导读：
     ■深圳万科启动“万团大战”，史上罕见
     ■不为促销为造势，下半年11盘市场预热
     ■国内房企营销3.0理论首度探索与尝试
正文：

■深圳万科启动“万团大战”，史上罕见

2011年7月22日，深圳万科宣布点燃“万团大战”的烽火，为下半年集中开盘的11个项目预热造势。活动将历时一个多月，参与活动的房源预计达10000套，所推出的11盘覆盖了深圳龙岗、罗湖、福田、盐田、宝安等区域，辐射区域之广、产品数量均为万科史上罕见。

据了解，此次推出的“万团大战”团购活动共涉及10000套团购房。客户可从本周起至8月31日前，在万客会网站下载申请“万团卡”，即可凭卡享受购房优惠。优惠额度包括：万团卡客户自领卡之日起至12月31日期间，在深圳万科11大项目开盘当天购买，享总价减5000元/套优惠。

此次活动针对不同年龄段推出了不同的置业方案，涉及首次置业类、改善置业类和养生度假类等在内的全生命周期产品系列，一次提出了“消灭裸婚”、“想生就生”、“七年不痒”等口号，无论首次置业、改善置业还是购买度假物业的客户，任何一种需求都能从活动中找到合适的选择。活动规模之大、产品类型之多亦创下万科的历史。

■不为促销为造势，下半年11盘市场预热

相比起传统团购一般的一口价，无论朝向都是同样的价格，或者给出优惠的点数，深圳万科此次的“万团大战”，而从实际的效果来看，按照5000元/套的优惠幅度，万科此次的团购活动“降价”意义并不大，也说明了万科此次的优惠活动的意义不在降价促销。

而更多的是，万科希望借助“万团大战”这个活动，向外界发出信号：深圳万科下半年将有11个项目推出，并希望能为之预热造势，或许已经与价格无关了。而且目前深圳市场房价仍存在上涨的压力，在整个大市场环境下，市场依然蓬勃发展，不可能出现转折。

尽管此前深圳推出了多达6个限价楼盘，但深圳的成交均价并未出现明显下降。数据显示，2011年6月深圳成交量、成交均价均实现了环比增长，是2011年上半年以来涨幅最大的月份。也就是说，市场需求仍然旺盛，降价与否已经是楼盘销售的次要影响因素。

■国内房企营销3.0理论首度探索与尝试

因而，对于此次“万团大战”，据预测，万科将以参加的人数来衡量下一步又会或降价的幅度，万科也更愿把它理解成为一种蓄客的行为，并希望能借此争夺市场上现有的客户资源，并通过对首次置业、改善置业以及购买度假物业的客户一网打尽。

因而，针对不同的消费阶层，万科推出的产品类品亦不同。以首次置业的需求来看，万科推出了“万科城华府、金域缇香、万科红”三项目；针对改善型需求，则有“金色领域、天誉、万科公园里、璞悦山以及万科宝安沙井新项目”；养生度假需求方面，万科也推出了“棠樾、万科双月湾以及清林径”等3款产品，共计1万套房源。

而从营销模式上看，深圳万科此次“万团大战”从对不同人生阶段的生活需求入手，打造出如此大规模、多种类和广地域的产品阵营来满足需求，从而引起市场和客户的共鸣，可以看成是国内房地产企业对营销3.0理论的首次探索与尝试（1.0注重产品、2.0注重营销、3.0注重服务。）预祝万科一炮打响！（06）