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项目及片区考评
南城都汇’唯论:狂献116%的“迁都倍利”!

作者:HOMER 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-07-12 14:09:25点击18461


导读:
■天府新城最大项目:250万㎡!
■片区唯一性
一、新中心,只居成都心脏
1、占据“新中心的中心”,地段玉律再上演
2、北望:神仙树、桐梓林、紫荆三大成都传统富人区
二、“迁都效应”:成都首席政地
1、“迁都运动”,土地价值猛升
2、毗邻新成都政府,最大机遇降临
3、超400万写字楼、230万商业,商住效应凸显
4、临空经济圈:享全国第四大双流机场
三、打开全称动脉,交通高效无阻
1、地铁:300米毗邻1号线高新站,待4线环绕
2、道路:10分钟无信号直达机场,线路密集
3、高铁:享成绵乐城际列车,城际高效穿行
四、一级配套,全全汇聚
1、商业:尽享250万㎡体量,茂业百货、首座美美力城、仁和春天百货......
2、教育:5分钟享国家级示范高中、百年名校——成都七中
3、医疗:紧邻成都四所三级甲等医院之一——成都市第一人民医院
4、文娱配套:7大公园+7大市政配套,齐齐汇聚
■指标唯一性
一、天府新城最大盘、最多地块盘
1、8期开发、10大地块,走完尽要1小时
2、各大地块独立打造,将和谐与独立完美统一
二、成都最齐全的自配套大盘
1、全程教育资源:3所幼儿园、2所小学、1所中学
2、城南最大小区会所:约20000㎡,31项设施
3、9万㎡的大型独立商业街
三、罕见的超幅度公共绿化带大盘:总面积超100亩,相当于一个区!
四、长达200米的水景带:最长小区景观带
五、项目总市值250亿,三年涨至1.5万/㎡
六、拥有最多、最名贵数木的项目:百年的银杏王国
■产品唯一性
一、户户自然采光通风、舒适度大增
二、唯一实现厨房功能分区化的大盘
三、采用世界三大知名品牌之一电梯,平齐上海环球金融中心
四、24小时封闭式管理:给予最贴心问候
■唯一在成都有业务的全球级房企
■中国西南迁都与政地效应的最佳选择:成都版黄埔雅苑
正文:


■天府新城最大项目:250万㎡!

南城都汇是香港长江实业集团和记黄埔地产在巴蜀成都城南新中心打造的首个集居住、购物、休闲为一体的大型复合型地产项目,总占地近2000亩,总建面近250万㎡,是目前成都市天府新城内规模体量最大的项目。

说起成都,大家一定不会陌生,这个自古被誉为“天府之国”,位于四川省中部,是中西部地区重要的中心城市,是一个历史悠久、人文氛围浓郁、名胜古迹丰富、气候宜人、山水壮丽、美食云集、宜居度假、旅游休闲、美女如云的地方。这里:

1、面积12390平方公里,人口1404.7万(2010年)。人口全国城市排第四,为副省级城市首位
2、历史悠久,建城迄今已有2300多年(建于前311年),是城址未变、延续至今第二个最古老的城市,仅次于江苏的苏州(建于前514年)
3、我国西南开发最早的地区,全国第一批(24座)历史文化名城之一、全国14个计划单列城市之一
4、2010年全市生产总值(GDP)5551.3亿,为全国省会城市第3名,中西部省会第1名,大陆城市12位
5、全国重要的商贸城市之一,曾经一度外资零售业进入数量居全国第三,春熙路被评为中国商业街第三街
6、我国重要的铁路运输枢纽和六大铁路客运中心之一
7、国家四大科教城市之一。全市科技人员44万多人,每千名职工中有科技人员253名
8、全国第四大拥有双跑道机场的城市之一,中国六大航空枢纽之一,运输能力达9亿吨公里,通航国际国内50多个大中城市
9、全国旅游资源、文物古迹、人文景观最丰富的城市之一,全国重点文物保护单位(17处),省级重点文物保护单位30处。市级重点文物保护单位72处
10、被誉为亚洲第一个世界“美食之都”、被誉为“旅游者的天堂”
11、被称为“红粉之都”,美女如云也可算全国第一,有戏言称“到了北京才知道自己的官小、到了广州才知道自己的胃不好、到了深圳才知道自己的钱太少、到了海南才知道自己的身体不好、到了成都才知道自己结婚太早”
......

