导读：
■高性价比公园物业
■高品质住区，城市生态廊道
■人均占地50㎡，闹中取静城居
■土地利用性质
一、绿地+水域湿地占比56.23%，超越原特区内最大生态森林公园
二、无工业化片区，纯粹公园住区
■公园物业：500米范围内密集超23万㎡生态绿地
一、东南两侧无缝接驳近5万㎡绿地
二、500米范围环绕超23万㎡生态绿地+水域
■配套设施
一、教育设施：8幼儿园+4九年一贯制学校+高中
二、医疗商业设施：600床综合医院+4综合市场
三、文体设施：展览、文化、影剧院、图书馆一应俱全
四、体育设施：15分钟内即达体育活动场所
五、道路交通设施：半小时与市区生活圈
■道路设施
■城市设计
一、片区生态资源、景观整体连续性
二、燕子岭山体、坪山河湿地公园建筑规划性
■实现深圳房车梦，岂是居住年限能及
正文：

■高性价比公园物业

燕子岭及石井地区，是指深圳龙岗龙坪路以东、金牛西路和丹梓大道以南、绿梓大道以西、东纵路以北围合的区域，总用地面积835.91万㎡，建设规模总量为508.24万㎡，毛容积率约1.01。

该片区由燕子岭地区和石井地区两个标准分区组成，以绿荫路为分界线，其中绿荫路以西的范围为燕子岭地区，面积为501.31公顷；绿荫路以东的范围是石井地区，面积为334.60公顷。

豪方菁园，正是位于深圳坪山新区燕子岭及石井地区，就在金牛西路与燕子岭三路交叉口，紧邻着燕子岭公园，即该片区所在的02-05地块，宗地号为G12302-0106，占地面积10983.3平方米，总建筑面积45015.22平方米，容积率4.10。

目前，豪方菁园现已对外销售，在售户型为30-60㎡小户，1房均可改2房，售价在9000-12000/㎡，均价10000/㎡，目前购房赠送比亚迪活动现正进行时。对此，房地内参www.BANQ.cn认为有必要对项目所在片区进行规划简析。

■高品质住区，城市生态廊道

该片区的发展目标是：打造环境优越、配套完善、活力充沛的新社区，构建平等和谐、欣欣向荣、高品质的新生活。

本片区的功能定位：燕子岭地区是坪山新城的高品质居住地区，同时为出口加工区服务的高标准配套区。

石井地区是深圳市城市大型绿廊，生态廊道，市级市政走廊，除了市政道路用地外不得进行开发建设，现有的旧村和工厂实施逐步外迁，且居住人口逐渐外迁，不再安置新的居住人口。如此，未来该片区的所有居住人口都将落在燕子岭地区。

■人均占地50㎡，闹中取静城居

根据规划，燕子岭地区适于作为城市建设用地的最大规模为300万㎡，规划居住总人口约为18.3万人，其中二类居住用地容纳的人口约为9.6万人，三类居住用地容纳的人口约为8.7万人。如此，整个燕子岭及石井地区的人口密度为2万人/平方公里。

也就是说，整个片区每1万㎡土地上人口规模为200人，人均占地为50㎡。这个密度对习惯城市居住的人们而言，十分适合，可闹中取静，既有城市热闹又有适当的空间。

■土地利用性质

1、绿地+水域湿地占比56.23%，超越原特区内最大生态森林公园

根据规划，该片区主要土地用途为居住（133.94万㎡、占规划总用地16.02%）、商业服务业设施用地（38.29万㎡、占比4.58%）、政府社团用地（40.25万㎡、占比4.81%）、市政公用设施用地（2.13万㎡、占比0.25%）、绿地（212.33万㎡、占比25.30%）、道路广场用地（147.08万㎡、占比17.60%）、工业用地（5.94万㎡、占比0.71%）。

从土地分类占比来看，该片区绿地占地212.33万㎡，其中公共绿地143.44万㎡，生产防护绿地68.89万㎡，占了整个片区规划总用地的25.30%，。若加上255.95万㎡的水域和其他非城市建设用地，其中水域58.49万㎡、耕地82.04万㎡、林地115.42万㎡，那么整个生态绿地、湿地面积则高达468.28万㎡、占了整个规划用地面积的56.23%、一半以上。

