前注：2011-8-28下午15：30~18：00，房地内参www.BANQ.cn应和黄、中航之邀在深圳福田中心区的大中华喜来登酒店6楼举办了一场专业讲座。以下是分次刊登的尹香武演讲速记稿，未经检核、请阅读者自行鉴别。

■社会服务化后的变化

一、第一变：租金上涨不是专业问题

刚才讲了做服务业的时候，你把这个不要当成专业的问题，而是当成常识问题，进入服务业，第一个变化就是社会房租要涨。而不仅是宅租，宅租要涨，厂租也在涨，南山大道那个地方的工厂租金最早的时候10块钱/平米，后来15块钱/平米，最高没有超过25块钱/平米，现在那个地方是不会低于50块钱的，如果低于50块钱你先租下来转租给别人，想想租金翻了多少倍呢？很多倍。原来工厂是低附加值突然变成高附加值，场所的高附加值带来什么？在这个地方工作的人附加值也在提高。

所以，连带的工厂租金在涨，人的工资在涨，住宅租金在涨，现在的租金在涨，人工费在涨，我都视为良性信号。所以，我们公司中午吃饭全部报账算了，我们公司的小兄弟全部补贴，因为我觉得这个该补。原来10块钱的快餐现在涨到15块、13块，你们订过快餐都知道，这一系列的价格信号的上涨，我个人认为不要老看CPI，是因为你进入服务社会以后必然发生的变化，否则我们搞工业化的目的是干什么？服务业社会带有一定的均富成分在内，当然不是完全的、绝对均富，是相对均富，这是第一个变化。

二、含房地产在内的服务经济成分提升

进入服务业社会以后第二个重大的变化跟我们有关系，跟我们有密切的关系，因为你们现在都是地主。第二个重大变化是什么？就是我们进入服务业社会以后，经济成分在变化，这个经济成分是怎么变化的？制造业的占比下降，服务业的占比迅速增加，欧美国家可以超过70%，我们现在是多呢？统计数据大概是40%。服务业的比重要快速增加，房地产属于什么业？房地产归属于金融业，金融业归属于服务业。房地产的比重非但不会降低，还会增加，先记住这个结论，它的增加是怎么实现的很重要。

有可能怎么增加呢？房地产在跌，其他跌得更厉害，这是一种增加，我相对跌得少也是一种增加，占比增加。制造业降低，我不变也是一种增加，或者制造业维持不动，我增长更快也是一种增加。深圳倾向于制造业保持不变或者略有增加，但是服务业增加得更快，一定是这个方式。这样的话进入服务业以后，全民在居住成本上支付的代价要高，但是占比在降低，我在居住成本上，租房子的钱占收入比例在降低，但绝对的支付数额在增加。

所以第二个结论是，进入服务业社会，后工业化时代的时候，以房地产为枢纽、为核心的服务业比重非但不会降低，还会增加。你去翻所有的史料看别的国家，没有出现下降的，这是进入后工业化时代以后，服务业的比重没有下降的，只有增加的。服务业比重整体增加，包括哪些呢？旅游、消费、零售、房产、金融这些虚拟经济、保险等等，全部都在增加。

原来我们习惯于什么？制造业时，一屋子的人跟老外做生意，赚钱回来；以后我们习惯于什么呢？我们现在的模式实际上就是服务经济，我做在这个地方把你们给服务了，我的生意有没有出口到美国去啊？没有。原来我们出口，原来我们跟美国协会有合作，现在越来越少了，不一样了。我现在服务的是谁？是你们。你们是谁？是本土人，这就是服务业、不是出口贸易。原来我们的意见、研究成果出口给老外来研究中国用，现在不是了，现在我们甚至于购买他们的产品，购买一点美国协会的产品到我们这里来。所以，进入服务业社会以后，服务业的比重在增加，而房地产属于服务业的组成部分，而且是比较重要的组成部分，也可以说是最重要的组成部分，绝对金额和相对金额都是最重要的组成部分，这是第二个变化。

三、大小并存：大规模小精彩

第三个变化，大企业增加。制造业小企业没有机会了，大量的制造业小企业要倒闭，你以后会看见越来越多的小企业倒闭，越来越多的小企业倒闭，但越来越多的大企业实力更加壮大。而服务业里头也类似，除非你是搞思想的，搞思想没有什么大不大，没有规模，思想是无规模的行业，思想也是不可复制的行业，很难让另外一个人想同一个问题，有时候这个逻辑架构搭建得不一样。创意也是小行业、小产业，但是带有组织价值高的服务业都是以大企业为主的。比如说房地产公司，小企业越来越难生存；比如说中介生存，买卖二手房的，小企业越来越难生存，都是大企业。

