导读：
      ■任何商物发展，都需要消费者
      ■未来总人口趋势：会下降甚至负增长
      ■城市中心，始终是人口最密集地
      ■持有城市中心商物，是王道选择
      ■深圳中心的中央，最强商铺开卖
正文：

■任何商物发展，都需要消费者

日前，关于深圳CBD之中心的怡景·中心城要卖铺的信息，房地内参www.BANQ.cn在《商物史上的大事：最强深铺，举国罕卖！》www.banq.cn/html/11600.htm一文中透露后，引起了业内及众多投资人士的关注。

对于商物，理论上认为，在大城市中，由于商物的成熟需要培育期，客户/消费者的累计也需要培育期。因此，在城市化率达到50%-60%时，赶在房价大幅上涨结束之前，是持有商用物业的好时机。目前中国城市化率超过47%，深圳更是达到百分百。按此理论，深圳已经进入持有商物的阶段。

而值得注意，任何商物的发展，最终都是由消费者来决定的。没有了大量的消费群体，商物要想发展起来，简直是天方夜谭。而一个地区的核心城市，尤其是核心城市的中心区，永远都是人口的主要流动方向。只有大城市中心的商物才具备最大的升值空间，才能规避未来人口下降的风险。

■未来总人口趋势：会下降甚至负增长

未来总人口会下降？这或许会让人匪夷所思。2010年全球人口65亿，据预测到2050年将超过90亿，中国以13.5亿为全球人口最多国家。面积只有2020平方公里的深圳，城市人口数量超过1300万人，人口密度超过6500人/平方公里，居全国之首。谈何未来总人口会下降呢？

其实，由于出生率的下降、人口寿命的延长，总人口缩减和中青年人口占比减少是全球人口变化的总趋势。加之中国计划生育的政策影响，新生子女数量的减少，未来中国总人口下降也不可避免。平均每个家庭户的人口为3.10人，比2000年人口普查的3.44人减少0.34人。0-14岁人口占16.60%，60岁以上占13.26%，其中65岁及以上人口占8.87%。

中国生育率低水平，老龄化进程逐步加快的情况，其实一定程度上也意味着未来人口下降的趋势。查阅相关资料，有权威数据表明，我国人口总数在短期内会有一定的较高增长率，到2020年增长率开始减慢，2030年左右达到人口峰值；此后人口总数开始缓慢下降，甚至出现负增长。

■城市中心，始终是人口最密集地

纵使未来总人口趋势下降，城市中心的人口数量、密度却不会因此而减少，反而将越来越集中。纽约、伦敦、巴黎等这些世界级大城市，都是如此。2010年美国人口约3.087亿，为上世纪30年代大萧条以来增速最低的十年。而作为美国乃至全球第一大城市的纽约，即使是经济危机期间，人口也达839万人，继续为全美最多，且几乎都集中在城市中心。

这应该是得益于大城市中心的高附加值产业发展。纵观史今，一个城市能否持久发展，背后的主要因素就是产业结构能否得到了及时的升级。产业结构从农业、工业，再到第三产业逐步发展。且产业结构越高端，就业人员收入和素质就越高，吸引的就业人员就越多。纽约、香港、巴黎都是明显例子。

从这点来看，未来人口总量下降趋势下，核心城市中心区却不受此影响，人口始终密集，且集中在城市中心区。即使以后人口数量下降，购房高峰期不再；但城市中心的人口却始终不会减少，反而会越来越多，并因此而带来各种吃、喝、玩、乐、购物等众多消费。因此，在人口最多、高赋值的城市中心区，最密集的客流、最浓厚的商务氛围、最便捷的交通……都成为商物发展的永久资本！

■持有城市中心商物，是王道选择

人口因素对房地产市场行业影响尤甚，不少购房者以为人口红利还将继续。其实，25~45岁的购房适龄人口早在2008年已经达到高峰期，此后将持续下降。一定程度上而言，城市化进程会抵消这影响，使得城市化率不算高的城市形成一个高峰平台。

以深圳目前达100%的城市化率来讲，出现购房高峰的可能性极小。也就是说，深圳早已进入持有商物的阶段。同时，城市内轨道交通的密集分布、商务商业等高赋值产业的发展，将促使这个城市从“空间城市化”加快转入到“人的城市化”，促进商物的发展。

60~70年代，一对夫妻可能会生育4、5个小孩；80年代，最多可能也就2、3个；现在几乎都独生子女。深圳30年发展，大多数少壮派在这里打下丰厚物质基础，子女出生在这里、长在这里，未来工作生活也大都以这里为主。住宅对这类人群不成问题，甚至一人有几套房。此时，消费、休闲、娱乐将成为主流。对投资者而言，迎合大趋势和主流需求，持有商物尤其是持有城市中心的商物，才是王道选择！

■深圳中心的中央，最强商铺开卖

如此，在城市中心区持有多少商物（商办、商铺），很大程度上将成为奠定你手中资金保值增值的稳定性、收益率。怡景·中心城所在的深圳福田CBD，作为城市的政治中心、经济中心、金融中心、展览中心、文化中心、商业中心、酒店业中心，拥有最高端的服务业，是高收入商务精英的最密集地。

考究福田区的常住人口及密度，2010年已达到16756人/平方公里，是全市人口密度的2.5倍。福田CBD作为深圳中心区，日均常驻商务流量达30万。加上聚集的多达7条轨道线（1、2、3、4、16#地铁、机场快线、福田地下火车站），未来日均客流量高达330万，是深圳乃至整个华南地区人口最密集的城市中心区。

因此，在这样人口最密集、客流量最多的城市中心地段，其中的商物，更是具备前瞻性眼光人士一直虎视眈眈之物。也正是开发商们早就意识上述形势，大业主一般都不卖，甚至连连卓越时代广场的副楼商业都选择持有。如今，居于CBD中心之中央、集合了所有优势的深圳最强商业城---怡景·中心城，事出无奈选择卖铺。这个时候，这种入市机会，或许再也找到第二次！（09）