导读：
     ■多区域性中心，住宅耦合商办机遇
     ■深圳首个宅办联动效应重区：南山
     ■下个宅办联动重地，会在哪里？
     ■不可错过契机：深圳CAZ，5A顶级商办
正文：

■多区域性中心，住宅耦合商办机遇

探究深圳的房地产发展，总少不了会把香港作为未来发展趋势的一个指向标。然而，值得注意的一点是，深圳全市面积约2020平方公里，香港总面积约1103平方公里，深圳面积比香港大得多，但真正算得上城市发展的区域却不大。

而且在产业类型方面，较之香港，深圳产业类型较多，且不同区域主打的产业发展类型也不同。正是如此，深圳的区域性中心也就相应较多。如深圳中心区是全市的金融中心、行政中心；前海中心将作为深港两地服务业中心；宝安中心为区域性的商业、商务、行政中心；龙岗中心区则是深圳的活力中心区……

正是这样的城市发展格局，深圳的房地产市场发展，因此也经常会出现一种宅办联动现象，即由于核心区居住成本越来越高，人们就会开始向低成本区域流动。对应着客流、消费群体的不断增长，经过3~5年时间的发展，相应地商办机会也会开始降临并补涨起来。

■深圳首个宅办联动效应重区：南山

这种现象是住宅、商办之间相互作用而彼此影响，从而联合起来产生增力的现象，也就是所谓的宅办联动效应。这种通过住宅带动人流消费群体的聚集，从而推动区域商业、写字楼物业的发展，回顾南山区的房地产市场发展，可谓是深圳宅办联动效应的经典。

南山的发展，较之罗湖、福田发展较晚，最初连大多道路、基建还没真正建设起来，在大多数人们看来只是荒芜之地。正是如此，不少人们迫于罗湖、福田的高房价，转而进入南山安家置业。随着南山各种规划、交通、基建不断完善发展，2006年之后南山区房价不断高涨，成为深圳六区中住宅楼盘供应量、成交量几乎最大的区域。

随着南山住宅持续旺盛，区域的居住群体越来越多，3~5年后的现时，南山的区域商业也不断得到发展。曾经有人说过这样一句话：南山中心区一塞车，全深圳有一半的公司会推迟上班时间；南山中心区的女孩子一穿裙子，罗湖福田的牛仔裤就滞销。这足见南山区的商业之热。

■下个宅办联动重地，会在哪里？

如今的南山，众多大商业大流通企业已经扎堆成行成市，海雅百货、人人乐、儿童世界、国美、铭可达、顺电、乐安居、金辉家具……尤其是随着海岸城、保利文化广场、天利名城的崛起，目前海岸城沿街商铺的租金已涨至600-1000元/平方米/月，成为目前深圳最热门的商业圈之一。

在此势头下，其实也正是宅办联动效应的作用下，南山区的写字楼也随之火爆起来。统计显示，南山仅近两年的企业拿地，就将带来69万平方米的写字楼供应。2011年6月，南山写字楼空置率为全市最低，仅2.1%；售价同比上涨超过5成。可以说，南山是深圳首个宅办联动效应最强劲区域，那么，以深圳的多区域中心发展，下个宅办联动效应重地会出现在哪里呢？

房地内参www.BANQ.cn认为，龙岗绝对是值得我们注意的区域之一，目前的龙岗中心区甚至与当初的南山区颇为类似。根据规划，龙岗区将发展集商务办公、行政办公、商业休闲、体育、会展、文化娱乐、生活居住、创意创业产业、旅游观光等多元功能，打造深圳东部中央活力区（CAZ）。

籍借大运会举办的机会，深圳中心与龙岗区之间的道路交通、城市配套设施不断完善，如水官高速、3号地铁、12号地铁、16号地铁等。加之原特区内房价不断攀升，龙岗作为深圳房价洼地最大的区域，单是龙岗中心区更聚集了上百个楼盘，不乏中海、星河、万科、绿地、天健、深业等大型房企开发的高尚社区，吸引了越来越多人群在此置业。

■不可错过契机：深圳CAZ，5A顶级商办

如今，随着龙岗中心区居住人群越来越多，人流越来越密集，对消费、商业的需求也越来越旺盛。目前龙岗中心区聚集了包括天虹、万佳、岁宝、乐购、广百在内的众多大型商业超市，在建中的还有沃尔玛、山姆会员店、海雅百货、家乐福、万科广场等超大型商业。短短几年时间，龙岗中心区的商业总面积就达120万㎡，接近东门和华强北两大市级商业中心面积之和。

那么在宅办联动效应影响下，龙岗中心区的写字楼物业也将随之火起来。借鉴南山区，大概3~5年时间内，将得到进一步正外部性影响。尤其是随着龙岗工业园的改造，在产业升级的同时，未来将引进300多家高新科技企业进驻。再加上华为科技城的经济拉动、宝龙新能源基地、汽车产业基地建设，可以说，随着住宅的发酵、商业的旺盛，整个龙岗中心区的写字楼物业，也必将迎来不可逆的发展势头。

如此，随着龙岗区尤其是龙岗中心区的产业升级改造发展，将吸引越来越多高档次的企业进驻，并集聚在此。如此，在区域升级发展和企业形象要求下，区域内的商业写字楼将引来自身最大机遇。借鉴南山区的宅办联动效应，俨然可预见未来3~5年龙岗中心区的商办发展。而正中时代广场作为龙岗中心区乃至区域唯一国际5A甲级写字楼，这等契机，谁也不想错过第二次呢？（09）