这是第三个变化大企业越来越多，小企业大量倒闭，大量的关停，这是服务业的一个特征。大量的、原来关停的小企业进行转型，我就做个性化，我不开分店，我就炒那个菜炒得很好，你们吃这个菜。你们去东京、台北是不是经常看到这种店？特别是日本最明显，他爷爷就做这个东西，他还在做那个东西，那个就不是以规模取胜，我以秘方取胜，深圳以后也会有这样的企业诞生。所以说大企业增加，在我们身边世界级大企业的数量，要翻番。你现在知道的就是平安、中集、中兴通讯、腾讯这些，以后说不定手脚都要用上才能数得完了，大企业数量在增加。而小企业就做个性化服务，定制式、个性化、点对点、人对人的服务，这是第三个变化。

■与时空斗的选择

一、工业化转向服务化：3年左右的转折期

在我们目光所能及，史料所能及的这个范围之内，这三个变化都是共同的特征。在我们之前已经实现了工业化，进入后工业化的经济体无一例外。那么，我们只好认为，我们这样的国家、我们这样的城市，也要进入刚才的三个特征，我个人认为我们会经过三年左右的迷茫期，很迷茫的时期，特别迷茫，不知道该往哪儿走。我原来开制衣厂开得好好的，我现在要开理发店，要做一个很有特色的小吃店，要开汽修的连锁店、加盟店，没有经验。因为服务和做产品不一样，原来工厂的人是没有服务精神的，命令、管制、欺负就可以了，暴力统治就可以了。

现在你跟客户暴力统治，客户就吓跑了。所以他现在有一点胆怯，反而过度服务，他过度热情，他还在磨合。但我认为有2年左右的磨合，这帮企业主会变成深圳最好的服务者。最枯燥的生产线他干过以后再来干服务业，他会觉得更轻松，用人的本性打交道就能成功。原来不是，工厂是反人性的，适应的时间更长一点。所以我觉得深圳的服务业，我个人觉得从南山大道南段东侧，不知道你们对这个地方有没有印象？我对那个地方是从我来深圳一直观察到现在，他的变化是一个缩影，很强烈的缩影，而这个变化是非常非常可喜的。

也就是说，我们进入工业化以后，我们还有15年的发展时期、还没有到头，这是第一个结论。第二个结论，服务业的占比还会增加。第三个结论，大企业会增加，小企业做个性服务。大环境就是这些，当然会带来一些结果，就是房租在增加，人工费在增加，在转型过程当中，大概有2-3左右的时间是迷茫期，我们现在能不能在3年左右的迷茫期里头看准我们的方向？不要做骑墙派很重要。至于房地产比例的增加，别的经济体能够增加的数量是多少？占比增加两倍，就是房地产这一块占整个增加值的比重增加2倍左右。比如说原来占20%，以后要占40%。当然，我刚才讲了比重的变化有多很多途径可以实现的，一种实现就是整体经济崩盘，房地产崩得少一些，维持占比的增加。

二、少有失败者的行业：与时空，谁与斗？

如果这样的话，房地产的安全性比别的行业高一些。所以，我们很少听见全球一些地方的房地产企业倒闭的，这个信息比较少。能源公司都有倒闭的，但是房地产企业很少倒闭，大家有没有听过哪个国际上有名的房地产公司倒闭了？很难听得见。为什么呢？因为它的安全性比别的行业高很多。所以，我们到目前为止，研究房地产行业一个最缺乏的地方就是失败的案例偏少。现在研究个体投资客也是，我看到的是一堆成功者，或者说我没投资，我也没有失败，但看到的就是成功者，你们现在在这里都是成功者，利用都是投资有所成，或者有小成，或者有大成。所以，研究房地产行业失败案例的不是很多。

房地产行业里头的失败者不多，但是有一点会导致失败者是个体失败者很多，就是整体经济崩盘的时候，手上杠杆利用率过高的人。这帮人失败是因为他战胜不了时间，他在跟时间斗争，现在各位放弃一个幻想，你不要再打时间的主意，你要打什么的主意？要打空间的主意。现在千万不要打时间的主意了，我把所有的钱算好，卖掉这个支持那个，卖掉那个支持这个，如果发生系统性风险，这帮人一定是失败者。如果在座各位哪一天出现这种情况就给我们汇报一下，我们研究一下，因为失败的案例不多。

所以现在要放弃，不要跟时间竞争，我们跟什么竞争？跟空间去斗，空间是我们最大的能够做文章的对手，这是第一个大的方面。今天第一部分的内容讲得很简单，把结论讲出来了，里面的理由阐述得很少。我相信各位都是熟客，你们都很清楚，所以自己也去看看史料，不要光听别人说，看能不能不找最终答案，自己去摸索。

待续：货币洪峰，及其它篇。