综上所诉,成都是个好地方啊:)

说起这样一个地方,大家至少会保持足够的好奇心与神秘感,只因这里是全国出了名的最懒散、最悠闲、最适合人居、一个色香味俱全的地方。因此,对于一个占据西部生产总值最大、历史最悠久、最休闲宜居城市核心位置的南城都汇,或许很难不受到重视。以下房地内参将就项目诸项唯一性进行价值梳理,供网友们品鉴。

■片区唯一性

一、新中心,只居成都心脏

成都市共辖9个区、6个县,代管4个县级市,1个独立核算的国家高新技术产业开发区,其中,南城都汇位于成都城南新中心天府新城片区中心位置,该区隶属高新区,为成都市政府重点发展的地段。

项目片区北望南三环及神仙树、桐梓林、紫荆三大成都传统高档片区,南靠建设中的政府南苑(成都市公务员居住生活区),东临地铁1号线、高新区管委会(政府),西连政府规划的沿线(隔离带)绿地。这里既是成都市未来的CBD,也是政府新办的地方。

1、占据“新中心的中心”,地段玉律再上演

成都城市规划与北京,同出一辙,以围绕中心点、环线扩增、支线发散布局为主。其中天府大道为成都市中心的一条南北贯穿的城市中央主轴,为城市交通动脉。以天府大道为中心,北段三环以内地域为成都老城区,南段为如今成都市政府重点规划的新城区。即南城都汇所在的城南新中心——天府新城片区。

而项目又因地处天府新城中心位置,因此占据成都“新中心的中心”地段。和黄老板李嘉诚,“地段、地段、还是地段”之金科玉律,再次上演!

2、北望:神仙树、桐梓林、紫荆三大成都传统富人区

地理位置上,南城都汇北连传统老城南黄金片区,南接天府新城。北边临近三环及桐梓林、紫荆、神仙树三大成都传统高档片区(三大传统富人区)。该三区经过成熟孕育、时间沉淀后,集聚了大量城市高薪一族、高端人群、精英白领。而随着成都近几年地铁兴建、各项城市核心配套向南移聚,不少高档豪宅也随趋势向南聚集。

这样一来,对于扼守传统三区与城南中心区交汇的黄金地块,南城都汇不失传统、不丢新兴,占据新老两区之利好,最受瞩目。在新老更替之下,从前传统富人区的富人,势必也将尝鲜,向南迁徙,毕竟中心在哪,富人就会跟去哪。这股潮流如今已影响豪宅的地段价值。据悉,如今城南已为成都房价最高的区域。和黄选地,可见一斑。

二、“迁都效应”:成都首席政地

而除地铁兴建、各项城市核心配套向南移聚外,致使城南快速发展更为重要的原因,与成都市政府新办公地搬迁至此分不开关系。以史为鉴,拿深圳同样的例子做下对比。2004年5月1日原本位于深圳上步路的深圳市政府搬至福田市民中心正式起用。从这天起,标志着福田中心区获得新一轮的腾飞。

1、“迁都运动”,土地价值猛升

“迁都”的直接后果是,政府改造资金的投入更多地向“新都”所在区域聚集,而对于房地产而言,单位面积土地上的改造资金大幅度增加则直接促使片区地产的增殖(请注意是“地产”而“非房地产”或“房产”)。

同时,“新都”所在地也都是该区、深圳的行政及商业文化中心,聚集了大量的商务活动,从而直接和间接地作用与区域的房地产市场。落实到购房者或者说投资客这一块,就是要紧跟“迁都运动”,因为房地产的增值机会必然在那。

这其中的原理在于,中国是以政府投资为主导的经济体,政府所在地必然是投资建设最多、配套设施最完善、形象最好的区域。迁都后,政府辐射能力和商务、就业人口都将对所在片区及其周边的房地产市场包括销售、开发、租赁造成巨大影响,尤其是“迁都”后带来的巨大人流、资金流、信息流对于片区的带动是可想而知的。

深圳自2004年迁都后,福田中心区金融企业、写字楼、各项高端配套剧增,周边居住配套应声而涨,其中同为和黄开发的黄埔雅苑是个典型。入市最开始卖7800-8500元/㎡之间,自福田中心区成为市政府所在地后,在不到3年半的时间内,价值飙升至4.5万/㎡以上,飙涨近6倍,事实上,这是深圳物业增值最快的区域。

