导读：
       ■深地史上绝无仅有小区包围公园
       ■综合性城区，居住为主
       ■片区低容积率：1.24，居住自然两平衡
       ■大山大海在望：深圳最大湖泊&深圳最高山脉
       ■近四成居住用地：万科·公园里的居住纯粹性
       ■占据七成绿地，私家公园物业
       ■配套设施
           一、教育设施：17幼儿园+8小学+2九年一贯制+2初中+高中
           二、医疗设施：2综合医院+4门诊部+10社康
           三、文体设施：15体育场+4泳池2图书室+影剧院+10文化中心（室）
           四、其他设施：消防站、派出所、给水厂站，配套多样化
       ■道路交通
           一、四等级道路齐全，无缝连接福田、罗湖、盐田
           二、4公交总站+1客运站+9停车场
           三、2个地铁站，20分钟可达罗湖、福田，辐射广深港
       ■城市设计
           一、城市空间设计：点 线面结合，公园里景观资源
           二、城市景观设计：轴线景观带，公园里视觉享受
       ■城市更新
       ■总结：年内罗湖乃至深圳极品住宅
正文：

■深地史上绝无仅有小区包围公园

东湖北片区是指：深惠路、布沙路、湖东路、南环东路、丹沙路和生态控制线围合的区域，总用地面积为629.52公顷。从整体上看，该片区与罗湖区交界，就在深圳最大的湖泊--东湖的北面，因此房地内参www.BANQ.cn称之为“东湖北片区”。

万科·公园里就位于东湖北片区的05-17、05-18、05-20、05-21共4幅地块，处于布沙路与南岭翠山路交汇处东北侧。根据房地内参资料显示，该项目所处的位置正好是龙岗樟树布公园周围，共占地为99031平方米，4幅地块形成环状，团团把该公园包围。

以房地内参多年来的行业研究来看，紧邻公园的楼盘项目，不在少数，但是能三面或以上紧紧环绕公园的物业，却少之又少。深圳地产史上，更从未出现过小区包围公园的项目。即使是万科·金色半山，也只是半临绿地半临华为基地。如今，万科·公园里把樟树布公园紧紧包围，如此罕见项目，值得房地内参展开重点探讨。

■综合性城区，居住为主

该片区规划制定的总体原则是：谨慎推动更新及社区自我平衡的规划原则。

该片区的城市发展目标是：结合明确旧改项目，落实公共配套设施；重点保证片区对外出行需求，梳理与完善各社区内部交通；保护和控制规划区内的自然山体河流，营造良好城市环境，构建和谐居住社区。

该片区的功能定位：布吉片区的重要组成部分之一，将重点打造成为以生活居住为主、兼有产业功能的综合性城区。

■片区低容积率：1.24，居住自然两平衡

本片区建设规模总量为778.69万平方米、区域总用地面积为629.52万平方米，计算可知区域整体容积率为1.24。这与特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾片区、特区外的龙华新城核心区相比，本片区容积率都低于上述片区。作为以旧改项目为主的片区，这是有点出乎意料的，当然得归功于片区内大量的绿地、水域保护。

根据规划，该片区居住人口规模将控制在19万人左右，主要配套设施按照规划居住人口规模19万人配置。那么，该片区人口密度为3万人/平方公里，也就是说每1万平方米上人口规模有300人、人均占地面积33.3平方米。

■大山大海在望：深圳最大湖泊&深圳最高山脉

本片区南面紧邻的，就是深圳东湖水库。东湖水库集水面积60.5平方公里、库容量达4577万立方米，这是深圳最大的湖泊，集水面积相当于11.4个西湖、约200个香蜜湖。同时，东湖所在的深圳水库也是深港两地共同的水源供应地，70%的总用水量用于供应香港、深圳占30%，而深圳原特区内总用水量的93%均来自这里。

2010年深圳作出了关于深圳水库水源保护区土地国有化进程的提案，对位于深圳水库一级水源保护区和二级水源保护区的地区进行生态保护，并消除工业园污染。除了深圳东湖水库外，片区自身也有水域经过，即沙湾河，其作为规划区的主要水体，是雨水排放的主要通道，防洪标准为100年一遇。据悉，深圳水库上游段的沙湾河，届时或将改造成滨河湿地公园。

按照规划，规划区内已落实沙湾河蓝线、深圳水库蓝线、东部供水网络干线原水管道蓝线，在城市蓝线内进行各项建设活动，必须符合批准的城市规划。而房地内参发现，万科·公园里东侧紧邻沙湾河，南面就是东湖，沙湾河与东湖直接接壤着。如此，万科·公园里北面不仅是深圳最大的湖泊，也是直接与东湖范围水域接壤着。

