前注：2011-8-28下午15：30~18：00，房地内参www.BANQ.cn应和黄、中航之邀在深圳福田中心区的大中华喜来登酒店6楼举办了一场专业讲座。以下是分次刊登的尹香武演讲速记稿，未经检核、请阅读者自行鉴别。

■“房地惨”了吗？

咱们进入第三个部分，我想问一个问题，“房地惨”了吗？是“房地产”还是“房地惨”？我不知道这两个读音有没有区别？原来不惨，原来太幸福，现在有没有可能变成“房地惨”？来分析一下，这也是一种意见，推导一下。刚才我们讲了，房地产具备这样的唯一性，它既是投资品，又是消费品；既是民用品又是金融品。它可以抵押，可以做资本，可以用房子注册，别的产品不具备这样的功能。现在的限令把它的金融性和投资性削减了一部分，并未完全削减，而且也不可能完全削减，是不可能完全削减的。敢不敢把房地产完全削减掉？不太可能，没有可能。

所以，从这一点上来讲，对于房地产我个人的判断，如果还坚持这么严控，阶段性的影响、阶段性压力比较大。而这个阶段性的压力，如果你是投资客，你会欢迎这样阶段性的波动，否则波动不会出现，给你制造一个买入的机会，不会给你制造的，本来就往上走了。现在给你制造出来了，我们大可以等待他继续限令。如果你持有的物业依然有租金回报，有现金流，那么就继续持有，它是印钞机，不怕。如果你现在拥有的是现金，你就不要太鲁莽的入市，而是选中产品再入市，因为现在在制造很好的买入点，通过它的控制，通过它的限制。从这个意义上来讲，我做这样几个判断：

第一个判断，“房地惨”在服务业到达平稳期的时候，出现的几率相对较低，但毫无疑问阶段性风险比较高。阶段性风险表现在品类风险而不是系统风险。假设说出现系统风险了就不要想的，买什么都是错，拿着钱是错，把钱换成东西也是错，放在银行也是错，都是错，因为有系统性风险，干嘛都不行。你移民啊，国外的财富占比在下降，也不行。你认为移民很好，不见得。我有一个客户最近买的是唯一一次，我看他有差距的，买了60多套住宅，就在深圳，是一个华人。他的判断就是买了，什么原因不知道，就是感觉要买。我感觉他在国外感受到这个气息不太妙，一次性买下来，一次性付款，不按揭，想得到吗？也出乎我的意料。所以，我认为系统性的“房地惨”不会出现，阶段性的风险会出现。如果你是一个坚定的投资客，我个人不建议太过冒失。因为现在拿着钱换东西的难度比较高。

所以我的感觉，出乎意料的感觉，排除感性的认识，干掉内心的心魔，因为到这个时候担心是正常的，到这个高位是正常的。到这个高位说他会崩盘是正常的情绪，不是不正常的。但是要战胜这个感性的心魔得知一个理性的答案，这个时候相对来讲挑战性非常高。如果再去看这些东西，所以我个人认为也许经过三年左右的时间调整、盘整，经济转型完成，可能我们进入了一个完全全新的天地。最近我给大家一个非常大的，根本性的建议，你们准备20万~50万左右的钱，去香港一年内进行日常消费完，慢慢消费完，不要一次花完，去感受服务业的本质。你有更多的钱拿50万、100万也可以，但一定要提前。

你们已经在住宅上赚了很多钱，下一波是服务业的钱，不是工业的钱。所以接下来香港应该是你们经常去的地方，我个人建议经常去。你们的手机、鞋子，哪怕贵一些也没有关系，手机便宜，鞋子便宜一些，买衣服、买东西都去那边买。买的用意是什么？提前感受什么叫做服务业，服务业会带来什么。为什么香港商铺的支付能力这么强？原因在哪？我到现在认为一直有思想的苗头，但是我到现在为止也不敢肯定把我的苗头想法告诉你，我还要去体验，包括你们休闲去香港，吃饭也去香港，去感受他们做的这些东西。

香港的铺租太高，香港食品味道下降了。因为什么？采购食材的时候为了控制成本，香港的食品下降了，不好吃。即使如此你也多去吃，因为这个只能去亲身感受。到现在为止，我没有把任何关于服务业本质的想法公开宣扬过，但我已经有想法了，成型70%，我还想去感受，我希望能够在半年左右的时间之内彻底把我自己说通。如果说痛了，我希望到时候搞一个比这个还闭门的会议与大家分享。在这之前我们在座的各位，包括自己的客户都在商铺上挣了很多钱，但是下一步怎么走？我到目前为止没有最直观的体验和感受。所以香港一些好的俱乐部，好的消费场所，我会感受、消费，买一些小的奢侈品。所以我建议在座各位准备一些钱，不要可惜这个钱，这个钱是你的买路钱、探路钱。如果你舍不得花30万、50万，你就不是一个合格的投资客。

■对策？双华！

最后，关于我们的对策。对策很简单，就说结论，因为你们都听过很多次了。把你们的目光把价格上转移到租金上，所有没有租金对标的品种，我不是说完全不可以买，谨慎、谨慎，再谨慎。找有租金对标的，抛弃价格信号，选择租金信号，这是继续布局的对策建议。所有根本性、原则性的建议就这么简单，看租不看价。现在不要看价格高低，要看看租金，租金一折算对应这个价格就可以买，如果租金折算对应不了价格就不要买。我们之前也跟一些客户分享过，目前买房子考虑两华。我们之前在网上发过，不知道有没有人看到过。双华，住宅、豪宅、顶级豪宅华侨城，想都不要想，商业物业为华强北为核心的核心区。建议选两华，其他地方变成盲区，如果你是投资客的话，一定要相信这一点。

如果出现下行的情况，没有租金对标物业的风险最大，有租金对标的价格怎么降，你告诉我？有租金对标决定了这个价格，有租金的价格就是常识，不是专业问题，如果没有租金对标的价格就是专业问题，你要琢磨他心里怎么想，客户是谁，要琢磨一大堆很麻烦。有租金对标的跟客户没有关系，跟走势没有关系，判断起来就是常识问题。所以眼睛里面只有租金没有价格，眼睛里面只有双华没有别的地方，这就是近两年时间之内要投资的建议。我们之前还说过一句话，其实可以注解这一个，叫做民生稀缺。只选民生稀缺品，不要看这个价格好便宜，所以我要买，我建议不要。如果我们盯着租金，安全性非常高。

这就是今天我单方面汇报的四个方面的内容，谢谢。我讲了一个半小时，有提问，是吧？

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