2、毗邻新成都政府,最大机遇降临

不得不承认,区域价值,很多时候要看区域是否蕴含投资因素,投资是抬高价值的动力。对于政府办公地,政府正好充当着区域最大投资者的角色,政府为做政绩,使得区域环境、配套、交通等各方面,都将以最大投入来带动与快速建设。因此,一旦碰上区域迁都,无疑是购房者获得最大增值获利的时机。

对于南城都汇,同黄埔雅苑一样,也有幸获得了如此良机。成都市政府原先位于成都核心点老城区内,而自成都天府新城规划后,政府随之南迁于此,于是一场“迁都效应”也活生生在成都上演了。上文已提,“迁都效应”意味着单位面积土地上的改造资金大幅度增加则直接促使片区地产的增殖。因此,成都迁都最大的受益者,自当是占地面积最大的项目。

南城都汇作为成都市区最大规模的项目,无疑最大受益。并且,成都新政府所在地正位于项目东南面、相距1000米的位置,地铁仅隔一站,十分临近。此外,美国领事馆、高新法院、高新检察院,也都在此周边。由此认为,迁都效应将是南城都汇价值提升确定性的备注。且不说长远,单是如今众多政府官员,从老区搬至新区,为就近办公,必然会对办公地周边物业带来巨大的居住需求,而南城都汇因和黄品牌、距离、体量等各因素,受到较大青睐,是最符合实际发生的。

3、超400万写字楼、230万商业,商住效应凸显

除此以外,迁都效应,还将带了一个直观结果是,区域高耸的写字楼将越来越多。深圳迁都完成后,新的“深圳首都”福田中心区作为深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务、行政和文化中心,悄然成为深圳写字楼最集中的片区。

2004上半年,福田中心区及中心西区办公楼销售面积占全市85%,其在深圳的重要性可见一斑。据《深圳城市总体规划(1996-2010)》,深圳中心区的总体建设规模为750万平方米,其中写字楼面积500万㎡,规划就业人口26万人,片区居住人口7.7万人。也就是说,单是“深圳首都”就有近20万人需要到区外解决居住问题,如果算上农片区100万㎡建筑面积的写字楼里的就业人员,估计将达到28万人左右。

如今这一效应,其实已表现在南城都汇所在区域身上。区域内目前有金融中心、孵化园、软件园等新兴产业基地,世界众多大型知名企业纷纷在此设立办公机构。并云集众多高档写字楼、五星级酒店及近230万㎡的商业,高档写字楼更已成群成阵。包括凯丹广场、鸿昌嘉泰金融中心、创新时代广场、银泰中心、中航广场、联通大厦、苏宁广场、威斯顿联邦大厦、商鼎国际、国航世纪中心、新希望大厦、大鼎世纪广场、川投大厦、特拉克斯国际广场、三峡大厦、锦江创意大厦、中冶成工大厦、银海芯座、博瑞创意成都等,周边写字楼估计超400万㎡。

房地内参曾经讨论过,按照世界银行测算,1㎡写字楼要带动15~20㎡住宅需求,那么南城都汇周边超400万㎡的写字楼群,按理论计算,应带动6000万㎡住宅需求。相较之下,南城都汇才250万㎡,哪怕将项目全部消化,也远远不够满足这庞大的住宅需求,可见该片区住宅需求量之大!那么,南城都汇很可能被这些就近的商务一族,全部吞没。

4、临空经济圈:享全国第四大双流机场

同时,因迁都后,项目距原本离市中心遥远的机场,反倒更近了。南城都汇距其西北方向的成都双流国际机场仅相距13.6公里(直线距离),车程只需10-18分钟,可享临空经济圈之利好。

成都双流国际机场是中国中西部最繁忙的民用机场,是中国西南地区重要的航空枢纽港和客货集散地,是中国目前为止除北京、上海、广州外,第四个拥有双跑道的机场。这点连深圳也无法与之比拟。由此可说明,成都航空客运量之大、观光商务客流之大,这对于临近空港的区域,无疑将受到客流、物流、信息流这股强大势力的带动,保持较高的区域活性,提升区域价值。

三、打开全称动脉,交通高效无阻

事实上,迁都对整个区域而言,影响重大,其意味着受中心迁移,交通、配套、各大市政建设都将向这里倾斜。这种牵动力无疑是巨大。交通方面:

