导读：
 ■前言：怡景·中心城卖铺了
 ■深圳中心区写字楼简析
 一、深圳的商务中心：中心区
 二、南CBD区的起点物业：怡景·中心城
 1、十三姐妹花组团，聚集南CBD区最早人气
 2、南CBD中轴线的起点物业
 三、深圳金融中心的核心商铺
 1、深圳五大中心之核心
 2、深圳最高端商办集中地、金融中心
 四、超500万㎡写字楼建面，带动30万常驻商务流
 ■交通简析：最密集轨道交汇中心商铺
 一、深圳轨道覆盖面最密区：7条之多！
 二、500米内涵括中心区所有轨道，邻近福田火车站、广深港专线
 三、城市最强商铺：联合330万轨道客流、商务流
 ■万客垂馋：史上最中心级商铺开卖
正文：

■前言：怡景·中心城卖铺了

怡景·中心城地处深圳福田区CBD中轴，由福华路、福华一路、中心四路、中心五路合围而成，南毗国商晶岛购物中心，北邻市民中心广场，东衔大中华交易广场，西接香格里拉大酒店。广场占地4.3万平方米，总建筑面积14万平方米，是深圳中心区最大的购物中心。

今年4月份，房地内参www.BANQ.cn得到消息，怡景·中心城准备卖铺！目前，该项目现已正式对外销售，均价约25万/㎡。现根据项目所在的深圳中心区情况，包括区域定位发展、商务情况、轨道交通及相关信息进行简析，以供大家参考。

■深圳中心区写字楼简析

一、深圳的商务中心：中心区

深圳中心区位于深圳原特区内的福田区，由滨河大道、红荔路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成，占地面积413万㎡。后来在多次城市设计的国际咨询下，莲花山公园也被纳入中心区版图，整个深圳中心区的总占地面积就达到607万㎡，总建面750万㎡。

深圳中心区由横穿而过的深南大道划分为南北两个区域：其中，南区占地233万㎡，集合银行、财务公司、会计师事务所、律师事务所、商业、进出口贸易、信息及旅游咨询、保险公司、酒店等，是深圳最重要的商务、商业区域，也是整个城市的商务中心。
  
北区占地374万㎡，集深圳证券交易所、图书馆、音乐厅、少年宫、中心书城和市民中心及其市民广场等为一体，是深圳的文化、艺术和行政中心。若不包括背依的莲花山公园，北区实际占地面积为180万㎡。

二、南CBD区的起点物业：怡景·中心城

1、十三姐妹花组团，聚集南CBD区最早人气

作为整个城市商务聚集的中心，深圳中心区形成的十三姐妹花组团，分为西组团和东组团。其中西组团密集分布了中心商务大厦、新华保险大厦、兴业银行大厦、航天大厦、卓越大厦、国际商会大厦等商办物业。

联通大厦、投资大厦、华融大厦、免税大厦、特美思广场（好日子酒店）等即形成十三姐妹花东组团，其在2006年全部投入使用后，即成为2006~2007年租售两旺的热点。而十三姐妹组团也聚集了中心区南CBD区最早的人气。

2、南CBD中轴线的起点物业

如今，深圳中心区南区形成了一条以会展·商务·休旅购物为主题的南中轴线：“怡景中心城---福华路地下商场---晶岛国际购物中心---深圳国际会展中心”，整个城市的金融、物流、信息、服务将向这里集中。

其周边更密集林立了众多五星级酒店群和超高层甲级写字楼。五星级酒店以香格里拉、丽斯·卡尔顿、喜来登、大鸿祈年酒店（卓越时代二期）为代表；写字楼物业，则以国际商会中心、卓越时代广场、嘉里建设大厦、卓越世纪中心、时代金融、金中环、大中华等众多密集写字楼为显眼代表。

