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投资分析
失去的深圳CBD机遇,南城都汇为你补回来!

作者:Homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-08-02 12:42:06点击5019


导读:
         ■深圳人错过的二次机遇
         ■99%的人没有抓住CBD房产机会
         ■选房参考路径:选城市-选区域-选产品
         ■南城都汇:成都中心区价值裂变机遇,时不再来!
正文:

■深圳人错过的二次机遇

在深圳房地产史上,曾经有过两个方向性把握,被绝大多数人错失。一是福田CBD,二是华侨城。很难想象当年那个相对罗湖视为偏远的区域是今天的福田CBD,而其最开始是靶场,被人们恐而远之,从前上海宾馆以西是郊区,是人们不愿踏足的地方。

而如今,这些地域突飞猛进、迅猛发展,成为深圳的核心、中城、甚至是首都。30年深圳的发展,本就是个奇迹,而受之带动的福田CBD,更是奇迹中的奇迹,没人可以预料今天的辉煌。也由此,最开始这些区域的住宅,受到忽视,甚至是漠视。

例如黄埔雅苑最开始只卖8700元/㎡,还大肆宣传,如今二手也要5万以上,华侨城天鹅堡最开始也只要8000元/㎡,无人问津,如今6-7万下不了地。现在回头看,这些区域的溢价空间翻了7、8倍,但当时抓住这些机会的人却很少。

■99%的人没有抓住CBD房产机会

而这些机会的获得,如今看来,有赖于人们对一个城市发展的判断,更重要是对一个城市核心价值的判断。当年,很多人不相信福田CBD商务带动力,当大批企业、中外总部集团抢滩进驻,以及国际高端人才争相聚集的背景下,这股势力,理应受到人们的关注,但遗憾的是,仍只有少数先觉者。

福田CBD住宅总量包括星河国际、天健世纪花园、黄埔雅苑、港丽豪园、深业花园、雅颂居、城中雅苑、中海华庭这些盘,约在2百万㎡左右,以平均100㎡一套计算,约2万套房,而深圳总人口1400万人,占比0.01,也即是说有99%的人没有抓住CBD房产的机会,忽视了CBD发展的规律。

如今,CBD已成为深圳政治、文化、商贸的中心,成为城市大量资金流、物流、人流的集聚地。CBD稀缺的地段优势、CBD聚核的片区功能效应及各项要素配置、高端人才的集聚,总部经济效应,这些利好都将深圳CBD物业推向高端价值平台,迎来新一轮的腾飞。

■选房参考路径:选城市-选区域-选产品

事实上,房地内参认为,无论是买房还是投资,选择具有升值潜力的品种,有一条可参考的路径。从整体来看,首先选城市,然后选片区,最后选产品。城市决定项目价值基础,片区决定项目价值潜力,产品决定项目的可持续力。

福田CBD的发展,虽然受益于其地位、规划,但深圳30年的高速发展,功不可没,没有这个大环境,换做其他城市的CBD,也未必能成。而为何CBD价值在城市中最高,其他地域无法比拟,在于城市各项战略级配置都向这里集聚,想象一个城市所有精华所在,自然最优。

再次,产品自身是否优良,也决定其未来持续发展走向。即使深处城市最繁华核心地带,倘若产品不到家、品质不过关,也依然难以取得消费者的信任。由此看来,这三者之间,是一个系统性的关系,需要三者联合,才能打造出真正的价值标的。

■南城都汇:成都中心区价值裂变机遇,时不再来!

如今,在中国版图上,成都在中西部迅速崛起,如同当年深圳在南部沿海崛起一般。成都是目前中西部综合实力最强的城市,GDP为全国省会城市第3名,拥有双跑道机场,连深圳也不敌。在城市选择上,成都应作为内陆城市,首当其冲的代表。

在区域选择上,成都城南天府新城如今是新政府所在地,高铁、机场、地铁、高新区、大批写字楼群等,各项要素配置向这里倾斜,是成都政府着力打造的核心区,就如当年福田CBD一般。如今是成都名副其实的CBD,正在迅速裂变!其中,天府新城目前已有超400万写字楼、230万商业集聚,这无疑是福田CBD当年的翻版。

而超400万㎡的写字楼群,按理论计算,应带动6000万㎡住宅需求。区域住宅区域量何其之大,而值得关注的是,和黄在成都城南新中心打造的首个集居住、购物、休闲为一体的大型复合型地产项目——南城都汇,紧邻这庞大写字楼群周边,直接受气辐射,并且,作为和黄首个区域项目,在和黄一项的品质保证下,立即获得了区域消费者的关注。

因此,无论从城市、区域、产品,成都天府新城的发展机遇,已是可预见性的发展机遇。而和黄•南城都汇或许是给有志于把握中心区机会的人,提供了一个十分有借鉴意义的参考方向。中心区的机遇,一个城市只有一次,成都也不例外!(03)

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评论者:过客
福田CBD没说发展兴苑啊
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