导读：
       ■商铺史上的大事！
       ■深圳最好的商铺，会在哪？
       ■超500万㎡写字楼建面，带动30万常驻商务流
       ■举世罕见：7条轨道交通的核心
       ■日均客流330万：三倍于华强北
       ■深圳“五最”商业城，所以才够格叫“中心城”
正文：

■商铺史上的大事！

今年4月份，位于深圳CBD中心位置的怡景·中心城放出消息，准备卖铺！这是一个出乎绝大多数人意料之外的消息：1）如此好的位置，大业主一般都是不卖的，连卓越时代广场的副楼商业都选择持有；2）当时放出的价格是17万/平米，显然极具诱惑！理论估价此铺5年后租金对应的理论价格为35万/平米以上!

后来了解，中心城的股东之一---某美国公司由于其国内需救急原因，希望套现。但大股东怡景公司又不想因此引起商场管理与控制的混乱。正因此，怡景才希望销售一些铺，然后回购其股份。房地内参之前曾经在个公开大会上，接受咨询时如此回答：“如果产权划细完成，那么毫无疑问应果断进入”。

当时，由于时间紧张，果然产权划细工作没有完成。如今最新的来自怡景的消息是，中心城广场对外销售部分的商铺，由大产权中划分出来的工作已经完成，即将于月底之前开卖。如果此消息属实，那么毫无疑问，这将是深圳30年商铺史上的大事！同时这也是中国商铺历史上的大事，因为没有任何城市，其最中心地段的综合体对外散卖过铺！

■深圳最好的商铺，会在哪？

大运盛放之际，整个世界的目光都聚焦在深圳。要看深圳，福田CBD绝对是不能不提。由滨河大道、红荔路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成的深圳中心区，房地内参WWW.BANQ.CN对其进行观察时，也在思考着一个问题：深圳最好的商业城，有没可能就在这里呢？

好的商业，城市中心地段，密集客流量、便捷交通……都是绝不可或缺的因素。尤其是客流量，更是带动整个商业发展的最最因子，没有了消费群体，谁来消费，谁来埋单呢？而轨道作为目前及未来城市运量最大的陆路交通方式，也将是汇聚人流、物流、信息流的最重要渠道。那么，深圳中心区有没有强大的客流量来成就深圳最好的商业城呢？若有，又会是谁？

深圳中心区占地607万㎡，若不包括后来划入的194万㎡莲花山公园，实际只有413万㎡，相当于整个深圳面积的0.2%。而就在这片并不算大的土地上，50多家全球500强企业在这里设立办事机构；25多家银行总部及分行机构聚集，几乎每栋写字楼都有银行机构进驻。深圳证券交易所也将搬迁到这里，众多金融、投资、证券、风投机构或企业聚集于此。

■超500万㎡写字楼建面，带动30万常驻商务流

正是如此，使得深圳CBD聚集了上述各行业机构或企业的大量商务精英人士。以目前已建成的写字楼数量来看，大略数下接近40栋左右。即使每栋写字楼高35层、每层1800㎡的建面来算，总建面超过250万㎡。若加上目前在建或未来将建的，估计深圳CBD的写字楼总建面将达到500万㎡。

而根据规划，整个深圳CBD的规划总建面才750万㎡，足足占了近七成。以每人需要15㎡的办公建筑面积来算，可以计算，中心区聚集的商务人员数量将超过30万。而这些城市精英几乎每天大部分时间都在这里，饮食、购物、娱乐等日常消费都将就近选择。这些商务客流，因此也就将成为这里固定的商业消费群体。

不止如此。福田CBD为深圳的政治中心、经济中心、金融中心、展览中心、文化中心、商业中心、酒店业中心（8大顶级酒店），也是深圳轨道线最密集、交汇换乘点最多的区域。根据现已开通或规划的深圳地铁，CBD汇集的轨道线多达7条，包括1、2、3、4、16号地铁、机场快线及广深港高速铁路。

■举世罕见：7条轨道交通的核心

尤其是中心区正在兴建的国内第一座地下火车站---福田火车站，将与经过这里的城市轨道构成综合换乘枢纽，并依靠轨道交通进行接驳。也就是说，未来深圳地铁1、2、3、4号线、机场快线都将在这里交汇。福田火车站还将增设口岸设施，方便乘客出入香港。

如今，广深港高速铁路广深段（广州—深圳北站路段）即将投入运营。届时，福田地下火车站和香港段建成通车后，从CBD前往香港27分钟，到广州新客站33分钟，到武汉约3小时、到北京约8小时。

轨道运行的时间标准化、全气候、中速高效、运量超大等优势，使得城市从“空间城市化”进入到“人的城市化”，盘活了远离市区的土地资源，并抬高了城市内尤其是地铁最密集交汇地的土地资源，使得商业因地铁而辐射更多的人口，半径得以成倍扩大，财富聚集、都市群体聚集。

■日均客流330万：三倍于华强北

根据统计，目前深圳运营的5条地铁线，全线开通首月，日均客流量已超过175万人，直逼200万。且各轨道线不断缩短发车间隔，以满足庞大客量需求。以这种情况来看，CBD作为深圳轨道交通的核心，地铁最密集区，未来这里日均客流量将达到300万。

如此，轨道交通辐射而来的客流，加上CBD本身聚集的商务人员，整个中心区未来的日均客流量将达到330万人。而这些因便捷轨道交通带来的庞大人群，都将成为带动CBD商业的最强劲力量。可知目前深圳最繁华的华强北商圈，最高峰日均客流量也不过约100万人，况且华强北商圈的高档写字楼并不多。未来深圳CBD的日均客流量可是它的三倍不止。

基于上述分析，可以认为，深圳CBD作为最大的门面、最中心点、轨道最密集区、客流最大区，在中心区的中心点，轨道最密集交汇处。将直接地隐藏着深圳最好的商业城。如此，位于深圳CBD中轴点上的怡景·中心城，应该值得大家关注。

■深圳“五最”商业城，所以才够格叫“中心城”

其实，通过观察可以发现，深圳CBD的中轴点是由市民中心广场、怡景·中心城、深圳会展中心串联起来。而三者中只有怡景·中心城是商业城，占地4.3万平方米，总建面14万平方米，是福田中心区最大的购物中心，为四面八方汇聚至此的人们提供购物、娱乐、饮食等消费活动。

于2007年正式营业的怡景·中心城，北邻市民中心，东衔大中华交易广场，西接香格里拉大酒店，南邻会展中心。其与目前在建的福田地下火车站咫尺之距，500米范围内可直接把1、2、3、4、16号地铁、机场快线、国铁都涵括在内。其与1#、4#直接交汇的会展中心站直接接驳，从西门可前往购物公园、五洲宾馆，从东门可往大中华国际广场、喜来登酒店，往北通过市民中心站可前往市民中心、莲花山公园；通过福田地下火车站，更可直达北京、武汉、广州等城市。

怡景·中心城以“紫禁公园”为概念精心设计，以全新理念打造的集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化等于一体，以“生态景观式休闲消费”、“一站式满足”为核心理念的主题购物中心。拥有家乐福华南地区的旗舰店、1100个座位的华纳•金逸国际影城、深圳市最大的室内亲子乐园、全国最大的LED数码天幕和号称绿色的云在天上飘的屋顶公园等。加上如此优越的城市中心之中心位置，它的最中心、最生态、固定商务人士最多、轨道客流量最多、辐射半径最大，称之为深圳最好的商业城，该是当之无愧。（09）*2

怡景·中心城 拟销售铺位平面

怡景·中心城地址楼层图G

深圳CBD地铁图

 深圳最好的商铺：怡景·中心城卫星图