1、地铁:300米毗邻1号线高新站,待4线环绕

南城都汇以约300米的“黄金”距离咫尺其东面地铁1号线高新站,成为城南最大规模地铁沿线项目。其中,项目东部地块,最近距高新站仅300米,西部地块距该站700米,步行10-15分钟。目前,整个成都只开通了1号线,未来地铁规划将后续展开。其中,5、6、7号线的站口也将以环绕之势串联南城都汇,形成以南城都汇为圆心的地铁交通网络。

2、道路:10分钟无信号直达机场,线路密集

项目北边紧邻南三环路,西临剑南大道可以到成雅高速,东靠成都中轴,南抵府城大道。周边有10余条公共交通线路保障日常出行,此外南城都汇还实现了10分钟无信号灯等待直接对接双流国际机场。周边有12、26、76、61、91、93、115、187、501、502、805等近二十条公交线路,路网发达。最近的线路187为穿梭在项目内部的一公交线路。无论是去天府广场还是华阳都可以找到需要搭乘的车次。

3、高铁:享成绵乐城际列车,城际高效穿行

预计2012年通车的成绵乐城际列车火车南站与南城都汇仅一站距离。成棉乐城际交通线开通以后,从绵阳、乐山等城市到成都仅需一个小时。如果有客户从绵阳到南城都汇可以选择先乘坐城际交通线,然后无缝对接转乘一站地铁即可到达,非常快捷。

三、一级配套,全全汇聚

1、商业:尽享250万㎡体量,茂业百货、首座美美力城、仁和春天百货......

项目周边享有超250万㎡商业配套,有法国欧尚超市、瑞典宜家家居、迪卡隆体育用品专业店、苏林电器、荷兰GTC百货、富森美家居、家乐福、美美百货、中航购物广场、凯丹广场等世界五百强企业强力进驻。

欧尚超市就在项目的东北侧,未来还有茂业百货、首座美美力城、仁和春天百货,将陆续开业。其中仁和春天为成都当地最高端的时尚购物广场,其以收纳国际一线品牌为主,针对城市最顶级的富豪群体,该项目紧靠南城都汇正南面,未来,这里将成为新中心最顶尖人群的购物集聚地。除此以外,未来的歌剧院、铂仕紫荆精品电影城、现代艺术馆以及西南首家海洋乐园将在南城都汇周边还以市民最高端的都市生活。

2、教育:5分钟享国家级示范高中、百年名校——成都七中

金苹果幼儿园、妈咪家幼儿园、美视国际学校、成都师范银都小学、锦官新城小学、泡桐树小学、成都七中高新校区、高新实验中学、玉林中学、四川音乐学院等优质教育欢聚周边,且都在两千米半径内,车程1-8分钟。

其中,距南城都汇仅5分钟车程的成都七中,是四川省一所著名的国家级示范性普通高中,是中国4所“国家级示范性普通高中样板学校”之一,共设林荫、高新2个校区。

成都七中是一所百年名校,是北大、清华等著名高校在西南地区的重要生源基地,每年考入北大和清华两校的人数占这两所大学在川招生人数的1/4左右,占在成都市招生人数的近1/2。该校的教学实力,是整个成都最好的。这对于临近的南城都汇业主们,无疑是子女登上高等学府的通天梯。

3、医疗:紧邻成都四所三级甲等医院之一——成都市第一人民医院

华西医院、华西妇幼医院、成都市第一人民医院、德国巴伐利亚国际医院、宋庆龄儿童医院、省第二人民医院等完善医疗圈、保障全家健康。这些配套皆在项目千米半径内。

其中,被南城都汇东、西、北三面包围,地块凸近项目内部、几乎可视为南城都汇私家医院的成都第一人民医院(8万㎡),是成都四所三级甲等医院之一,是一所以中西医结合为特点的大型现代化综合医院,在成都享负盛名,是成都最权威的医院之一。医院设甲级和普通床位600张,年门诊量高达60多万人次。

4、文娱配套:7大公园+7大市政配套,齐齐汇聚

周边还可享约20000㎡现代艺术馆、天府歌剧院、川剧院、世纪城会展中心等文化配套;美力会所,音乐房子、三叶草爱尔兰西餐酒吧、魔鬼工厂酒吧、BABI MIX、东宫等一流酒吧及顶级会所云集的世界级娱乐中心;以及神仙树公园、新世纪公园、新益州城市公园、市政公园、天堂鸟、极地海洋公园、国际高尔夫球场、省体育馆、省游泳馆等,全方位配套乐享国际品位风尚。

