导读：
■首个小区包围公园项目，就在万科·公园里
一、东湖北片区上新盘：万科·公园里
二、深圳地产史上首个小区包围公园项目
■片区唯一性
一、优享深圳绿肺之最：万科已经提前下手
二、片区容积率1.24：比香蜜湖、红树湾片区更低
三、项目交通：枢纽级物业，通达双中心
1、丹坪快速成私家快速路，通达罗湖、福田“双中心”
2、完善的公交系统：12条公交线路
3、地铁系统：20分钟达罗湖、福田，辐射广深港
四、享受街道转型利好最深的楼盘项目
■资源唯一性
一、深圳“三大绿肺”之最，近中心区最大氧吧
二、深圳最大的湖泊：拥200个香蜜湖的优质水资源
三、三山环绕、四园专享的楼盘项目
■指标唯一性
一、深圳万科首个公园大盘
二、片区内商业档次最高的楼盘项目：华润万家购物中心进驻
三、自配套齐全：不出门，即满足生活所需
■产品唯一性
一、深圳万科首个全新ARTDECO风格的项目
二、88-160平米多样户型，满足全方位的居住需求
三、全面家居解决方案，省时省力更省心
四、万科的全球品牌价值和物业
■总结：当城里山贼，遇上湖区园霸！
正文：

■首个小区包围公园项目，就在万科·公园里

一、东湖北片区上新盘：万科·公园里

万科·公园里位于龙岗区南湾街道樟树布村，邻近沙湾检查站，南至布沙路，西靠翠山路，北临沙塘布村，东濒沙西河；项目规划建设用地总面积104870平方米，规划总建筑面积471915平方米，其中住宅面积394300平方米，公共配套设施5700平方米（含12班幼儿园3200平方米）。

项目处在由深惠路、布沙路、湖东路、南环东路、丹沙路和生态控制线围合而成的东北片区。东湖北片区，总用地面积为629.52公顷。从整体上看，该片区与罗湖区交界，就在深圳最大的湖泊——东湖的北面，因此房地内参www.BANQ.cn称之为“东湖北片区”。

二、深圳地产史上首个小区包围公园项目

资料显示，该项目所处的位置正好是龙岗樟树布公园周围，将该公园包围。在深圳地产史上，紧邻公园的楼盘项目，并不少见，但是能三面或以上紧紧环绕公园的物业，却少之又少。深圳地产史上，更从未出现过小区包围公园的项目。

即使是万科·金色半山，也只是半临绿地半临华为基地。如今，万科·公园里把樟树布公园紧紧包围，如此罕见项目，值得展开重点探讨。也由此，万科·公园里成为深圳地产史上绝无仅有的小区包围公园的楼盘项目。

从而，该项目的案名“公园里”，便得到了真正的体现，真正诠释了什么叫做在公园里。那么，到底是如何诠释的呢？房地内参专业部成员于2011-9-16下午5点到7点，两个多小时的时间里，对万科·公园里进行了考察。那么，先从其片区、资源、产品等方面说起吧！

■片区唯一性

一、优享深圳绿肺之最：万科已经提前下手

万科•公园里位于东湖北片区，与繁华罗湖区交界，是城市向外发展的首要受益地带。东湖北片区内近1/3的规划用地都被植被、水体所覆盖，整个片区的生态用地面积高过以“居住环境优质”著称的银湖片区。

东湖北片区位于深圳三大绿肺之最的“梧桐山-深圳水库”绿肺内。除了“梧桐山-深圳水库”外，深圳另外2大绿肺为，福田的“银湖山-银湖水库”以及南山的“塘朗山-西沥水库”。众所周知，以上两大绿肺，到如今都是开发商热捧的开发区域。处于这两大绿肺之中的水榭山、圣莫里斯、十五峯等，均以成为深圳标杆性居住楼盘。

如今，在深圳向北发展的过程中，万科抢占先机，率先进入“梧桐山—深圳水库”绿肺，专享深圳最大山最大湖，必经开启片区人居价值典范。在深圳的房地产企业中，万科的市场嗅觉应该是最灵敏的。

万科进入一个区域，往往预示着这个区域会成为新的市场热点，往往有利于提升片区的受关注度，同时也有利于改善当地的居住环境。如今万科率先进入“梧桐山—深圳水库”绿肺，是不是预示着，万科·公园里所在的片区，即将崛起为价格低洼的价值高地呢？

二、片区容积率1.24：比香蜜湖、红树湾片区更低

万科·公园里所处的东湖北片区，建设规模总量为778.69万平方米、区域总用地面积为629.52万平方米，计算可知区域整体容积率为1.24。这与特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾片区、特区外的龙华新城核心区相比，本片区容积率都低于上述片区。

