导读：
       ■史上未有
       ■购房生态的优化
       ■政策性购房红利
       一、限价在当前是利好
       二、过度保护与过度折让
正文：

    ■楼史未有

 2011年7月22日，深圳万科宣布点燃“万团大战”的烽火，为下半年集中开盘的11个项目预热造势。活动将历时一个多月，参与活动的房源预计达10000套，所推出的11盘覆盖了深圳龙岗、罗湖、福田、盐田、宝安，及东莞与惠州的贴深区域。
 
 “万团大战”覆盖区域之广、供应货量之大均为万科史上仅见，其货量预计将相当于深圳今年供应量的1/3强，这是房企史上所从未有过的。此次活动涉及首次置业类、改善置业类和养生度假类等在内的全生命周期产品系列，围绕“消灭裸婚”、“想生就生”、“七年不痒”等主题。
 
 针对首置需求推出“万科城华府、金域缇香、万科红”三项目、针对改善型需求则是“金色领域、天誉、公园里、璞悦山以及沙井翡丽郡”、养生度假需求则涵盖“棠樾、双月湾及清林径”等3款产品，无论首次置业、改善置业还是购买度假物业的客户，任何一种需求都能从活动中找到合适的选择。

 ■购房生态的优化
 
 客户可从本周起至8月31日前，在万客会网站下载申请“万团卡”，即可凭卡享受购房优惠。优惠额度包括：万团卡客户自领卡之日起至12月31日期间，在深圳万科11大项目开盘当天购买，享总价减5000元/套优惠。
 
 如果单纯地从这个优惠去看、幅度并不大，万科此次的团购活动“降价”意义并不大，也说明了万科此次的优惠活动的意义不在降价促销、而剑指的是系统营销。因此其影响面绝不仅仅是万科一家，而是会对整个深圳的购房生态带来优化。
 
    “万团大战”向外界发出的信号更多的偏向下半年将有11个项目推出，并希望能为之预热造势的意味。但如果将其至于整个楼市大环境中去分析，则可以得出这样的结论：本次万科深圳区域的集团性团购优惠行动，将创造出极具吸引力的政策性购房红利，其实际优惠幅度将远超账面优惠幅度。

    ■政策性购房红利

 与往年不同，万科今年的推盘高潮集中在8月底之后、一直延续到年底，上半年则相对淡静。但也因此，万科项目所受到的限令（限购、限价、限贷）影响比较大。所谓限令，事实上是一种强制性、阶段性的政策措施，在市场供应过旺、房价上涨压力极大的背景下，暂时的去市场化、控制不合理需求对于整个行业是有进步意义的，阵痛将换来更光明的未来。
 
 但很显然，限贷、限价、限购此类去市场化政策，在环境正常化以后必将成为历史，在此之前的时间段内，某些产品就可能酝酿较大的“政策性购房红利”，以“万团大战”为例窥知一斑。
 
 一、限价在当前是利好
    
 限价有两种情况：1）价格上涨动力强劲、以至于超出了供应能力的提高速度；2）价格下跌速度过快、以至于带来系统性风险。以上两种情况一旦到达临界点，管理当局就必将采取果断措施，牺牲局部利益、确保整体最优。当前的房地产限价毫无疑问是第一种情况，在通胀见高、土地消耗过快、货币超发、城市化人口膨胀的背景下，才不得以限价应之。

 尽管此前深圳推出了多达6个限价楼盘，但深圳的成交均价并未出现明显下降。数据显示，2011年6月深圳成交量、成交均价均实现了环比增长，是2011年上半年以来涨幅最大的月份。也就是说，市场需求仍然旺盛，降价与否已经是楼盘销售的次要影响因素。
 
 甚至于限价成为利好，购房者因此得到了更多优惠而果断入市。当前不少的限价新盘，已经比周边二手房价格更低已经说明了一切，问题是，什么样的产品在限令下是最值得关注的？

 二、过度保护与过度折让
 
 无论去市场化的政策如何严厉、无论是否可以取得营销溢价与创新溢价，或许别家可以降低要求，但万科不可以。与一些项目公司、小型房企相比，作为全球最大住宅供应商，万科的着眼显然更长远，也就是说限价的推出，在控制房价过度飞涨的同时，也留下了价格趋同化的房地产市场，而价格趋同又扼杀了产品的进步，众多企业将因此放慢刻苦进步的步伐。
 
 但万科不能不继续进步，当其以世界宅冠的身份，供应出在规划、设计、户型、园林、物管等方面均属优质的产品时，却只能卖与其它企业一样的价格，这其实就是事实上的价格折让，一旦“去市场化”不复存在，市场供求与创新对价机制必将恢复作用，那么此类产品显然将获得更快速、更高幅度的价格回馈。
 
 直白说来，就是限价对于非优质产品是过度保护、而对优质产品则是价格过度折让，关注顶级品牌的优质品种才是购房者的必选动作。限价阶段，是购买优质产品的最佳时间窗。从这个理性角度，购房者“万团大战”正式打响之前保持冷静，其实才是个体对限价政策的良性应用。