■指标唯一性

一、天府新城最大盘、最多地块盘

1、8期开发、10大地块,走完尽要1小时

整个南城都汇项目被百亩市政绿地三面环绕、新益州公园、神仙树公园所围绕。项目总占地1980亩(132万㎡),总建面近250万㎡,分8期开发。就体量而言,相当于占地156000㎡和黄·黄埔雅苑的8个,规模庞大、蔚为壮观。如此大体量的项目,在深圳也十分少见,将项目环绕一周需5分钟,若步行游览项目需30-60分钟。

整个项目由10个地块组成,分别是:

已开发:
1期汇翠园:由剑南大道、和盛西街、万象北路、和硕西街围合而成;
2A期汇雅园:由万象北路、博雅街、成汉中路、南三环路围合而成;
2B期汇智园:由剑南大道、府城大道、万象北路、和盛西街围合而成;
3A期汇馨园:由剑南大道、和硕西街、万象北路、家和街围合而成;
3B期汇曦园:由万象北路、和硕西街、成汉中路、博雅街围合而成;

未开发:
4期:由成汉中路、和硕东街、益州大道、南三环路围合而成;
5A期:剑南大道、和盛西街西北面
5B期:剑南大道、和盛西街西南面
6期:由成汉中路、府城大道、益州大道、和盛东街围合而成;
7期:由万象北路、和盛西街、成汉中路、和硕西街围合而成;(其中所包含的主会所已建设完毕)
8期:由成汉中路、和盛东街、益州大道、和硕东街围合而成;

2、各大地块独立打造,将和谐与独立完美统一

目前,一期已经入住一年多,已基本售罄的2A期正处于交房阶段,相关的景观也已呈现,2A期、2B期目前也已基本售罄还有小数部份中庭的景观房源面积也在89㎡的两室和145㎡的南北通透的并带个超大入户花园的三房。如今,正在热销的为3期汇馨园、汇曦园。

值得注意的是,对于这样一个体量庞大的项目,大盘的优势尤为凸显,例如配套更全、服务更统一、投入更多、均质平衡性更强、后劲完善力度更大,南城都汇10大地块、8期项目,在大统一的基础上,保证了每块都为独立打造。而每块的面积,全部在10万㎡以上,甚至相当于一个城区的面积了,可见其规模之庞大。

而整体统一、个体独立的好处在于,各期之间自成一体、互不打扰,而与外界的关系,各期之间又是相互统一、形成体系。这样一来,既可保证自身居住小区的相对独立性,又不失整个项目的规模气势,适合高档人群既要尊容又要独立的居住体验。

二、成都最齐全的自配套大盘

上文基于片区背景已讨论了南城都汇项目周边的相关配套,若将其定位为外配套的话,那么,项目的自配套,或许更有看点了。因为项目体量庞大,所以自身的内配套显得尤为重要。

1、全程教育资源:3所幼儿园、2所小学、1所中学

小区内部单学校,共有6所,包括3所幼儿园、2所小学、1所中学,为业主构建一条龙的教育体系。使项目拥有了从幼儿园—小学—中学的全程教育资源,构建了一个一站式的精英教育体系。

若在配合其周边的四川大学、华西医大等,南城都汇无疑实现了“从小到大”的全程教育体系。

2、城南最大小区会所:约20000㎡,31项设施

为进一步凸显项目豪气、拉高项目档次,南城都汇共设有3大会所。包括3期内部的会所、4期内的会所(现为营销中心)、7期内的主会所。其中,7期主会所约20000㎡、为整个城南最大的会所之一——南城荟。会所内部功能齐备、建设高档,共分四层:

地下一层:
水世界:室内恒温游泳池、水力按摩池
动能馆:兵乓球室、室内体育馆、室外攀石墙,其中能满足攀岩爱好者的攀石墙,在会所中,几乎罕见
缤纷荟:棋牌室、迷你影视厅、歌声魅影室

一层:
水世界:户外游泳池、儿童游泳池。值得注意的是,该池为全长120米的园林超长户外泳池,120米的极致畅游,甚为震撼!这是城南所有项目中,室外泳池最长的一个。并设计有趣、元素丰富,有岛景、弯折曲线、丰富的绿荫植物等,让在这里无限畅游的人们,几乎获得在海边的同等乐趣。
动能馆:健身室、舞蹈及瑜伽室、桌球室、太极庭园、网球场,其中网球场共4块场地,可满足更多人的需求
逸之源:咖啡阁、阅读室、网络区、红酒雪茄吧
宠物天地:宠物天地乐园