不止如此，由于东湖东接梧桐山，而梧桐山是深圳最高的山脉，主峰海拔达到943.7米、面积达到31.82平方公里。最大的湖泊加上最高的山脉，聚集在该片区北面，而万科·公园里作为最靠近深圳“两大之最”自然资源的住宅项目。把深圳最高的山、最大的湖泊资源作为靠山，万科·公园里无疑是打下了稳打稳扎的基石。

■近四成居住用地：万科·公园里的居住纯粹性

根据规划，该片区将谨慎推动更新，其中居住用地面积246.07万平方米、占规划总用地的39.11%；体现居住为主。而万科·公园里所在的05-17、05-18、5-20、05-21四幅地块，与05-16、05-19两幅地块作为该片区的GX04更新单元，属于“规划、拆除重建类”地块。

该更新单元的规划建筑总量将控制在47.19万平方米以内、其中居住建筑量为39.99万平方米。除了05-19地块为樟树布公园外，其他5幅地块均为二类居住用地。如此，万科·公园里小区内就是纯粹的居住功能，加上周围绿地、湖泊资源多，这就保证了小区所受干扰少。

该片区绿地用地面积161.60万平方米，占规划总用地的25.69%，这比规划为“龙岗中心城后花园”的绿地占比率还高出了8.9个百分点。加上13.04万平方米的片区水域用地，该片区生态用地面积达到174.64万平方米，占规划总用地的28%，近1/3的规划用地都被植被、水体所覆盖，居住与生态、绿化的相对平衡很好地体现了规划原则。

■占据七成绿地，私家公园物业

而万科·公园里所在的05-17、05-18、5-20、05-21地块，周边集聚了大量的绿地。05-19地块，即占地3.2万平方米的樟树布公园，北面为05-17、05-18地块，南面为5-20地块，东面为05-21地块，万科·公园里简直就是把整个樟树布公园揽入怀抱，将其作为了项目的私家公园配套。这种深圳地产史上绝无仅有的小区包围公园项目，仅在万科·公园里可见。

此外，万科·公园里西面230米处的03-27地块，就是马鞍山，规划占地34385平方米；仅隔着一条布沙路的09-03、09-07地块，皆为绿地或公园。09-03地块，占地321741平方米，规划为公园；09-07地块，即求水山公园，规划占地815585平方米。如此，万科·公园里直接享受到的绿色资源，就达到1203711平方米，占据区域内总绿地面积的七成以上。

■配套设施

本片区内的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施，其规模和数量依据上层次规划和本地区建设规模总量及19万人口规模综合确定。片区规划安排了教育、医疗卫生、文娱体育等综合生活配套设施。

本片区采用雨污分流制排水，污水排至区外埔地吓污水处理厂及布吉污水处理厂处理达标后排放，工业废水等非生活性污水必须处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排入市政污水管道。

一、教育设施：17幼儿园+8小学+2九年一贯制+2初中+高中

幼儿园：总共17所，现有13所，分别位于01-01、01-07、01-14、01-15、03-10、05-09、07-06、07-19、08-01、08-23、09-10、09-11、09-19地块；规划新增4所，分别位于05-06、05-16、06-11、08-29地块。其中万科·公园里北侧约180米的05-09地块，现状为1所9班制幼儿园；就在其西侧仅一条翠山路之隔的05-16地块，规划新增1所12班制幼儿园。

小学：共8所，现有6所，分别位于01-08、02-04、03-11、04-10、07-07、07-16地块，规划新增2所，分别位于06-03、08-31地块。其中，就在万科·公园里东侧约170米的07-07地块，现有1所24班制小学。就在万科·公园里西北侧约570米处的04-10地块，现有1所24班制小学。

九年一贯制学校：共2所，现有1所，位于09-17地块；规划新增1所，位于05-08地块。其中，05-08地块就位于万科·公园里的北面约100米处，占地18875平方米，规划为36班制九年一贯制学校。

此外，初中共2所，现有1所，位于07-11地块；规划新增1所，位于01-23地块。目前01-24地块还现有1所高中。其中，位于01-23地块的初中以及位于01-24地块的高中，皆在万科·公园里西侧约1.29米处。从幼儿园到初中，万科·公园里业主们皆可在百米范围内得到解决，加上千米适合距离的高中学校，为万科·公园里业主子女教育得到极大方便。