总建面14万㎡的怡景·中心城，作为深圳市重点扶持的第1号商贸流通项目，位于南中轴线的起点，连贯该片区的会展、商务、休闲，是深圳中心区中轴线的起点物业。

三、深圳金融中心的核心商铺

1、深圳五大中心之核心

深圳中心区北区，是以市民中心为标志的行政中心、以深圳图书馆新馆、深圳市音乐厅、中心书城、少年宫为轴心的文化艺术中心；以深交所为轴心的金融中心、以经贸中心、诺德金融中心、荣超中心、安联大厦和新世界中心为代表的商务中心和以中国凤凰大厦为代表的资讯中心的逐步形成，目前已进入成熟发展期。

其中市民中心板块地处中心区核心地段，拥有深圳高规格的行政文化配套，是深圳的行政中心，集行政、办公、集会、休闲等多项功能于一体，总建筑面积达21万平方米。随着市政府和21个机构单位的相继进驻，对整个深圳中心区起了强劲推动作用。

怡景·中心城北邻市民中心广场，同属于深圳中心区的核心地段，把行政中心、文化艺术中心、金融中心、商务中心、资讯中心等五大中心各种资源都糅合在一起，成为深圳中心区的综合聚集地。

2、深圳最高端商办集中地、金融中心

根据规划，原位于罗湖区的深圳证券交易所（简称“深交所”）将搬至深圳中心区，新址正是位于原高交会馆、福田火车站旁。新的深交所广场总面积17.5万平方米，高245米，共51层，内设深交所广场办公室、交易大厅、登记和票据交换所、证券信息公司及附属服务机构等设施。

借此契机，深圳中心区重点引进境内外银行、证券、保险、基金公司入驻，发展证券、银行、保险、基金、期货行业，搭建金融业市场交易平台，提升中心区金融中心地位和国际化水平，并带动其它相关机构和企业入驻，使之成为金融资本、创业投资资本聚集的区域性金融中心、金融创新中心、金融信息中心。

深圳中心区北区密集林立了众多写字楼，并绝大多数都是近200米的摩天大楼。无论是早期的江苏大厦、已投入使用的荣超中心、新世界中心等，加上目前众多在建的超高层写字楼项目，片区几乎清一色的高端写字楼，彰显着深圳中心区的金融力量、商务密集强度。

四、超500万㎡写字楼建面，带动30万常驻商务流

深圳中心区作为整个城市的商务中心、金融中心，截止2010年， 超过50多家全球500强企业在这里设立办事机构；几乎每栋写字楼都有银行机构进驻，超过25多家银行总部及分行机构聚集。此外，还有众多金融、投资、证券、风投机构或企业。

根据统计，整个深圳中心区目前已建成的写字楼数量，接近40栋。假设每栋写字楼高35层、每层建面1800㎡，中心区的写字楼总建面将250万㎡。若加上目前在建或未来将建的，估计深圳CBD写字楼总建面将达到500万㎡甚至以上。

根据规划，深圳中心区的总建面为750万㎡。也就是说，单是写字楼建面就足足占了总规划建面的66.7%、近七成。若以每人需要15㎡的办公建筑面积来算，整个深圳中心区聚集的常驻商务人士将超过30万人，成为深圳中心区商业的固定客流。

■交通简析：最密集轨道交汇中心商铺

作为深圳的中心地带、五大中心聚集地，这里的交通体系也是整个深圳最密集的轨道交通区域。尤其是在轨道方面，地铁作为高密度人群与财富交往与扩散的最快捷、便利的交通形态，把整个城市群体连接在一起，成为聚集城市财富的快速通道。

一、深圳轨道覆盖面最密区：7条之多！

根据现已开通或规划在建中的地铁，深圳中心区汇集的轨道线达7条之多，包括1、2、3、4、16号地铁、机场快线及广深港高速铁路。这是整个深圳区内交通网络最密集、地铁覆盖密集度最大的区域。

目前地铁1、2、3、4号线现已开通，未来3~5年，随着其他多条地铁、广深港客运专线、福田火车站的建成，深圳中心区的客流量将更为密集、庞大，未来客流量将倍增5-6倍甚至更多。