可知，塘朗山森林公园作为深圳原特区内最大的生态森林公园，占所在片区比例为53.9%。如今，豪方菁园所在片区绿化生态面积甚至比其还高了2.33%%。如此高比例，是业主在此生活之福气！

2、无工业化片区，纯粹公园住区

该片区制定的原则，遵循环境优先原则、土地集约利用原则、基础设施保障原则这三个原则，以有效保护及修复燕子岭山体、坪山河湿地等自然生态环境；安置旧村及整合非农建设用地，合理提高城市建设区的土地利用效率；优化内部空间结构及交通系统，指导燕子岭地区下一阶段的详细规划与设计，突显社区特色；完善配套设施，创造良好的文化生活环境。

根据规划，该片区不得新增加任何类别的工业用地，并鼓励现有工业用地搬迁至片区外已规划的工业园区。现状保留的01-02地块一类工业用地，在条件允许的前提下，中远期宜改造为燕子岭公园的公共配套设施用地。

对于不符合地区发展目标的合法工业用地建设，遵循原则为1、位于基本生态控制线内和占用生态自然资源的工业用地，由政府补偿收回、近期内拆迁，按照规划要求进行建设；2、有污染的工业用地，不得继续建设，由政府补偿收回、近期内拆迁，按照规划要求进行建设；3、无污染的工业用地，允许在土地合同有效期内依据土地合同及相关政府批件进行建设，土地合同期满后，按照规划要求进行改造。

由此可见，整个片区的土地几乎都是以居住、绿地、道路广场、商业设施、政府社团等为主，这就从规划上保证了片区生态环境、居住场所的纯粹性。作为住宅物业的豪方菁园，生态、居住环境方面无疑是得到了最大保证。

■公园物业：500米范围内密集超23万㎡生态绿地

1、东南两侧无缝接驳近5万㎡绿地

豪方菁园地块紧邻着的02-06地块。该大片公共绿地占地48177㎡，目前现状为燕子岭公园的一部分，其中豪方菁园的东侧、南侧，正与这大片绿地无缝接驳着，业主们出家门即可登山游玩，享受自然清新空气。

特别显眼的是，就在豪方菁园西侧约500米处的01-05地块，占地690600㎡，为公共绿地和水域，未来将规划为燕子岭公园，设有步行道及登山道，对公众市民开放。

2、500米范围环绕超23万㎡生态绿地+水域

不止如此，豪方菁园东侧约540米处，将规划一个占地156505㎡的坪山河湿地公园。该湿地公园与坪山河连贯在一起。

如此，计算起来，整个豪方菁园周边500米范围内将密集了超过230382㎡的公共绿地环绕着项目周边而过，而这还没包括贯穿整个片区之间的坪山河。

■配套设施

该片区的配套设施规模和数量，皆依据上层次规划和本地区建设规模总量及人口规模综合确定。且这些地区级配套设施主要是集中在燕子岭地区，一部分是为出口加工区服务的工业配套，另一部分是为居住区服务的一般性公共配套设施。

其中，工业配套设施为出口加工区提供单身宿舍用地和相应的单身职工生活配套设施、职业技术培训设施、产品展示中心、技术交流中心等，以上配套结合出口加工区的位置主要集中布置在坪山河以北。而为居住区服务的一般性公共配套设施，服务人口规模约9.6万人，主要包括600床综合医院、九年一贯制学校、商业中心等。

一、教育设施：8幼儿园+4九年一贯制学校+高中

规划新增8所幼儿园：分别位于01-11，03-02，03-05，03-07，05-02，06-12，11-14，12-03地块。而豪方菁园500米范围即规划了4所幼儿园，步程10~15分钟即可到达。

其中位于01-11地块的1所，就在豪方菁园西南侧约330米、步程6~8分钟可达；位于03-02地块的1所12班制幼儿园，就在项目南侧380米处、步程8~10分钟可达；位于03-05地块的1所12班制幼儿园，与项目距离约500米；位于03-07地块的1所12班制幼儿园，与项目直线距离约300米，步程约6~10分钟可达。

