导读：
       ■“在深圳投资，应聚焦双华”！何解？
       ■关于情势：要习惯于“世界级”
       ■深差将再扩大：进步而非退步、必然而非偶然
       ■深圳在收入差距上，未来必将看齐、甚至超越香港
       ■“双华”投资建议
       一、第一“华”：华侨城
       二、第二“华”：华强北
       三、“双华”投资建策：香山里、纯水岸、都会轩！
       1、华侨城看“波托菲诺”：古今中外购“真豪宅”都是精明投资
       2、华强北看“都会轩”：大业主多，分散产权少
正文：

■“在深圳投资，应聚焦双华”！何解？

大概四个月前，鉴于深圳房价已高，VIP客户均感之前的很多经验与判断都需要调整，但投资还要继续、风险还要归避、资产还要布局……怎么办？尤其是，深圳还有地方可投吗？当然有，但是选择难度已高，不过好在社会依然存在一些误识，这可能构成投资黑箱。

至于投资黑箱的概念理解，各位可以看2008的《黑箱亮话》http://www.banq.cn/html/7651.htm，这里不再重复，里面的结论不可简单照搬（时过境迁），但是概念是没有过时。目前的投资黑箱，集中在：

1）对于住宅峰值区域的理解与胆量不到位；2）对于商物的城市差别认识不到位；
3）对于不动产价值规律认识不到位，外界诱惑太多、容易被绝对价格诱惑、而忘记了相对价格。4）对于新新深圳的了解不够、或不相信！

基于以上几个原因，房地内参所做的投资布局判断是：“在深圳投资，应聚焦双华”！何解？

■关于情势：要习惯于“世界级”

今年上半年，深圳的国际专利申请量（PCT）以2776件（每周25件、每个工作日5件）占全国申请总量50.2%居全国首位，更跻身全球第二。这说明，在经济转型、创新实力上，深圳已是世界级！

深圳高科技，已由“追赶者”变成“引领者”，在世界某一领域拥有话语权，深圳的通信企业率先做到了。华为、中兴的国际专利申请量继续大幅增长。其中一季度，中兴国际专利申请量居全球第一位。华为、中兴、金蝶、朗科在“云技术”上一日千里，瞄准最新科技动向，挑战国际前沿技术。

2011年上半年，深交所中小板和创业板共有141家公司发行上市、IPO和再融资总额达13102.88亿，这是继去年IPO数量和融资额全球第一后，深交所IPO数量再次蝉联全球市场第一名，这不是世界级金融中心又是什么？

在物流、高科技、制造业……深圳在淘汰了落后产能的情况下，高附加值产业大踏步前进，深圳产业转型顺利，其中不少产业的发展甚至在香港之上。转型所带来的改变必将是巨大的、也必将蕴涵巨大机会。

■深差将再扩大：进步而非退步、必然而非偶然

在农业社会，只要不是残疾，每个人种地的产量与收入差距并不大，也就是说农业社会是个弱差、均衡的社会。即使到了低附加值的的制造业社会，得便宜的也是企业主，其余人员的收入差距也不大。但是到了高附加值制造业社会，研发、创意、管理、商业、文艺、股份……这些开始成为决胜之力。

而这些决胜的工作，除股份外，其余与人的要求就更高、甚至与有一些是先天差别，绝对差别由此出现。有些人就是会唱歌、有些人就是会创新、有些人就是会思考…而同样的工作换个人再努力也不一定可以做好。也就是说，不可抚平的人的差别因为产业的升级而出现，收入的绝对差距也就因此出现。

所以，一旦进入服务业、高附加值制造业社会，社会保险就非常重要，因为人的差距显示出来了、收入差距必然扩大。我们也可以这么判断：“深圳的收入差距必将进一步扩大，这是进步而非退步、是必然而非偶然”。这是必须紧扣的发展脉搏。

■深圳在收入差距上，未来必将看齐、甚至超越香港

深圳在收入差距上，未来必将看齐香港、甚至超越香港。原因在于，在香港，收入差距主要因为股份（按资分配、有钱的钱更多）、垄断（地产业、公用事业）、金融、创业。其中，已经形成的股份、垄断与人的差别已经无关，只有金融与人的差别关系很大。股份、垄断主要是保持与巩固收入差距、主体是家族企业及其成员，唯有金融业、创业扩大的是个体收入差距。

而在深圳，垄断并未在扩大收入差距上其关键作用，国有性质是利益上缴。股份扩大收入差距是存在的，上市就快速造富；金融业、创业与香港类似，但金融与创业能力更多是一种天份与运气。比香港多的因素是，在科技研发、物流组织、跨地发展上，深圳也在进一步扩大收入差距。

