保障房抢占商品房用地之时，商品房中低密度的部分，比如别墅，由于国家一直施行限制别墅用地政策，受着严格的限制。今后，不会再出现类似于容积率0.10的万科·天琴湾 、0.44的和黄·观湖园、0.50的招华·曦城、0.60的深业·紫麟山及莱蒙·水榭山等等。

另外，招商·雍景湾、华侨城·纯水岸湖境大宅、星河·时代、鸿荣源·熙园山院等，这些或豪宅或别墅定位的项目，在未来保障房大行其道的市场，不仅不会丧失优势，反而将占据更加主动的位置。（06）