作为以旧改项目为主的片区，这是有点出乎意料的，当然得归功于片区内大量的绿地、水域保护。根据规划，该片区居住人口规模将控制在19万人左右，主要配套设施按照规划居住人口规模19万人配置。那么，该片区人口密度为3万人/平方公里，也就是说每1万平方米上人口规模有300人、人均占地面积33.3平方米。

从整体容积率上来说，片区容积率仅为1.24，比香蜜湖、红树湾片区还低；从片区规划上来说，片区在规划中采用谨慎推动更新的原则，保护和控制片区内的自然山体河流，在原生态的基础上，营造良好的宜居环境。

三、项目交通：枢纽级物业，通达双中心

1、丹坪快速成私家快速路，通达罗湖、福田“双中心”

万科·公园里位于交通枢纽交汇处，既有快速路，又有主干路，东南西北通达性非常强。其中，丹坪快速樟树布段的出入口位于项目400米处，可快捷进入丹坪快速，通过快速路网，可快速往返繁华与清净。这几乎可以看成是专门为项目设置好的私家快速路。

通过丹坪快速，向南10-15分钟可直达罗湖爱国路，15-20分钟直达福田；向北通过丹沙路-水官高速，可达龙岗中心城；向东-盐田：通过深惠路-盐排高速连接，可达盐田；向西布吉、龙华：通过布沙路-布龙路，可达布吉、龙华。

丹坪快速路是深圳“七横十三纵”高快速路网和“一横八纵”干线路网的快速干线道路之一，是联系罗湖、布吉、平湖、横岗的纵向城市快速路。其中，一期工程起于罗湖区爱国路高架桥，向北经东湖、樟树布、丹竹头，终点接机荷高速白泥坑立交 ，道路全长9.7公里，为双向6车道的快速干道。

其中，一期工程已经于2011年6月2日竣工，深圳人期盼已久的有一条南北快速通道正式通车，罗湖与龙岗间的交通压力将由此得到极大缓解。该工程还将罗湖区与龙岗区直接连通，从罗湖区东湖片区至机荷高速，车程由原来的40分钟缩短至10分钟，大幅节省出行时间。

2、完善的公交系统：12条公交线路

项目步行1分钟内，12条公交路线经过。其中直达罗湖（金光华、东门、万象城、笋岗、八卦岭）的有306路、383路、376路、379路；福田（会展中心、华强北）的有383路、379路；直达布吉（布吉汽车站、布吉天虹）的有306路、M227路、B665路；到布吉检查站的383路、376路、836路；

3、地铁系统：20分钟达罗湖、福田，辐射广深港

贯穿福田、罗湖、龙岗三大区域的地铁3#线，在该片区内设有大芬站、丹竹头站。万科·公园里就在丹竹头站南面直线距离约1.3公里处。项目门口有直达公交车可到达3#线的地铁站，通过383路6站后可连接3号线的木棉湾站，通过788至大芬沃尔玛下车，6站后走270米可连接大芬地铁站。目前，3#地铁龙岗线已经全线开通。

通过3#地铁站，届时，万科·公园里业主们通过丹竹头站或大芬站，乘坐3#地铁，经9站可达老街站，时间只需约20分钟；从老街站经红岭、莲花村、少年宫等7站可达福田中心，只需约10分钟。通过福田站换乘，还可通过广深港高速铁路前往广州、香港，直接辐射珠三角地区。

四、享受街道转型利好最深的楼盘项目

项目所在的南湾街道，目前已有企业1867家，但是，多年受空间和政策限制以及国际金融风暴影响，部分企业存在发展后劲不足。为此，街道按照区委、区政府部署，制订《南湾街道促进经济发展及推动产业转型升级责任目标考核方案》，着重构建产业转型升级、招商引资和重大产业项目建设快速推进机制。

通过积极推动企业转型升级，南湾街道不断淘汰落后产能，仅在2011年，南湾就计划淘汰低端企235家，已腾出厂房9.4万平方米，为产业转型腾出新的发展空间。同时，南湾街道聘请专业设计公司制订一张发展蓝图，细化到各社区和工业园区，鼓励社区股份公司建设“一社区一特色”的产业转型示范街。

作为深圳发展较早的地区，低附加值的企业曾经为南湾街道创造出显著的经济效应，但这种经济的发展更多的在于是通过牺牲环境来换取的。因而，随着南湾街道产业转型力度的升级，对于片区内的万科·公园里来说，其近距罗湖的关系，或许将促其成为深圳享受街道转型利好最深的楼盘项目。