二、医疗设施：2综合医院+4门诊部+10社康

共2所综合医院：现有1所，位于03-03地块；规划新增1所，位于07-10地块。其中，位于03-03地块的该所综合医院（即南岭医院），占地25322平方米，为200床综合医院。其距离万科·公园里西侧约1公里，这个距离较为合适，步行10分钟左右即可到达，又可避免医院的负面影响。

共4个门诊部，皆为现状保留，分别位于01-14、04-01、05-05、06-15地块。其中，位于05-05地块的1个门诊部就在万科·公园里北角处，距离仅100米。

共10个社区健康服务中心：现状保留3个，分别位于04-02、05-13、08-34地块；规划新增7个，分别位于03-06、03-16、05-06、05-21、06-12、08-30、09-14地块。其中，万科·公园里所在的05-21地块，将新增1个社区健康服务中心；目前05-13地块现状保留的1个，与万科·公园里仅隔一条翠山路。

三、文体设施：15体育场+4泳池2图书室+影剧院+10文化中心（室），生活多娱化

规划新增2个居住区级文化中心，分别位于06-13、09-14地块。共有居住小区级文化室8个，现有3个，分别位于01-03、05-10、07-06地块；规划新增5个，分别位于03-06、05-21、07-15、08-09、08-30地块。其中，万科·公园里所在的05-21地块上，将规划新增1个。

现有影剧院1个，位于02-12地块，就在万科·公园里西侧约830米；规划新增1个，位于08-13地块。片区内2所影剧院，这在深圳原特区外的区域相对是少见的，即使是万科红所在的布吉罗岗熟地片区，也只有1个影剧院。

该片区还将规划新增2个图书室，分别位于06-13、09-14地块。其中，位于06-13地块的1所，在万科·公园里正北侧约1公里处。片区内规划新增图书室，有利于片区内文化氛围的培养，适合的距离，也为万科·公园里业主们提供了一个学习的好去处。此外，规划新增2个老人活动中心、2个青少年活动中心，分别位于06-13、09-14两幅地块。

共15个社区体育活动场地，规划新增8个，分别位于01-06、03-16、05-19、06-13、07-15、08-09、08-33、09-14地块。其中，05-19地块上新增的1个，正是位于万科·公园里小区内。现有4个游泳池，分别位于01-06、01-14、01-17、09-10地块，其中01-06、01-14、01-17三幅地块的3个，就在万科·公园里西北侧处约1.5公里处。

四、其他设施：消防站、派出所、给水厂站，配套多样化

街道办事处：现有2个位于03-08、08-04地块；规划于08-05地块新增1个；
社区居委会：共13个，规划新增6个，分别位于03-06、05-21、06-02、06-12、08-33、09-14地块，其中05-21地块新增的1个，就位于万科·公园里项目内。

派出所：现有2个，分别位于07-21、08-21地块。其中08-21地块就在万科·公园里西侧约560米处。社区警务室：共9个，现有2个，分别位于02-13、05-10地块上；规划新增7个，分别位于03-06、05-06、06-02、07-15、08-09、08-33、09-14地块上。其中位于05-10地块的1个，与万科·公园里的正北侧为紧密相连地块，小区附近就是警务室、派出所，这就进一步提高小区的安全性。

社区服务站：共11个，规划新增7个，分别位于01-03、03-06、05-06、06-02、07-15、08-09、09-14地块上。其中新增于05-06地块的1个，就在万科·公园里北面约350米。

综合市场：共7个，现有6个，分别位于01-02、03-17、04-12、05-15、07-23、08-03地块上；规划于03-21地块新增1个。其中，05-15地块现有的1个，与万科·公园里仅隔一条翠山路。

肉菜市场：共6个，现有3个，分别位于02-14、04-02、07-23地块；现有3个，分别位于02-01、07-15、08-29地块。其中，位于02-14地块的1个，就在万科·公园里西北侧约730米，距离6~7分钟即可达到。

邮政所：共10，现有1个，位于04-02地块；规划新增9个，分别位于02-01、03-06、03-21、05-06、05-21、06-12、07-15、08-33、09-14地块。其中，万科·公园里所在的05-21地块，规划将新增1个。

变电站：共2个。现有1个，位于09-01地块；新增1个，位于09-08地块。2个变电站皆在万科·公园里千米以外的距离。电信目标局，现有1个，位于01-17地块。有线电视分中心，规划新增1个，位于01-17地块；液化石油气设施，即金沙湾液化石油气瓶装供应站，位于09-02地块，占地面积为1324平方米，规划以天然气供应为主。

