导读：
■舒适度，还看容积率吗？
■“泛容积率”概念
■“泛容积率”不可不查：厂宅供地比严重失衡
■唯一拥五大水库、六大公园：四季豪园，消灭容积率
正文：
■舒适度，还看容积率吗？
一个小区舒适性如何，首先最直观的判断，是容积率。容积率低的小区，舒适性更强，反之亦然。在考察项目时，容积率往往为最先判断的标准。如果这个指标都没过关，其他的也就无从谈起了。
相比受深圳土地局限的影响，开发项目的体量大多属于中小盘，若是超30万㎡，就可大肆宣传，号称大盘了。而在东莞、惠州这样的区域，如此体量的项目，见多不怪，悉数平常。超体量的别墅、豪宅，也鳞次栉比。
对于别墅项目而言，一旦体量大、容积率低，也就意味着户均占地大，由此标志着小区舒适度高。而除了容积率能衡量小区舒适度外，事实上，行业内还有另外一个指标，其就是“泛容积率”！这一概念，最早是房地内参于2005-7-1提出的。但面对容积率与泛容积率的区别，有很多人不是很理解。
■“泛容积率”概念
众所周知容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，这个指标反应小区红线内单位土地面积承载的人口数量，其实就是居住人口密度。容积率与居住舒适度呈负相关的关系。
而房地内参所称之“泛容积率”是指：居住区周边范围内（以小区红线外500米范围为准）各类公共建筑（比如图书馆、广场、体育馆等）、以及公园绿地、自然山脉、海面湖水等不可能存在建筑的区域面积，与住宅区合计起来的容积率。“泛容积率”越低，说明小区周围公建、公园绿地、自然山脉、海面湖水等面积大，就意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多的社会资源。
“泛容积率”低也在很大程度上给小区创造了宽阔无遮挡的视野，变相降低了小区的容积率，因为小区业主将不但可以在小区之内活动，也将可以很方便地选择到周围的公建比如广场、绿地、体育场等活动了。考虑到项目以北的大量空地与山林、以南的湖泊，本项目的容积率是极低极低的，甚至在0.00几的水平！
■“泛容积率”不可不查：厂宅供地比严重失衡
从这一对比来看，“容积率”是小家概念，而“泛容积率”则是大家概念、是区域概念。越是高档的小区，区域越重要，因此“泛容积率”也就越重要，其意义很多时候大过容积率。可以说，“容积率”决定产品本身，但“泛容积率”决定前途、未来和大局，不可不查也。
如今，由于土地稀缺，对于高端住宅产品，更是要求，不但要有优越的小区内环境，还需要有面积大的小区外环境，而外环境就是计算在泛容积率里面的周边可享用的土地资源。从以下一组数据，或许更能看出泛容积率的可贵。
据统计，截至2011年7月26日，全国推出工业用地7521块，总计3.51亿㎡，占全国供应的土地面积的52.1%。也就是说，全国各地的所谓工业用地已经跑赢房地产，稳稳的占据了半壁江山。
根据国际惯例，1㎡的工业用地要配5㎡的住宅用地，之所以是1：5的比例，美国这个比例可能达到1：10，缺土地的日本这一比例一般是1：3。而我们中国恰好是反过来的，我们现在是1.5㎡的工业用地配1㎡的居住用地，可见厂宅供地比严重失衡，于是可开发用地不够、供应量不够、蜗居等问题，全部冒生出来。安居乐业，从何谈起？！
■唯一拥五大水库、六大公园：四季豪园，消灭容积率
也正是因为厂宅供地比严重失衡，住宅用地稀缺，因此，在这样的背景下，若周边还能享受广阔丰富的环境资源，优越完善的公建配套，那么，如此泛容积率高的项目，自然价值更高，小区舒适度更强，更能吸引高端购房者的关注。
位于东莞长安镇莲湖路、长安莲花山下的中宝·四季豪园在这一方面尤为突出。项目拥有270度连绵山景视野，周边紧邻五大水库、六大公园，居住环境，绝无仅有。水库分别是湴田水库、马尾水库、五点梅水库、莲花山水库、花灯盏水库，水域面积近万亩，生态环境得天独厚。
其外，74万㎡大岭山森林公园与项目咫尺相邻，周边还有横岗山公园、石头角山公园、22亩长安公园、笔迹山公园、体育公园等五大公园，区域内90%的土地都被森林覆盖，气温通常保持在25度，空气湿度70%。而这是珠三角范围内，唯一被五大水库东西南北包围的项目，同时也是周边临近公园数量最多的项目。
由此来看，四季豪园无疑已达到绝佳宜居环境的标准。这在东莞、深圳，乃至整个珠三角众多楼盘项目中也并不多见。除环境资源外，项目2千米范围内，汇聚了天虹商场、沃尔玛、好又多、百佳，地王广场、怡安百货等大型商业巨头；而长安镇最繁华的长青路步行街、五星级长安国际酒店、海悦酒店、莲花山高尔夫俱乐部、长安图书馆、长安公园、长安广场、长安体育中心、长安医院等也围绕项目四周。
由此，算上项目周边可享用的优质资源、公建等面积约达18平方公里，而如此计算项目泛容积率，只有0.00几了，也即是说，整个项目几乎被大面积的水域、山林、公园围绕，仿佛汪洋大海中一个丁点大的小岛一般，极为渺小。由此，项目无疑获得了极佳的居住环境、舒适度。对于这样的项目，若再单纯以容积率计算，确实有点憋屈了。（03）
