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投资分析
深圳的“时空价值双冠王”:做永恒地主阶级

作者:HOMER 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-08-30 11:24:52点击4980


导读:
     ■时间和空间价值双冠王
     ■抓住消费人口密度最高处
     ■抑价高达300%,小心一叶蔽之
正文:


■时间和空间价值双冠王

自房地内参www.BANQ.cn放出怡景·中心城要卖铺的消息后,该项目受关注程度就一直居高不下。在《商物史上的大事:最强深铺,举国罕卖!》http://www.banq.cn/html/11600.htm一文中,从地段、客流、交通等方面信息来综合分析,无疑为深圳最好的商铺。

目前,怡景·中心城已经开卖,对外销售均价约25万/㎡。此前不少人担心由于产权细分工作,颇有顾虑。而来自怡景方面的消息是,中心城广场对外销售部分的商铺,由大产权中划分出来的工作已经完成。事实上,若暂不考虑产权问题,以中心城所在的位置,无论是在时间还是空间上,都占据了整个深圳商铺最最好的价值。

好的商铺,所在的位置商业必定是发达的,这样才能保证租客和生意这些商业往来。而支撑起商业发展旺盛的一切根源,都是来源于消费者。因此,若没有大量的消费人口,商铺做得再漂亮,也没有多少客户光顾,商业、现金也就成了不会动的“死水”。

■抓住消费人口密度最高处

事实上,只有消费人口密度最高的地方,才会不断产生现金流,为这个地方的商业交换带来强大的动力,成为商铺源源不断的印钞机。在深圳,未来消费人口密度最高的地方,中心区尤其它的最中心地段,当之无愧。

中心区作为深圳政治、经济、商务、金融、展览、文化中心,现时及未来汇聚的地铁高达7条之多,固定商务人士和因轨道交通带来的客流,日均客流量未来或将高达330万人。而目前深圳最繁华的华强北商圈,客流量最高峰也不超过百万人。

而大约统计下深圳中心区的商业面积,现在及未来的商铺面积,应该不超过百万㎡。如此,按理论推算,中心区的商业人口流量应该为3.3人/㎡,假若每人消费50元,那么这里商铺每平米将进账1650元,若以公平回报率4个点计算,这里商铺的售价应为49.5万/㎡,而中心城目前售价为25万/㎡。

■抑价高达300%,小心一叶蔽之

假以时日,这个深圳消费人口密度最高的区域,商铺租金必水涨船高。怡景·中心城位于中心区之最中心、最生态、固定商务人士最多、轨道客流量最多地段,成为这些高度密集消费人口最集中的商铺,租金、商业生意都将得到源源不断的保证。

届时,怡景·中心城商铺所带来的时间价值,又岂是只看眼前的人们能料想得到的呢?!不止是占据了时间价值之冠,从区域角度来讲,怡景·中心城所在的地段,类比于世界最繁华城市中心区同地段的商铺,如在香港类似地段的商铺,售价已达150万/㎡。

按理论来说,深港房屋售价为1/2,以中心城的位置,在深圳售价应该在75万/㎡才算是合理范围。如今怡景·中心城销售均价约为25万/㎡,整整抑价了300%,被严重低估了。从深圳现阶段的商铺情况来看,应该再也难以找到第二个空间价值如此大的商铺。

时间也罢,空间也好,足以可见在现时及未来的时间和空间价值上,怡景·中心城都占据了第一位。可惜的是,其所蕴含的无穷大价值,不少人们容易一叶蔽之。可知,面对着深圳时间和空间价值的双冠王,犹豫了就是错失了!(09)


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评论者:HOMER
文中数据已做修改,由于疏忽给网友们带来的疑惑,希望谅解,谢谢网友指正!
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评论者:martin999
“即使每人消费100元,中心区的商铺每平米每天进账也超过110万元”写这句话的人可能不是疯子,而是疯了的某种动物,应立即注射狂犬疫苗;也劝半球管束好自己的兄弟,不要误了自己一世英名。
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评论者:老吴
前面应该是是“买下来”。中心城卖铺实在是太正常了,中心城卖的主要是地面层(也就是顶层)的商铺,原是发展商自营的中心百货,还有不少商铺长期空置。主要原因是人流太少(因为大多数人流是从地下停车场和地铁进入),目测为每平方米每小时1人,消费的就更少了,中心百货早已关门大吉了。加上南面的皇庭广场马上要开张了,中心城的老板要抓紧时间出手了。
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评论者:老吴
“中心区的商业人口流量将高达11万人/㎡。以一天12个小时营业时间来算,每平米商业建面每小时也有将近9200人在这里进行消费。即使每人消费100元,中心区的商铺每平米每天进账也超过110万元”?河马真的疯了吗?建议半求把这些商铺全卖下来。
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评论者:lurenet
中心区的商铺每平米每天进账也超过110万元,10%利润11万,两天就赚回来了,你还不买呀!不买是傻子,开发商最傻了,竟然还卖铺。
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