GO
登陆
项目及片区考评
首地容御’2栋大户价势:“钢制的房价泡沫”?

作者:室介屋笈 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-08-18 15:07:32点击6109


■侨城深处现“贡房”

首地·容御位于深圳南山华侨城片区欢乐谷北侧,波托菲诺纯水岸4期对面,地处波托菲诺核心位置,被波托菲诺天鹅堡组团、纯水岸组团及正在开发的香山里组团环绕当中,可谓是深处华侨城豪宅圈。项目东侧为华侨城中央教科所附属学校,以及华侨城高尔夫练习场,南侧是纯水岸4期以及7.5万㎡的天然湖泊燕栖湖。

首地·容御占地面积34010.01㎡,总建筑面积为204745.78㎡,由4栋33层高层、2栋12层小高层组成,地下建筑为2层地下室,总户数为1496户,层高为32层,主力户型为150-220㎡的三房、四房大户型单位。近3万㎡东南亚风情度假园林、20万余㎡的总建面,成为华侨城里继波托菲诺社区后的最大豪宅区,其资源、价值昭然可见。

那么如何看待2纯大户的未来价格走势呢?在《最具幸福感的深圳道:香山西街之友盘比价》http://www.banq.cn/html/11584.htm一文中,我们进行了邻避价格的对比,这里不再重复。但如何看待项目207㎡的B座A户型、195-198㎡的B座B户型、204㎡的B座C户型价值,还需要在整体经济大势中进行研究。

■存款余额与住宅价格

在中国大陆历史上,存在以个情况,那就是存款余额与房价之间的对应关系。把从2000年到现在居民储蓄数给大家报一下:2000年全国居民储蓄余额是6.43万亿,到了2001年是7.4万亿,2002年是8.7万亿,2003年是10.36万亿,2004年是11.96万亿,2005年是14.11万亿,2006年是16.16万亿,2007年是17.25万亿,2008年是21.79万亿,2009年是26.9万亿,2010年大概30万亿。

列完这些数据,再来看每年的主流豪宅的价格(不是最顶尖的豪宅房价)。譬如说2000年储蓄余额是6.43万亿,主流城市的豪宅就是6000元/㎡;2001年7.4万亿,主流城市的豪宅就是7000多元/㎡;2002年是8.7万亿,主流城市就是8000多元/㎡;2003年是10.36万亿,主流城市的主流豪宅就是1万元/㎡;2004年是1.2万元/㎡;2005年就是1.4万元/㎡;2006年16.16万亿豪宅是1.6万元/㎡;2007年17.25万亿豪宅1.7万元/㎡;2008年21.79万亿豪宅2万元/㎡;2009年26.9万亿豪宅是2.6万元/㎡。2010年30万亿豪宅大概3万/㎡。

发现了吗?居民储蓄存款小数点以十万亿为代表,小数点前面那个数跟所有主流城市的主流豪宅的价格是完全匹配!2011上半年,居民储蓄存款余额为33.3万亿,到今年年底估计在35万亿。如果对应那么意味着主流城市的主流豪宅价格在3.5万/㎡左右。而在北京、上海、深圳这些一线城市,应该在5万/㎡左右。

■2020:16万/平米!

如果从1978年开始列,在1985年之前储蓄余额前面的数和一年使用房子的成本差不多,比如说每年使用一套房产的成本是800元,那时候全年居民储蓄余额就是800亿。从1978年到现在32年多了,32年的情况都是如此的话,我们暂且把它当成一个储蓄余额和房价之间的对称关系。现在来推测一下,如果这么搞下去,居民储蓄的余额会表现出一个什么样的状况?来匡算一下。就是过往大概16年年均储蓄存款余额年增速多少?

大概每年17%左右。2009年增长得厉害一点,都27%了,前两年、前三年都是25%以上,我们暂且认为是17%,或者降一点15%。这样的话到了2011年我们储蓄存款余额是40.25万亿,到2012年是46.29万亿,2013年是53.25万亿,2014年61.22万亿,2015年是70.40万亿,2016年是80.98万亿,2017年是95.56万亿,2018年是112.76万亿,2019年是133.05万亿,2020年是157万亿。这是指整个经济的过程未受额外干扰的情况之下,按现在的超速度我们居民储蓄余额可能形成的数字。
 
如果这样来匡算的话,就是2010年因为35万亿,一线城市的主流豪宅的价格应该是多少?3.5万/㎡,2011年是4万/㎡,2012年是4.5万/㎡,2013年是5.3万/㎡,2014年是6万/㎡,2015年是7万/㎡,2016年是8万/㎡,2017年是10万/㎡,2018年是11万/㎡,2019年是13万/㎡,2020年是16万/㎡!这样看起来对于那些看空者来说就很悲观的,当然这是是惯性比较、理论上如此,而且没有考虑到额外的经济的一些情况,只能作为参考。

■首地·容御的房价是特种钢做的吗?

存款额与房价之间的这种联系目前还没有找到相关的理论根据,但已经32年是这个样子了,只能认为是规律。老百姓存了这些多钱,政府又在后面印钱,人们当然要把政府能够多生产的东西(货币)换掉,换成什么?换成车?不会吧?你换成股票吗?风险确实有点大。按照张五常先生的话来讲,当人们获得了一定的经济收入,而这个经济收入不用来吃饭、穿衣的时候,这部分钱要什么?要有一个财富仓库存起来,而这个财富仓库一定是安全第一、流动性第二、现金流第三,是这样的要求。

所以张五常会说,目前的房地产泡沫是钢制的。不要怪房价涨、高,二要怪印钞机器太厉害。当我们抨击美国滥发钞票的时候,其实全球排名前50名的国家中,中国才是货币发行最随意的国家!所以房价泡沫是钢制的,货币是水做的。所以老百姓的财富仓库还是房地产为主,这是看待首地容御的关键角度!

首地·容御2栋纯大户,以非合拼的高层大宅姿态,深处华侨城,把整个华侨城生态资源景观都纳入居住生活空间。依托6平方公里华侨城的气场,有主题公园、湖、山脉、高尔夫球场等四重景观面,尽享华侨城一应俱全的配套设施,而进入华侨城已是深圳人共同的梦想,房地内参则定义为“贡房片区”http://www.banq.cn/html/11612.htm。波托菲诺是最多人梦想的住地,而在这块最多人梦想住地的中心就是首地·容御。深圳最大富人区的中心、绝对财富之地的中心。首地·容御的房价是特种钢做的吗?


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。
评论者:过客
在美元指数达90点以前,这个想法都是正确的
0