导读：
      ■花半里以北，近40万㎡住区将建
      ■再向北，大型商业中心已起
      ■中段向北，划定10万㎡居住商业区
      ■发展重心从中段向北，再向北：花半里最大时间窗
正文：

■花半里以北，近40万㎡住区将建

深港地铁首站物业之龙华·花半里，即将于本周日开放营销中心了。就在此时，根据宝安城中村（旧村）改造办公室的公示信息，房地内参www.BANQ.cn发现，综合几则关于宝安尤其是观澜街道的旧改信息，或将窥见一些城市规划发展的走向，并对龙华·花半里有更深层次的价值判断。

2011-7-11，宝安区观澜街道竹村更新专项规划展开公示。竹村位于观澜街道办事处，属于观澜中心地带，就在龙华·花半里北面约1000米处。其东邻观澜河，北侧紧邻现状翠幽路，西侧紧邻现状观澜大道，南侧紧靠现状旧村和菜地。

根据规划，竹村拆迁用地面积127000.1㎡，开发建设用地面积85551.4㎡；项目计容积率建面为38.4万㎡，其中住宅建面22.41㎡、商业建面5.39万㎡、商务办公建面4.5万㎡、商务公寓建面4.5万㎡、酒店建面1万㎡、公共配套设施建面6000㎡。

也就是说，未来竹村将建设成为居住为主，商务商业办公为辅的大社区，其中还配备了医院/门诊部、幼儿园、停车场等完善生活及公共配套设施。而竹村东侧由于紧邻观澜河，因此紧邻竹村居住区范围的河岸，将规划建设为观澜河湿地公园，作为附近业主的公共娱乐场所。

■再向北，大型商业中心已起

而就在2011-3-16，宝安观澜街道的“观澜商业中心改造专项规划改造项目”也进行公示。该旧改项目位于观澜中心地区西片，地块紧邻四黎南路、悦兴路。该旧改项目整体拆迁用地范围总面积共66417㎡，建设用地面积39610㎡，总建面181520㎡、容积率4.58，绿地率30%、建筑密度45%。其中，住宅建面102200㎡、保障性住房建面19260㎡、商业建面54460㎡；其中商务公寓建面16300㎡、商业建面38160㎡、配套设施建面5600㎡；社区健康服务中心建面400㎡、幼儿园建面2400㎡、公交枢纽站建面4200㎡、地下商业建面4800㎡、停车位1296个。

该旧改项目作为商业中心，商业建面占总建面54%，达一半以上。而从卫星地图观察，观澜商业中心改造项目距离龙华·花半里北面约4000米，与目前深圳正在打造的鹭湖国际住区最近距离约2500米。未来这里将成为周围片区的商业中心地带。

■中段向北，划定10万㎡居住商业区

不止如此，2010-2-10观澜街道黎光旧村也作出了专项规划公示。黎光旧村位于观澜中心以北，西邻四黎路、东靠黎新路、南邻石园街，是距离深圳中心较为偏北片区。根据规划，黎光旧村拆迁用地面积53085㎡，建设用地面积42266㎡，地上建面156300㎡。容积率为3.7，绿地率不小于35%，建筑密度不大于35%，规划总户数1300户，停车位1500个。

其中，住宅建面139000㎡，政策性用房建面7600㎡、商业建面5700㎡，幼儿园（6班制）建面1700㎡，其他配套建面2300平米，包括社康中心、体育场地、文化室等。另外，黎光旧村还将结合社区周边环境和居住需求，在社区南面规划一条特色商业街，东面的大片绿地则规划为黎光生态公园。

综合上述三项旧改信息，目前宝安区观澜街道规划的旧改总占地面积为246502.1㎡，总建面为721820㎡，且主要规划为居住社区、商业中心，以深圳人均住房面积26㎡来算，上述三个旧改将可为近3万人带来城市居住空间。

■发展重心从中段向北，再向北：花半里最大时间窗

不得不引起我们注意的是，上述旧改的位置几乎都是在深圳中轴线的北端，这对我们有何启示呢？回顾深圳中轴线的发展，在深圳中心城市不断发展，极少土地供应情况下，深圳只能向中段开发。到目前为止，深圳北站、龙华新城等所在的城市中段资源地区，大部分已被圈定为商务、大型商业中心或豪宅用地。

如鸿荣源·熙园山院已是香蜜湖北片区的最后豪宅供应，国际鹭湖住区已为和黄、招商、金地、城建四大房企所包揽。如今，4#地铁直通深圳中轴中段，其他1#、2#、3#、5#地铁共178公里的轨道网络发展，正不断实现着深圳中段土地的价值利好。而以现时深圳中轴线中段的发展来看，占据交通、资源利好的沿线土地，已经被发展得七七八八。

也就是说，要想再次发展深圳中轴优势，只能沿中轴线不断向北发展。而从上述观澜街道的种种旧改信息来看，也几乎都是占据了交通或是自然资源，或是两者的优势。可以说，深圳城市发展重心从中段向北发展，已经是大势所趋，并构建起了一个蓝图。此时，位居4#地铁首站清湖站目前集合式大盘---龙华·花半里，在价值低洼时进攻，岂不获得了深圳发展重心转移的最大时间窗？拭目以待着。（09）

深圳观澜街道竹村专项改造图

 深圳观澜街道竹村改造规划图

观澜商业中心旧改位置图

观澜商业中心规划图

观澜黎光旧村旧改位置图

观澜黎光旧村规划示意图