导读：
■城市化率、人口迁移与房价
■持有商用物业的时候到了
■核心城市商用物业是首选
■和黄都会轩，正当时
正文：
■城市化率、人口迁移与房价
现代管理之父德鲁克曾说过：“当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争”。商业模式创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力。房地产业也不例外。这个行业的商业模式不是一成不变的。目前国内房地产业也到了转变商业模式的时刻。
从国际经验来看，城市化进程按人口流动主导方向分为四个阶段：
1、从农村进入城市：一般情况下，在城市人口低于50%的时候，人口迁移以农村人口迁入城市为主；
2、从小城市进入大城市化：当城市人口超过50%之后，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅；
3、人口流向大城市郊区：当城市人口超过70%之后，大城市成为全国城市的主要呈现形式，人口迁移以大城市城区人口迁入大城市郊区为主，大城市郊区人口逐渐超过城区人口；
4、人口流向核心城市郊区：人口继续向核心城市郊区迁移，这一阶段的基本特征是核心城市郊区功能由居住扩展至工商业，核心城市的郊区演变为中小型城市。这些中小型城市与核心城市城区形成功能互补、相互促进的“大都市圈”。
目前中国的城市化已接近50%，中国人口流动的主要方向已经是从小城市进入大城市了。而人口迁移与城市化率相对呈现出来的房价关系如下：
1、当城市化率<50%，即人口从农村进入城市，全国城市的房价涨幅总体上比较接近；
2、当城市化率>50%，即人口从小城市进入大城市，大城市的房价涨幅最快；
3、当城市化率>70%，即人口从城区进入郊区，大城市郊区的房价涨幅最快；
4、当城市化率>70%，即人口进入核心城市郊区，核心城市郊区的房价表现将会继续上涨；
■持有商用物业的时候到了
因而，从这个总形势来看，可以看出，对于大城市来说，城市化率从30%时开始加速，到70%时，房价大幅上涨已经结束。在城市化率30%-60%左右这一期间，人口涌向城市的速度最快、数量最多，因此实际房价总体上涨得最快，这段时期也是从事房地产开发的最佳时间。
而当城市化率达到70%时，人口对于新房的需求趋于停滞，从事单纯的房地产开发（即住宅开发）难以获得超额收益，此时就应未雨绸缪，改变企业房地产开发的模式，由住宅开发向商用物业转变，只有持有商用物业才有可能继续获得超额收益。
而必须指出的是，商用物业需要经历一个聚集人气、稳定租户心态、建立良好公共关系的过程，意即商用物业的成熟需要培育期，客户的累计也需要培育期，因此房地产企业在城市化率50%-60%时，赶在房价大幅上涨结束之前，就应该持有商用物业。
■核心城市商用物业是首选
那么，对于有购买商用物业的消费群体来说，什么样的商用物业是最适合的呢？核心城市的商用物业。一个国家或地区的核心城市永远都是人口的主要流动方向，这些地区商用物业升值空间最大，而且可以规避掉未来人口下降的风险。
在核心城市持有商用物业的多少将在很大程度上奠定未来的江湖地位。因为核心城市化进程更快，因此应在整个国家城市化率50%的时候就持有核心城市的商业地产。目前已到了在这些城市持有商用物业的时候了。
从西方国家数据表明，第三产业占GDP比重超过50%时，城市化已经基本完成，对新房需求大为减少，此时商用地产需求旺盛，而住宅则呈现下降趋势。2010年，第三产业占国内生产总值的比重为43.0%，距离50%的占比仍存在差距，中国未来商业地产发展空间广阔。
而对于深圳来说，根据最新数据，深圳2010年三大产业的比重为0.1：47.5：52.4。第三产业占经济总体52.4%的比重，远高于全国43.0%的平均水平。第三产业发展加速，将极大带动商业地产的旺盛需求。深圳属于国内一线城市、国际化大都市，可谓是核心之核心，因而商用物业将面临更大的发展机遇。
■和黄都会轩，正当时
基于以上的认识，我们现在来看看南临深南大道、地处华强北核心区域的和黄·都会轩。都会轩预计2011年8月上旬开放样板间，8月中现楼开盘销售，届时将会有总共600套的酒店式公寓和商务公寓面市，主推户型为30余㎡单房，40-50㎡1房，70-80㎡2房，110余㎡3房。
都会轩即将推出的全是酒店式公寓和商务公寓，都属于商物，不受政府现行限购、限贷、限价的三限政策的限制。这是深圳核心区少有的“无限资产”。由于拥有全商业产权，都会轩集商住一体，可商可住，适合各类人群；项目不限贷，也不限购，且不占用任何购房名额，首置、三套、外地和投资客都可购买等。
而且，都会轩地处华强北核心区域。华强北商业圈是深圳发展最早、销售额最大的主力商圈，在这片南北930米，东西1560米，商业区总面积1.45平方公里左右的土地上，日客流量达30-50万人次，沿街商业经营单位717家，从业人员13万，年销售额230亿元。2010年，更以相当于一个地级市全年GDP的370亿元年销售额，排在全国同类商业街区中的第一位。
可以这么说，都会轩所处的华强北商圈，集聚了最旺人气、办公商业资源，最便捷交通、最高资金流密度、发达金融业，商圈已经是成熟。因而都会轩所需要的商圈培育时间大大较少。也即是说，早购就早获益。在只有持有商用物业才可能继续获得超额收益的时候，持有和黄都会轩，已经正当时。（06）