■资源唯一性

一、深圳“三大绿肺”之最，近中心区最大氧吧

万科·公园里所在的东湖北片区，处在深圳三大绿肺之最的“梧桐山-深圳水库”绿肺内。深圳另外两处绿肺为福田的“银湖山-银湖水库”以及南山的“塘朗山-西沥水库”。梧桐山面积为31.82平方公里，相当于2/5个罗湖，是塘朗山的3.2倍，是银湖山面积的2.2倍；深圳水库面积是西沥水库的2倍，是银湖水库面积的5.6倍。

从以上数据不难看出，项目所处的“梧桐山-深圳水库”绿肺，是深圳三大绿肺中体量最大的，也是造氧功能最强大的天然氧吧。而值得关注的是，目前不仅是东湖北片区的房地产尚未大规模开发，就连整个“梧桐山—深圳水库”，人居价值挖掘相对滞后。或许，这一切，将随着万科的进驻而发生质的改变。

二、深圳最大的湖泊：拥200个香蜜湖的优质水资源

项目紧依的东湖边，是深圳知名宜居片区。其中东湖是一级水源保护区，片区开发制约大。这既是对开发者的制约，也在事实上增添了以开发项目的潜在价值。因为，越到后期的项目，审批将愈来愈严，供应将越来越少。

东湖水库集水面积60.5平方公里、库容量达4577万立方米，这是深圳最大的湖泊，集水面积相当于11.4个西湖、约200个香蜜湖。同时，东湖所在的深圳水库也是深港两地共同的水源供应地，70%的总用水量用于供应香港、深圳占30%，而深圳原特区内总用水量的93%均来自这里。

我们总说大陆和台湾是血浓于水的华夏情，而事实上，深圳与香港因同饮东湖水库的优质水，才是最彻底血浓于水啊。深圳给香港供水，属于东深供水工程的重要部分，是早在香港回归祖国之前就开始的、我国政府为协助解决香港同胞饮水困难而兴建的一项重大水利工程。近20年来，东深供水成为香港主要水源，成为其经济高速发展的重要促进因素。

按照规划，规划区内已落实沙湾河蓝线、深圳水库蓝线、东部供水网络干线原水管道蓝线，在城市蓝线内进行各项建设活动，必须符合批准的城市规划。而房地内参发现，万科·公园里东侧紧邻沙湾河，南面就是东湖，沙湾河与东湖直接接壤着。如此，万科·公园里北面不仅是深圳最大的湖泊，也是直接与东湖范围水域接壤着。

三、三山环绕、四园专享的楼盘项目

由于东湖东接梧桐山，而梧桐山是深圳最高的山脉，主峰海拔达到943.7米、面积达到31.82平方公里。最大的湖泊加上最高的山脉，聚集在该片区北面，而万科·公园里作为最靠近深圳“两大之最”自然资源的住宅项目。把深圳最高的山、最大的湖泊资源作为靠山，万科·公园里无疑是打下了稳打稳扎的基石。

项目事实上是处在梧桐山、求水山、马鞍山三山环绕之中的。万科·公园里距离梧桐山约5.5公里，开车约10分钟，项目门口有公交车直达，仅3站即可到达；距离求水山约2公里，开车约4分钟，走路约15分钟即可到达；距离西面的马鞍山仅230米，走路快的话，2-3分钟就可以到。

项目5公里范围内，有东湖公园、仙湖公园、求水山公园、樟树布公园四个公园。这些，都可以视为万科·公园里业主的私家公园，赶上闲暇时间，去公园散步、健身、爬山，别提多惬意了。而环顾整个深圳，能够享受到“一湖三山四公园”，就只有万科·公园里了。

■指标唯一性

一、深圳万科首个公园大盘

万科·公园里整个占地面积约为10.5万平米，建筑面积约为47万平方米，是深圳万科首个公园大盘。项目分4期开发，其中一期占地约2.7万平米，建筑面积约15万平方米。而且，万科·公园里还不仅仅只是公园大盘，更是将公园精神诠释到了极致，项目樟树布公园包围，成了深圳地产史上首个小区包围公园项目。或许，这才是真正的公园大盘。

二、片区内商业档次最高的楼盘项目：华润万家购物中心进驻

项目1-2层为约3万平米集中商业街。目前，万科已经与知名品牌华润签订协议，将把集中式商业街打造成集超市、餐饮、百货为一体的，片区档次最高的华润购物中心，打造成家门口的大生活圈，在散步间，即可自在享受购物休闲，解决全家生活所需。

而整个南湾地区，由于早期发展过快，市政配套没有跟上，因而片区内高档的购物中心缺失。签约进驻万科·公园里的华润万家购物中心，就将填补南湾欠缺高档购物中心的遗憾。而万科·公园里德业主，就将是享受片区最高档购物中心首批享受者。

