导读：
      ■豪方菁园有更充足购房依据？  
      ■买房值不值，只看回报率！
      ■存在57.79%抑价空间、192.63%自有资金回报率
      ■豪方菁园：史上公园物业的性价之冠
正文：

■豪方菁园有更充足购房依据？

自房地内参发布《深圳绝无仅有：13万=1套三房+1部轿车！》http://www.banq.cn/html/11774.htm一文后，受到网友们的高度关注。豪方菁园史上无敌性价比的优势，已深入人心，而如今，此文想讨论的是，在其超低价格优势下，购买此房，到底值不值？

这话一出，或许会引起不少人的疑惑。在如今市场背景下，只需13万就可享受一套三房+一部轿车的购房待遇，对于很多人，想都不用想，闭着眼睛就能买。但只要是有经验的买家，应该会有这样的共识，即价格低并非购房的绝对因素。

豪方菁园是否有更充足的购房依据呢？房地内参一直给予网友们的价值观是：理性投资、独立买房。那么，如今面对这么一块大蛋糕，我们应该如何对待呢？

■买房值不值，只看回报率！

位于龙岗坪山新区金牛西路与燕子岭三路交叉口的豪方菁园，占地10900㎡，总建面45000㎡，由2栋25层高综合住宅楼组成，其中1-2层为商业裙楼。项目主力户型为建筑面积30-60㎡的小房（全部约赠送一倍的面积，买一送一）。售价在9-1.2万㎡之间，均价1万/㎡。

因项目几乎全部实现了1变3的空间灵变，因此，如果考虑到赠送实际均价其实只有5000元/平米。而以一套44.15㎡的原本一房两厅、之后变成三房两厅的户型计算，赠送率高达82.50%，室内空间变身为80.575㎡的三房两厅。

也因项目面积小，赠送空间大，因此形象点比喻，豪方菁园可谓是“毫宅”。面积微毫，但使用空间豪，又有豪宅的品质，如公园、高配置交通网络等。

赠送空间大导致价格拉低，对于购房者是最大诱惑。而分析项目，这仅仅只是一个指标。最能衡量项目是否物有所值，或许还得回到最本质的回报率上。房地内参负责人曾多次在演讲上提到，投资回报率是最能衡量项目划不划算的指标。

■存在57.79%抑价空间、192.63%自有资金回报率

那么，还是以44.15㎡的一房两厅单位计算。目前，据房地内参了解，豪方菁园所在的坪山新区租金水平在20元/㎡左右，而因项目东南侧紧邻燕子岭公园，生态资源丰富，同时周边有多条高速线贯穿，交通便利，因此，项目所在地域租金或许还要高些。

若以25元/㎡租金计算，年租为25*12=300元/㎡，考虑到坪山的实际因素，以3.5的合理租金回报率，那么，项目理论售价为300/0.035=8571.42元/㎡。而目前，豪方菁园加上赠送面积换算出的实际售价为5432元/㎡。两者相差了3139.42元/㎡。存在57.79%的抑价空间。

若再加上首付三成，那么豪方菁园的自有资金回报率为192.63%。由计算可知，项目的价值成长空间很大，对于投资者，超50%的抑价空间、自有资金回报率超100%，就是稳赚不亏的绝本生意了。如今，项目以57.79%的抑价空间、192.63%的自有资金回报率大幅度超过理论投资范围，值得关注。

■豪方菁园：史上公园物业的性价之冠

由此，无论价格、预期价值成长空间还是实际运作亏盈计算上，豪方菁园“毫宅”都以大幅度的比重，超过投资安全值。这样一来，无疑为自住客、投资客提供了很大的购买支撑点。事实上，只因项目身居坪山，无法与深圳中心地带比拟外，若否项目很难存在如此大的价格低洼。

也因此，豪方菁园“毫宅”无论在赠送空间，还是售价上，都表现出很大的诚意。并且，项目还有许多附加值。例如，项目东南侧紧邻燕子岭公园，零距离享受自然鲜氧生活，举步即可达公园，信步拾阶，登高揽景，为全山景纯粹公园居所。

此外，项目周边还有龙岗植物园、龙园公园、龙潭公园、马峦山山脉等众多自然风景环绕。单就这些生态资源的价值而论，作为公园物业的豪方菁园，也应有超过万级的对价能力。而实际价格，却与此相距甚远，可见开发商让步了很多。如今，在计算过投资回报率后，相信购房者对该项目更有信心，依据更充分了。并且，有一位过客亲自考察项目，并在该文http://www.banq.cn/html/11774.htm下方留言，亲临现场的感受，或许更有说服力吧。（03）