导读：
     ■北京前门大街租金暴涨
     ■北京前门大街VS怡景·中心城
     ■被隐藏的上升潜力，高达172.8%！
     ■中心区即将进入“中心城”时间
正文：

■北京前门大街租金暴涨

北京天安门以南有条街，名叫前门大街。前门大街位于北京中轴线上，南面是天坛，也被称为天街。由于历史的积淀，这里是北京的商业繁华地，南北客商都云集至此。前门大街、大栅栏一带，不仅店铺多，有名的字号也多，如全聚德、内联升、都一处、六必居、天兴居、一条龙、 同仁堂也在此云集。

然而老字号云集前门大街的盛况却随着前门大街的改造而一去不返。由于改造翻新，前门大街的商铺的租金暴涨。仅在2009年6月份，前门大街上的两个位置不错的旺铺出租定标会举行，最终分别以每㎡每月1800元、每㎡每月1530元拿下。

每㎡每月1800元，意味着每月租金15万元、每天的租金达60元/㎡。如此高的租金，自然把以前北京前门大街上的老字号小吃店赶跑了。前门大街商铺目前有两个业主，一个是有政府部门背景的天街置业公司，另一个是潘石屹的SOHO中国。

■北京前门大街VS怡景·中心城

之所以这么关注北京的前门大街，是因为在研究中发现，北京前门大街的位置与深圳的怡景·中心城是极为相似的。北京前门大街以北是天安门、以南是天坛，是处在北京的中轴线上，可谓是居于北京核心地段。

而怡景·中心城，则同样处在深圳的中轴线上，以北是市民中心，以南是会展中心，大中华酒店、平安银行、浦发银行等大厦四周环绕。就地段而言，怡景·中心城是深圳中心之中心。从而，具备了和北京前门大街相比较的条件。

北京前门大街的旺铺标出了每㎡每月1800元，每月租金15万元、每天租金60元/㎡的这价格。理论售价=年租金/投资回报率。若以5个点的投资回报率来计算，则意味着其其理论售价为1800元/㎡*12/5%=43.2万/㎡。那么怡景·中心城呢？

■被隐藏的上升潜力，高达172.8%！

目前，怡景·中心城已经开卖，对外销售均价约25万/㎡。这个价格，与北京前门大街高达43.2万/㎡的理论售价，相差了18.2万/㎡。这也就意味着，怡景·中心城要想达到前门大街43.2万/㎡的理论售价，足足还需要上升43.2/25*100%=172.8%的幅度。

而实际上，目前，怡景·中心城的位置与前门大街是不相上下的，甚至超越了前门大街。怡景·中心城所在的福田中心区，是深圳政治、经济、商务、金融、展览、文化中心，现时及未来汇聚的地铁高达7条之多，固定商务人士和因轨道交通带来的客流，日均客流量未来或将高达330万人。而目前深圳最繁华的华强北商圈，客流量最高峰也不超过百万人。

其实，通过观察可以发现，深圳CBD的中轴点是由市民中心广场、怡景·中心城、深圳会展中心串联起来。而三者中只有怡景·中心城是商业城，占地4.3万㎡，总建面14万㎡，是福田中心区最大的购物中心，为四面八方汇聚至此的人们提供购物、娱乐、饮食等消费活动。

■中心区即将进入“中心城”时间

整个深圳中心区占地607万㎡，若不包括后来划入的194万㎡莲花山公园，实际只有413万㎡，相当于整个深圳面积的0.2%。而就在这片巴掌大的土地上，汇聚了50多家全球500强企业设立的办事机构，25家银行总部及分行机构，深圳证券交易所也将搬迁到这里。

相比较而言，怡景·中心城是要优于北京前门大街的。北京前门大街更多的是因为历史原因，而形成的以小吃为主的商业街。而怡景·中心城则是处在政治、经济、商务、金融、展览、文化等多中心汇聚之地，自然更受瞩目。

但在目前，怡景·中心城对外销售均价约25万/㎡的价格，其位置及与北京前门大街的横向对比来看，这个售价是较低的。像前文计算出的高达172.8%的升值幅度，在目前来看，是被隐藏的。事实上，中心城广场对外销售部分的商铺，由大产权中划分出来的工作已经完成。中心区即将进入“中心城”时间。（06）