二层:
缤纷荟:露天烧烤场、宴会厅、多功能室
逸之源:空中花园、露天茶座
童话国:钢琴室、多功能学习室、室内儿童乐园、室外儿童天地
屋顶层:室外小型高尔夫推杆练习场、草地滚球场

四层全部设施共31项,试想,若一天玩一项,都需求用一个月时间,这等会所,何等震撼,至少在房地内参范本库中,从未见过如此综合性极强的高级会所,几乎满足了业主们所能想到的所有配套需求,国家级的待遇,也不过如此啊!并且,会所只针对业主、不对外开放,业主们的尊崇感,再升一级。8月即将盛大开放,可以想象未来将引发的轰动。

3、9万㎡的大型独立商业街

同时,还拥有9万㎡的大型独立商业街,将囊括大型购物中心、风情步行街、大型农贸市场等各类商业形态。还有派出所、街道办事处等,购物、娱乐、餐饮、休闲一应俱全,一站式满足业主们全方位享受,生活在此,足不出户便可尽享城中之城的便利,南城都汇举足轻重的地位,不言而喻了。

三、罕见的超幅度公共绿化带大盘:总面积超100亩,相当于一个区!

项目西靠剑南大道、北靠南三环路、东靠益州大道的三边,全部设置了超幅度的公共绿化带。东侧为60米,西、北两侧为50米,而单是外围的公共绿化总面积超100亩,该面积甚至比一些楼盘项目还大,可见和黄的大手笔。

而设置大宽幅公共绿化带的好处在于与主干道保持了一段距离,以最大程度的降低小区的噪音干扰、空气污染等,可保持小区绝对的宁静度、私密性。

事实上,不少小区都会在建筑外围建设公共绿化带,但像南城都汇建设超百亩的公共绿化带,极为罕见。而这也是南城项目中最大尺度的公共绿化带!60米宽、长条型的绿化带,几乎相当于一个小公园了。也即是说,项目三边被三个小公园包围,其中,有休闲座椅、健身设施、原石步道等,无论是散步、休憩、娱乐皆可。

四、长达200米的水景带:最长小区景观带

在园林上,南城都汇的大手笔再次凸显,无论是多种名贵植被栽种,还是高档小物件,都尽显和黄心思。其中二期设计了一条长达200米的水景带,从项目高层向下眺望,水带如一条银色丝带划在组团中轴,灵动秀美。为视野景观,再添风采。事实上,国际标准足球场地长105米,而这条水景带几乎相当于两个足球场的长度,这是成都城南项目中,水景带最长的一个。

而三期更在二期基础上,再次提升。3期地处南城都汇中轴核心板块,享受社区资源360°环绕,更以特色风情花园、独立中庭水景会所、幼儿园、约10000㎡滨河绿色长廊等多重优越配套围绕,其中,三期园林专门由国际巨匠贝尔高林打造。

整个3期均为英式风情园林设计。由最大楼间距为100米,每栋住宅都被绿树和碧水环绕。住宅间的庭院空间通过特选的优型乔木、凉亭、雕塑及凉亭精心打造,为各个年龄层次的业主提供休憩游玩的极佳场所。

五、项目现总市值250亿,三年涨至1.5万/㎡

其外,三期容积率为3.4左右,绿化率均为30%左右,公摊为12.8%-17%左右,建筑密度仅为20%。由16+12栋电梯洋房构成。并以城南稀缺的约90㎡以下房源为主,三期均价9.5千/㎡,总价约60余万元起。

而这里要说的是,整个南城都汇总建面250万㎡,若将所有单位平均以均价1万计算,那么整个项目的总市值高达250亿元,这是房地内参至今接触的所有项目中,总市值最高的之一。和黄这么拼劲儿,砸这么多钱,是有道理的。无论是项目区位、交通、配套,南城都汇的价值,显而易见。

如今,南城都汇三期单位均价9500元/㎡,而在最新出炉的2011年6月住宅均价(元/平方米)数据中,成都均价8080元/㎡,作为成都新中心的南城都汇,竟然只比全市均价高出420元/㎡、5%,这显然是非常不合理的。按一般规律,南城都汇位置应该相当于全市均价的1.5倍比较合适,也即12120元/㎡。而现售价为9500元/㎡,便宜了2600元元/㎡、23%!