也就是说，深圳扩大收入差距的因素与条件比香港还多！可以相信，随着社会发展，深圳的中产及以上群体将超过香港、长期看深圳的收入差距将超过香港。深圳应该快速建设自己的社会保障体系，包括医保、劳保、养老保、房保，以应对因为深圳快速进步所带来的挑战。

■“双华”投资建议

一、第一“华”：华侨城

“收入差距再扩大”、“个体价值绝对失衡”是在市场导向、技术集成、体制创新的深圳投资的两大主题线！社保体系的建设将无碍于这两大主题的演进与发展，途中的波折也将无碍于此。任何投资行为都不要脱离这两条线。收入差距大增强豪客购买力、房保体系的建设松绑商品房压力，共同指向就是有利于深圳的“真豪宅”市场（请避开那些伪豪宅！）。

居住、尤其是第一居所来说，都是就近需求的。因而从区域上来说，福田以金融优势、南山以创新优势必将成为深圳两大收入差距最大的行政区，这两大区域的豪宅表现也因此最值得看好。在福田、南山两大区域内，有哪些片区应该重视？

首推“华侨城片区”、其是当之无愧的深圳第一豪宅区、波托菲诺（香山里、纯水岸、天鹅堡），次推“蛇口半山片区”、这里是当之无愧的最国际化的天空、兰溪谷与伍兹公寓是慢牛，三推“香蜜湖片区”、其由于无新盘供应而利好水榭山、熙园山院，四推“深圳湾口岸片区”、这里是新富阶层与附近裙带密集者的聚集地。

总之，“华侨城”是重中之重，各位可能会去关心香山里当前单位临侨香路的噪音，以及纯水岸9期的价格，但那都是无关紧要的过眼烟云！特区缺豪宅，以及上述趋势决定了华侨城片区具有最铁的绝对价值。在深圳，豪宅主看“华侨城”，这是第一“华”！
 
二、第二“华”：华强北

在商物领域，商办目前可售很少，商铺则具备时代性机会、枢纽性机会。但是房地内参也多次提醒了，要避免社区商业、关注商圈商业。为何？因为社区商业偏向快速消费品的销售，而消费品是全国统一价，在统一价下人力成本的高低决定了商铺的获租能力，显然内地人力成本更低、因此利润空间更高，所以在大层面上判断，社区商业应该去内地！

但是类似北京上海深圳这些一线城市，是具有标志意义的，大品牌必须在这些城市设点，这无关账面受益而关乎能否立足。因此一线城市的商圈商业的价值就更高。在深圳，应该关注商圈商铺！而根据房地内参的研究，世界级商街具有的共同面相是：1、均为城市中心地段的直街、非地下；2、平均长度为2185米；3、拥有3个地铁站以上或火车总站；4、“顶级商务群+富人区豪宅群+战略设施群”的复合效应；5、综合体为核心、但街铺为主，露天感格外重要。

根据这些条件，存在改造提升空间的“华强北、振华路”组成的深圳的黄金十字街将是深圳最具备世界级面相的商街。因此，在豪宅看“华侨城”这一“华”之外，“华强北”是另一“华”，两者构成深圳投资布局必须聚焦的“双华”！

三、“双华”投资建策：香山里、纯水岸、都会轩！

1、华侨城看“波托菲诺”：古今中外购“真豪宅”都是精明投资

公元前一百年前后，居住环境十分恶劣的罗马不仅物业供不应求，和今人一样，拥有自置物业是不少古罗马人“人生第一目标”，可惜当时分期付款尚未发明，因此，有财力置业的非富则贵，和现在一样，物业价格越高越抢手，与西塞罗的花园住宅相似的“豪宅”，年租高达一万塞斯特斯，且租金从未下降。古今中外，购买“豪宅”都是一项精明投资。

对于在华侨城，投资无需多建议，纯水岸9期关键是你的实力，反正是有大日资已经介入了。香山里1起已经销售完毕，如果你还在继续担忧所谓的道路噪音，就将可能再失去一次机会，大香山里的规划正在修正，即将出台，那将是一个不输天鹅堡组团的高档次规划，其规模属华侨城片区最大！因此香山里2起从中长期来看风险较小。

2、华强北看“都会轩”：大业主多，分散产权少

对于华强北，其投资价值如此之好，但可惜大业主多，一栋楼就是以个业主，分拆卖的很少，以至于个体投资客有钱也没机会。所以前段时间房地内参有三个VIP客户果断入货中航V尚街，这个分散销售的商铺销售速度超出了中航意料之外！而之外，和黄都会轩是剩余的为数不多的“帝段”级机会：

1）非住宅性质，墅商物公寓不受限；2）可住可商款金额注册；3）面积控制很好，总价不高；4）和黄从不贷款，因此将就快销预计售价不高；5）市场租金对应理论现价5万/平米、对应5年后理论价格为9.8万/平米，但估计售价会在4万左右，因此机会难得。