三、自配套齐全：不出门，即满足生活所需

未来在约3万平米集中商业街力，超市、银行、品牌餐饮、品牌购物广场等相关配套将一一兑现，是公园里的业主，能够轻松享受丰盛生活，满足基本生活需求。而且项目规划有12班自带幼儿园，让孩子赢在起跑线上，也免去了业主接送烦恼。

■产品唯一性

一、深圳万科首个全新ARTDECO风格的项目

万科是一个十分注重建筑品质感的开发商。比如说去年的金色半山，纯西班牙风情打造；今年推出的金色领域，纯正的法式风格。那么万科·公园里，在建筑风格上，又有什么夺人眼球之处呢？据了解，在万科·公园里，万科首次引进了全新的ARTDECO建筑风格。

什么是ARTDECO建筑风格？“ArtDeco ”，即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派，它反对古典主义单纯手工艺的倾向，而主张机械化的美，所以大量使用直线、对称和几何图形的构成，并大量使用了当时的新材料，如钢筋混凝土和合成树脂玻璃。

在上世纪20年代的美国，摩天大楼如雨后春笋般涌现，并成为都市发展的主角。Artdeco以适应变化，易于应用，潜在的巨大象征能力，高耸的造型，使纽约成为了世界Artdeco艺术的中心。

美国的克莱斯勒大厦、纽约的帝国大厦、上海的和平饭店、上海锦江大酒店均以Artdeco建筑风格成为世界瞩目的标志性建筑。万科把这样一种风格带到公园里，在深圳首创ARTDECO风格的项目，也志在打造一个标志性、特殊性的住宅。

二、88-160平米多样户型，满足全方位的居住需求

万科·公园里推出的产品，其户型从88-160平米多样。其中，88平米的为三房二厅一卫舒适户型，客厅带阳台，各功能空间方正实用，布局合理，最大化减少浪费空间；使用率达91%；而在120平米的户型中，通透对流，三面采光；东南向超大观景阳台，尽享公园美景；套房主卧，更舒适；客厅主卧均超东南向，通风采光更优；使用率更是达到了92%；

160平米的户型是四房二厅三卫超阔绰户型，东南向超大景观阳台，尽享公园美景；客厅餐厅独立分区；双套房设计，生活更舒适。更值得注意的是，受受70/90政策影响，很多大户型都是两个房产证，而万科·公园里160平米的户型，确实一个房产证的物业，十分难得。

三、全面家居解决方案，省时省力更省心

集10余年的人性化设计经验，万科从客户使用的角度出发，首先深入研究家庭生活需求，之后对厨房设备、收纳系统、智能化系统等进行全方位改革，真正做到人性化设计；而且，万科·公园里做到了入伙及入住，省却了毛坯房装修期的空置，以及个人装修的劳力费神。

而通过集中采购，用同样的价格选择优质材料，为业主提供高性价比的产品。这也让其产品具备了更高的性价比。在交付给客户前，万科内部进行3轮检查，2轮施工整改；交付客户后，通过专业物管服务，全面解决装修后顾之忧。

四、万科的全球品牌价值和物业

作为中国房地产行业的领跑者，万科集团26年来一直以人本情怀建筑城市人居，努力营造充满人情味的服务气质，在购房者心中，早已形成品质的代名词。

而万科物业，则是行业内首家顺利通过ISO9002质量体系认证和ISO14001环境管理体系认证。目前万科物业已在全国19个城市，共1920万平米的物业中担任管理。在万科的老业主和整个社会中取得良好的信誉和支持。

■总结：当城里山贼，遇上湖区园霸！

万科·公园里以占地面积约为10.5万平米，建筑面积约为47万平方米，为深圳万科首个公园大盘，是城区山贼的心头好。而且，其“一湖三山四公园”的专享，更是因所处的位置正好是龙岗樟树布公园周围，并将该公园包围，成为了深圳地产史上，首个小区包围公园的项目，是湖区园霸。

随着深圳特区的一体化的加速，特区进一步北上是大势所趋。因而与罗湖接壤的南湾街道，将是特区北上的首战目标之一。而丹坪快速已经于2011年6月份1期完工通车，不仅极大缓解罗湖与龙岗间的交通压力，更可视为市政配套已经在逐一的兑现。

此时城里山贼遇上湖区园霸，一次中型的房地产小战役就将出现了。当人们回过神来，原本并不热衷的区域竟然出项了一个公园涵义的大盘时，要想找一个不爱公园里的理由，都是件困难的事情。（06）*2.5

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