而按照直观的经验判断,该区域房价目前尚未表现。而随着成都迁都,后续建设逐步落实,房价上升将是可预见的事情。由此,作为占据诸多优势的南城都汇,未来三年房价涨至1.5万/㎡,是确定性非常高的事,也即3年来的总投资空间为58%、自有资金投资空间(以5成首付计)为116%。

六、拥有最多、最名贵数木的项目:百年的银杏王国

成都之美,还有一大特色是银杏美景。成都市树是银杏树,银杏春绿、秋黄,笔直高耸,在成都路边,随处可看到整齐规整的一排排银杏树,尤其是到了秋天,树叶变得金黄色后,整个城市仿佛抹上了一层暖阳,尤为壮观。而待进入冬季,落叶飘叶,成群黄叶落地,呈现别具特色的萧条之美。

事实上,银杏是十分珍稀名贵的树种,近年来白果收购价格不断提高,致使银杏树价格高涨。而银杏生长较慢,寿命极长,在成都随便一颗可能就上百年了。深圳不少楼盘,为凸显项目档次,纷纷从成都运银杏回去,一颗就要破金10-20万不等,树龄长的甚至要50万以上。

而在南城都汇,这等名贵物种,却成为极为平常的数木,整个项目边边角落,都能看到银杏的身影。这无不相当于为和黄节省了许多栽种名贵树木的成本。可以说南城都汇是幸运的,而业主在这里更为幸运了,银杏之美景,随时尽收眼底。

■产品唯一性

一、户户自然采光通风、舒适度大增

项目3期户型以90㎡以下居多,户型实用无浪费,接近80%朝南、接近80%朝中庭房屋设计,充分考虑景观、采光带来的居住舒适度。首层带地面花园、顶层带屋顶花园,这种贴心的户型设计,在整个项目所在区域,十分少见。

其外270°转角飘窗或南北通透入户花园户型,让风景与居住所连,别具趣味。其中,项目所有房间全部实现了自然采光通风,设置通风口,为项目舒适度再次加分。

二、唯一实现厨房功能分区化的大盘

户型上,和黄还有一大创新,是厨房的功能分区化。不少开发商对厨房并不留意,而我们所见的大多数厨房,都是一边是功能区,一边是墙壁的设计,这种厨房叫阴阳厨房。也即是说,洗菜池、做菜炉灶、摆盘的空地等,都只能在单边的一块区域上进行,哪怕厨房面积很大,但真正派上用场的地方,还是那一块区域。

但若将厨房两边都设计为可用的功能区,那么厨房即得到了功能分区化。即洗菜池这边,而做菜又在另一端,只需转一个身即可,这样一来,做菜的区域不会影响洗菜的区域,而洗菜的水也不会轻易溅到做菜的锅里。对于主妇们,相当实用。

三、采用世界三大知名品牌之一电梯,平齐上海环球金融中心

南城都汇考究建筑细节,采用钢筋混凝土高层建筑墙身维护材料,防水抗震性超强,大大提高得房率;并且,大部分窗户为业界最认可的LOW-E中空节能隔音玻璃,有效降低噪音,隔热保暖功能强;同时,与国内最高建筑上海环球金融中心一样,选用世界电梯巨头德国蒂森克虏伯品牌电梯。该电梯为世界三大知名品牌之一。

四、24小时封闭式管理:给予最贴心问候

在保证品牌质量后,南城都汇的物管也由拥有多年优质经验、在业界口碑极佳的家利物业管理(重庆)有限公司全称担纲——24小时封闭式管理,红外线防盗系统、24小时巡逻、全天候监控等多重安防保护,给予业主们至高的尊崇居住体验。

■唯一在成都有业务的全球级房企

和记黄埔(简称“和黄”)历史可追溯到19世纪,是英国人创办的企业,目前已经是全球500强,是港交所最大上市公司之一。更是华人圈中,全球房地产布局最广、经验楼市开发经验最多、实力最强的房企,至今为止,和黄已有150年历史,实际上超过了大陆目前历史最长的企业--招商局。

和黄是业务遍布全球的大型跨国企业,是全球最大的私营货柜码头经营商(拥有23个国家的45个港口、257个泊位,世界七大繁忙港口中,五个是和黄的)、亚洲最大的零售集团之一(全球最大的保健及美容产品零售商)、地产发展与基建业务,以至技术最先进的电讯服务(3G先行者)。

在房地产领域,和黄物业遍布香港、北京、天津、长春、上海、青岛、重庆、成都、武汉、西安、长沙、广州、深圳、东莞和珠海,更不断开拓海外市场,于英国、日本、新加坡与巴哈马等均拥有投资项目。其中,在深圳缔造的项目,为我们所熟悉,如黄埔雅苑、观湖园、都会轩等。