消防站，共2个，现有1个，位于01-25地块；规划新增1个，位于09-05。其中，09-05地块就在万科·公园里西南约1.5公里处，距离万科·公园里仅约1~2分钟的车程。

给水厂站，现有4个，分别04-07、06-08、09-06、05-34地块。其中，05-34地块就在万科·公园里正北侧，隔着一条马路。排水泵站，现有4个，位于04-14、05-12、05-22、05-32地块。其中，05-22、05-32地块与万科·公园里分别为150米、300米的距离。给水厂站和排水站两者同时供应在万科·公园里周边地区，这就保证了小区充足的用水供应，给以业主最大方便。

■道路交通

一、四等级道路齐全，无缝连接福田、罗湖、盐田

“东湖北片区”对外联系的主要出入口有深惠路、布沙路、丹沙路、南环东路、布沙路。整体上，该片区规划道路分为四个等级：

快速路：丹平快速路，红线宽度65米，双向6车道。紧邻布沙路的万科·公园里，可快捷进入丹平快速，与罗湖、福田、南山等深圳中心区域实现快速连接。此外，通过布沙路、深惠路进入盐排高速公路，万科·公园里可直接进入盐田、惠州地区，便捷交通，比从

主干路：深惠路，红线宽度120米，双向8车道；金坑大道，红线宽度30米，双向6车道；布沙路，红线宽度70米，双向6车道；丹沙路，红线宽度30米，双向4车道；南环路，红线宽度40米，双向6车道；罗岗路，红线宽度30米，双向6车道；

次干路：金平路，红线宽度24米，双向4车道；惠沙路，红线宽度30米，双向4车道；沙放路，红线宽度40米,双向四车道；湖东路，红线宽度30米,双向4车道。山蕉路，红线宽度20米，双向4车道。

支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度9~18米。

二、4公交总站+1客运站+9停车场

该片区共有4个公交首末站，现有1个，位于08-02地块；规划新增3个，分别位于01-03、02-02、08-28地块。其中08-28地块就在万科·公园里西面约650米处，步行约5~6分钟。现有长途客运站1个，位于07-13地块，在万科·公园里东北面约700米处。

该片区共有9个社会停车场，现有4个，分别位于01-16、02-14、07-23、08-01地块；规划新增5个，分别位于02-02、03-21、05-11、06-13、09-14地块。其中，05-11地块新增的1个，就在万科·公园里北侧约150米处。

本片区的机动车停车位配置标准按《深标》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。所有停车场应为残疾人提供不少于总数1.5%的专用停车位。

本片区步行系统由老围东路、简贝路、中翠路、南岭西路、深龙路、建民路、高坑塘尾坳路、开放路、金健路以及沙湾河两侧滨河绿地等构成，将按照相关规定进行无障碍设计。

三、2个地铁站，20分钟可达罗湖、福田，辐射广深港

贯穿福田、罗湖、龙岗三大区域的地铁3#线，在该片区内设有大芬站、丹竹头站。万科·公园里就在丹竹头站南面直线距离约1.3公里处、按一般人步程60米/分钟来算，约20分钟可达；若走路速度够快，约12分钟也可到达。目前，3#地铁龙岗线（草埔站~双龙站）已经开通；到今年6月，3#地铁将全线开通。

通过3#地铁站，届时，万科·公园里业主们通过丹竹头站或大芬站，乘坐3#地铁，经9站可达老街站，时间只需约20分钟；从老街站经红岭、莲花村、少年宫等7站可达福田中心，只需约10分钟。通过福田站换乘，还可通过广深港高速铁路前往广州、香港，直接辐射珠三角地区。

■城市设计

一、城市空间设计：点 线面结合，公园里景观资源

本片区是以生活居住为主的城市综合区域，本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：沙湾河及求水山郊野公园应保持其开放性，加强与周边联系，通过步行绿化带、山体防护绿带构筑绿色通廊。利用小区绿地、街头绿地、道路绿化形成点、线、面的网络结构；

此外，规划区应具备不同尺度的城市空间，注重小尺度城市街坊的营造，提供人性化的活动场所，并紧密结合城市大尺度行车空间，形成具有丰富内涵的城市表皮和城市肌理。

以生活居住为主，同时把居住与自然平衡结合起来，片区整体上的城市空间设计，从道路、街头、小区点线面结合起来规划，这种宜居的城市空间设计，正是万科·公园里所在片区的保持整洁、美观的重要保证、同时也使得最为临近绿地、河流、公园等自然景观资源的万科·公园里得到了更多的景观资源。