规划4所九年一贯制学校：1所现状保留，位于06-09地块，规划新增3所，分别位于03-06，10-04，12-08地块。其中，位于03-06地块的1所，占地40600㎡、54班制。从豪方菁园沿悦景路一直向南走，步程12~15分钟即可到达。

1所普通高中：位于11-15地块，占地58360㎡，规划为36班制高中。其就在豪方菁园东南面约1200米处。

二、医疗商业设施：600床综合医院+4综合市场

1所600床综合医院：位于11-01地块，占地67972㎡，为600床综合医院，规划命名为大工业区人民医院。其就在豪方菁园东面约1200米，从项目沿金牛路往东直走，车程也不过是约3分钟。这种距离，对居家来说极为适宜，既直接可享便捷综合配套，又可避开医院的负面影响。

4个综合市场/肉菜市场：规划分别新增于01-13，04-12，06-10，10-05地块。其中位于01-13地块的1个，就在豪方菁园东南面约300米、步程6~10分钟可达，方便了业主们的日常生活。

三、文体设施：展览、文化、影剧院、图书馆一应俱全

1个展览馆：规划位于06-07地块，占地14518㎡，属于客家民居小型展览馆，保留了客家民居及文化遗址。

1个展览中心：规划位于09-11地块，占地20963㎡，为科技创新产品展示中心、技术交流中心。

1个文化中心：规划位于07-05地块，占地11098㎡，规划设有文化站、职业技术培训中心、图书馆、健身路径、篮球场等。

3个青少年活动中心：分别新增于03-03，06-05，10-03地块。其中03-03地块就在豪方菁园东南面约400米处，步程8~10分钟可达。

2个影剧院：规划分别新增于04-03，09-01地块。其中位于04-03地块的1个就在豪方菁园东面约450米，沿项目北侧的金牛路直行右转即可达，步程约10分钟左右。

4个图书馆：规划分别新增于03-03，04-03，07-05，10-03地块。其中分别设于03-03，04-03地块的，都在豪方菁园500米范围内。

1个文化广场：规划新增于10-03地块，占地10026㎡，当中设有文化活动中心、图书馆、青少年活动中心、篮球场、游泳池、羽毛球场、老年人活动站等。

四、体育设施：15分钟内即达体育活动场所

2个体育活动场所：分别新增于04-03，06-05地块。其中04-03地块上的1个，就在豪方菁园东侧约450米处，业主们步程约10~15分钟即可达。

3条健身路径：规划新增于06-05，07-05，10-03地块；3个游泳池，规划新增于03-03，06-05，10-03地块；4个篮球场，规划新增于03-03，06-05，07-05，10-03地块；3个羽毛球场，规划分别位于03-03，06-05，10-03地块；3个网球场，规划分别位于03-03，06-05，10-03地块。

五、道路交通设施：

10个停车场：规划分别位于01-05，01-14，03-01，04-09，07-03，09-04，09-10，10-10，11-05，12-11地块。

1个加油加气站：规划位于01-04地块。其就在豪方菁园西侧约800米处。这个距离对有车一族来说，较为适宜，方便了出行的加油充气。此外，还在09-10，11-02地块分别设有一个公交首末站，便于片区居民出行。

■道路设施

本片区对外联系的主要道路按照上层次规划落实为东西向的东纵路、金牛路、南坪快速、丹梓大道和南北向的绿梓大道、荔景路、龙坪路。

该片区遵循绿色交通理念，以街坊为单位，街坊外围道路为片区主要道路，临近外围道路旁边设置社会停车场，以减少进入街坊内部的外来机动车辆。本片区规划道路分四个等级，其中：

快速路：东西向的南坪快速路，红线宽度120米，绿梓大道，红线宽度70米，均是双向8车道；

主干路：东纵路、金牛路、龙坪路、荔景路、丹梓路，红线宽度50～60米，双向6车道；

次干路：玉田路、银岭路、绿景路、同富路、悦景路、瑞景路、向景路、畅景路、宏景路、绿荫路，红线宽度24～40米。其中，玉田路、银岭路、绿景路、瑞景路、向景路为双向6车道，均设置公交专用道；悦景路（翡翠路以北段和文祥路以南段）。