二、500米内涵括中心区所有轨道，邻近福田火车站、广深港专线

正在兴建的国内第一座地下火车站---福田火车站，将与经过深圳中心区的城市轨道构成综合换乘枢纽，并依靠轨道交通进行接驳。也即，未来深圳地铁1、2、3、4号线、机场快线都将在这里交汇。福田火车站还将增设口岸设施，方便乘客出入香港。

如今，广深港高速铁路广深段（广州—深圳北站路段）即将投入运营。届时，福田地下火车站和广深港香港段建成通车后，从深圳中心区前往香港27分钟，到广州新客站33分钟，到武汉约3小时、到北京约8小时。

怡景·中心城地处深圳中心区CBD的中轴线，目前1、4号地铁交汇的会展中心站直接接驳项目所在地。其与目前在建的福田地下火车站咫尺之距，500米范围内直接把1、2、3、4、16号地铁、机场快线、国铁都涵括在内。

目前，怡景·中心城与1、4号地铁交汇的会展中心站直接接驳，从西门可前往购物公园、五洲宾馆，从东门可往大中华国际广场、喜来登酒店，往北通过市民中心站可前往市民中心、莲花山公园；通过福田地下火车站，更可直达北京、武汉、广州等城市。

三、城市最强商铺：联合330万轨道客流、商务流

根据统计，目前深圳正在运营的5条地铁线，全线开通首月日均客流量已超过175万人，直逼200万。以此类推，作为深圳轨道地铁最密集区的深圳中心区，未来日均客流量将达到300万。

如此，上述分析的30万常驻商务人士，加上未来将汇聚的300万庞大轨道客流量，整个深圳中心区未来的日均客流量将达330万人。可知，目前深圳最繁华的华强北商圈，日均客流量最高大约为百万人，况且华强北商圈的高档写字楼物业远远比不上深圳中心区。可以说，假以时日，深圳中心区的日均客流量将是华强北商圈的三倍不止。

而通过深圳中心区写字楼、轨道交通带动的330万客流量，怡景·中心城将成为整个深圳轨道交汇最密集的商物，未来也是最庞大的客流密集最强商铺！

■万客垂馋：世界级商铺的深圳胎铺！

作为深圳中心区未来最大、最强的中心级商铺，怡景·中心城可以说是具备世界级商铺条件的深圳胎铺，只要管理经营得当，这里完全具备更上N层楼的条件。由世界顶尖的美国Callison建筑事务所担纲整体建筑设计，著名的株式会社日本设计负责外部景观设计，具国际一流水准的香港仲量联行和香港戴德梁行等专业机构分别担任项目的商业顾问和建筑顾问的怡景·中心城，是以全新理念打造的集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化等于一体，以“生态景观式休闲消费”、“一站式满足”为核心理念的大型主题购物中心，却是值得看高多线。

整个怡景·中心城共六层，分别为M层、L层、UG层、G层及B1、B2层，设有近1000个停车位。其于2007年4月28日正式开业，以流行时尚品牌为主导，并发展各式国际品牌，其中60%为深圳现有的国内外品牌，40%是首次进驻深圳的国内外品牌。

其拥有家乐福华南地区的旗舰店、1100个座位的华纳•金逸国际影城、深圳最大的室内亲子乐园、全国最大的LED数码天幕和号称绿色的云在天上飘的屋顶公园等，并成功引入“ZARA”、“Berska”、“雅乐荟音响”、“顺电”、“海丝腾”、 “SMART”、“上井”、“江南厨子”等知名品牌，开创了深圳购物中心全新的规划设计及经营发展模式。

其实，以怡景·中心城所处的深圳中心区之核心位置，项目所在区域定位发展、业态、轨道交通等众多优势下所带来的强大客流，造就了项目自身的潜在强大价值。如今，如此中心地段的位置之上，怡景·中心城开始卖铺，必将引来众多人们的垂馋！（09）*2

怡景·中心城 拟销售铺位平面

怡景·中心城地址楼层图G

深圳CBD地铁图

  深圳最好的商铺：怡景·中心城卫星图

怡景·中心城：正是处于深圳CBD核心位置