二、城市景观设计：轴线景观带，公园里视觉享受

景观轴是片区空间景观的支撑，位于景观轴上的各地块在建筑造型、空间布置和灯光照明等方面应符合轴线构成的整体要求。在公共开放空间的设置和使用原则上，应遵循：

1、景观轴线：深惠路、布沙路、湖东路、金坑大道、惠沙路、金平路、沙放路为以展示城市建设面貌为主的景观轴线，应强调丰富多变的城市界面，同时注意预留空间保证与周边地区的联系，避免出现密不透风的城市墙。沿线应注重有变化的空间节奏与城市景观小品的点缀，避免简单化的单一空间处理；

2、自然景观带：沿沙湾河为主要自然景观带。规划要求实施截污治污工程，加强河道综合治理，充分利用岸线景观，适当布置游憩设施和绿地小品，营造亲水环境，与城市绿化系统有机结合；万科·公园里东侧紧邻沙湾河，自然景观带的打造，无疑为其带来了更多的视觉景观享受。

3、绿化网络：每个街坊根据用地状况，均应布置不同大小的街头绿地。同时注重与步行系统的结合，以及公交系统的联系，较大程度地保证公共系统的公共性与利用效率。

■城市更新

本片区城市更新包括“综合整治”、“改变功能”及“拆除重建”三种类型，并划定4个拆除重建类城市更新单元，总用地面积约49.30公顷。此外，城市更新单元内开发建设总量尤其是居住建筑原则上不宜突破；确定的城市更新单元内公共服务设施、市政基础设施及绿地的配置规模，应在城市更新单元专项规划中落实。

1、GX01更新单元，包括3个地块，均属“规划，拆除重建”类地块。规划建筑总量控制在11.26万平方米以内，均为居住建筑量，其中独立占地的配套设施有18班小学，位于06-03地块。
 
2、GX02更新单元，包括4个地块，均属“规划，拆除重建”类地块；规划建筑总量控制在25.10万平方米以内，其中22.51万平方米为居住建筑量。独立占地的配套设施为居住区级文化中心，位于06-13地块。

3、GX03更新单元，共包括5个地块，均属“规划，拆除重建”类地块。独立占地的配套设施有36班九年一贯制学校，位于05-08地块。除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量控制在26.78万平方米以内，其中23.79万平方米为居住建筑量。

4、GX04更新单元，共包括6个地块，均属“规划，拆除重建”类地块。该单元内的规划建筑总量控制在47.19万平方米以内，均为居住建筑量。其实，万科·公园里所在的05-17、05-18、05-20、05-21四幅地块，加上05-16、05-19地块，正是GX04更新单元的组成部分。

房地内参www.BANQ.cn认为，与零星开发改造相比，成片的城市更新单元，可以得到统一的规划与改造，有利于在该片区形成整体、统一的城市景观。如此，也将使得整个片区的价值得到极大提升。

■总结：年内罗湖乃至深圳极品住宅

《吕氏春秋·博志》里有这样的一句话：“全则必缺，极则必反。”也就是说，事物发展到一个极点，就会往相反的方向转化。因此，这就要求我们要有一个度，以这个“度”去看待万事万物，包括房地产行业。对于房地产，房地内参www.BANQ.cn同样以为，带着“度”去看待一个项目，用距离去审视，明理于大方向，将能使人对项目的未来价值看得更清晰。

万科·公园里所在的东湖北片区，南面紧靠深圳最大的湖泊---东湖，举目就是深圳最高的梧桐山脉。回看整个深圳，哪个项目能把深圳“两大之最”自然山、湖资源都直接得以享受的呢？香蜜湖1号之于香蜜湖，波托菲诺之于塘朗山，它们身后最大的靠山，也只是区域最大的湖泊、最大山脉。如今，万科·公园里背靠“两大深圳之最”，其价值必将强势引爆。

而万科·公园里，片区内四幅地块，从东、南、北三面把樟树布公园紧紧包围起来，西面缺口状，形成吐纳状，并以有吐有纳的姿态，成为深圳地产史上也是绝无仅有的、以小区包围公园的住宅物业。仅从这两方面的资源而言，万科·公园里已经称得上本年度及未来最具爆发力的项目之一。此外，加上3#地铁的交通利好、片区本身较为成熟的配套设施，万科·公园里必将成为东湖北片区、罗湖乃至整个深圳地区的炽热极品住宅。

“东湖北”片区：万科·公园里4幅地块与樟树布公园

东湖北片区卫星图：万科·公园里与深圳最大湖、最高山