同时，深惠高速、机荷高速、坪西一级公路、横坪快速路等都在此交汇而过，通过南坪快速路、绿梓大道，片区到市中心、机场、盐田港几南部海滨均在30分钟车程内，交通便利。豪方菁园处于深汕公园旁，可便捷通往深圳中心市区，实现半小时生活圈。

■城市设计

1、片区生态资源、景观整体连续性

燕子岭山体及坪山河湿地公园，作为坪山新城核心地区的重要自然景观，并具有良好的生态价值，需要加以保护。结合本片区的功能定位及建设标准，本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：
1、保护片区的自然环境资源，对燕子岭山体及坪山河湿地的生态环境进行修复，严禁开发性建设；
2、保证自然资源的公共性，周边地块开发不得对自然景观进行大面积遮挡，不得阻碍连续公共步行通道，强调自然环境景观的整体性、连续性；
3、地块开发建设应与周边地区建筑风格协调，除常规的城市设计要素规定外，需对空间形态、建筑界面、公共空间给予明确规定。

2、燕子岭山体、坪山河湿地公园建筑规划性

尤其是对临近河湿地公园开发的地块，建设上将要求：
1、建筑高度不应对坪山河湿地公园产生压迫感；建筑塔楼的面宽不应过宽，应预留足够的视线通廊，保证不遮挡外围地块的自然景观，保证自然资源的公共性；建筑密度不应高于一般地区的控制要求，以保证本地区的气候及生态环境不受影响，宜控制在25-30％以下，有条件的宜控制在20-25％以下；

2、应垂直滨河绿地布置景观通廊，景观通廊范围内不应建有碍通风和视线的构筑物，每90米宜设置一条，宽度不少于20米；沿滨河绿地一侧应设置公共步行通道联系滨河绿地，可以与景观通廊合设，间距应控制在步行范围内，宽度不宜少于10米的；

3、地块沿滨河绿地的一侧应保证步行的连续性，若开发地块与滨河绿地之间有城市道路，开发地块的车行出入口（含停车场/库出入口）不应设于滨河绿地一侧； 4、人行出入口可结合公共步行通道面向滨河绿地设置，间距应控制在步行范围内；

5、以滨河绿地、广场、步行道等组织公共空间，临公共空间的建筑退线应统一，应强调建筑裙楼与街墙部分的连续界面；街道界面应保持一定的连续性，宜采用骑楼形式；

豪方菁园与燕子岭公园和坪山河湿地公园之间的距离皆在500米范围内，根据规划，周边的建筑高度、景观通廊、公共空间、步行道的规划设置，都将得到最大化保证。如此，这就保证了项目周边的景观最大化、可赏性、整洁性。

■实现深圳房车梦，岂是居住年限能及

事实上，以目前豪方菁园的情况来看，主力户型30~60㎡均可变三房，账面均价1万元/㎡、实际均价只有5300元/平米左右，总价最低至34万元/套。若首付三成，首付也只需约13万元。尤为值得注意的是，该项目户型上的可变性、实用性强，几乎户户可实现小三房的居住生活状态。

尤其是目前买房送车（比亚迪）的活动，更为人们实现在深圳有房有车的居住梦想。而从规划上看，豪方菁园所在片区未来将实现无工业化的生态居住。尤其是5.3万㎡的燕子岭公园紧邻项目东南侧，两者几乎零距离，可视为私家公园。从项目向外眺望，可享山、园、大片绿体等生态景观。

如今从项目的规划来看，豪方菁园既实现了人们在深圳的居住梦，而且还是无缝接驳的公园物业、湿地河景物业，这是超越深圳高尔夫球场南的小户型趣园之上的最佳生态小户。这种在城市生活中难以享受到的居住待遇，何其难求。豪方菁园一次性为人们实现了现时及未来的梦想，岂是70年居住年限所能及的呢？（09）*1.5