2004年上半年,和记黄埔地产(成都)有限公司正式成立,由此,成都是和记黄埔地产继北京、广州、深圳、重庆等进入内地的第十四个城市之一。如今,南城都汇成为和黄在成都打造的区域处女大作,自然备受瞩目。

■中国西南迁都与政地效应的最佳选择:成都版黄埔雅苑

考察完南城都汇,房地内参对这里大体量、大尺度的气魄,尤为震撼,对项目占据迁都之利好,享受交通、配套、资源之集合优势,尤为感慨。但也不得不说,房地内参对南城都汇的一点遗憾。

在成都街头,甚少见到项目的路牌广告,除项目外围的宣传画外,几乎没有大幅广告铺贴。同时,楼盘外立面、营销中心都以简约风格为主,若不留意,或许从路边经过,也未必会留意营销中心所在。更为诧异的是,占地近2000亩的南城都汇是整个成都市天府新城最大盘,但和黄无论是在楼书还是楼盘广告上,都没刻意凸显这样的字眼。其内超20000㎡的超大会所、超120米室外泳池、超200米水体景观带,包括和黄自身百年品牌等诸多唯一,都没得到宣传,深感遗憾。

如此简略的手笔,显然与之大盘阵容、百年品牌不符。遗憾之余,但也同时对这位房企巨人钦佩不已。和黄的国际眼光,确实超越于众。无论是拿地,还是建造,其更重于长远,在打造风格上,永远保持低调,没有咄咄逼人的架势,给人以务实、谦卑之感。而越是实力强大的企业,作风越低调。

和黄一直以最平实的手法去做推广,丝毫不提及自己的绝对性优势,似乎只想给对手以更多的机会,似乎所有的优点都需要人们用心去体会,如今,南城都汇的打造,再次让人感受到和黄低调务实、不争不精的作风。对于其在成都的第一项目,这既是和黄实力的再现,也是成都人感受世界级房企价值观的熏陶,无论哪方面,最大的受益者都是购房者!而对于外城人来说,本盘又是享受中国西南地区迁都效应、政地效应的最佳选择?深圳黄埔雅苑的这两个效应够明显了吧?南城都汇不就是成都版的黄埔雅苑吗?自有资金投资空间116%的迁都倍利,足以令房客狂了吧?(03)*3

南城都汇周边配套图

成都地铁规划示意图

南城都汇总平面图

项目3A期汇馨园平面图

项目3B期平面图

超越之作、南城都汇3期



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评论者:ywq73811
看半求先生的文章有几年了,一直没发过言,半求先生的文章写得也是越来越大气了,比如最近《和黄都会轩半求讲座速记系列》,我要是曾培炎,每年的智库峰会,会有张英雄帖送到先生府上的。挺先生!希望先生取得更大成就!
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评论者:步泽铭
1.写在这篇文章下面没啥原因;2.纠正一下:并非象你说的那样,"中国人只知道那是外国人,不知道外国人也分三六九等",你至少是一个例外;3.深圳城市的性质决定了它和上海北京等在"外国人"的组成结构上有很大区别,我有限的了解不少是自己开企业做生意的,也有不少跨国公司的高官两地驻,这方面也许你知道更多;4.深圳才30年,要用发展的眼光看,我相信它一定比香港有潜力,但两地联手就更强!
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评论者:老吴
楼上:我首先不明白你为什么把这段评论写在这篇文章下面。我可没有说深圳的外国人的文化素质低,我说的层次低主要是指他们在跨国公司中的地位较低,因此收入较低,公司给的租房津贴的标准也会相应地低。
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评论者:步泽铭
1.深圳很多别墅卖了后入住率低是一个普遍的现象,如观澜高尔夫的别墅,入住率一直很低,但并不影响开发和销售! 2.深圳的外国人素质比北京上海低,不知道用何种指标进行对比,深圳是一个商业城市,就我有限的接触素质高的还是很多,当然和香港比还是有差距,但应该用发展的眼光来看蛇口;香港还有很多南亚人,菲佣;但并不影响它的国际形象!
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评论者:过客
实在看不过去了,这个叫步泽铭的,你以为你是黑社会呀?赤裸裸的威胁人家的人身安全。原来你除了骂人,还会打人呀?你先骂人家,还要打人家,你以为自己是老几呀?
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