导读：
■新中心区写字楼进入机遇期
■龙岗中心城500万㎡，巨大写字楼缺口
■“O-H失衡”：龙岗迎史上最佳写字楼机遇
■龙岗首个5A甲级写字楼，正中时代广场顺势上扬
正文：
■新中心区写字楼进入机遇期
上周末，我司负责人于正中时代广场召开讲座，受150号听众观摩，反响强烈。其中，主场地正中时代广场引起人们的关注。正中时代广场，位于深圳龙岗中心城龙城大道旁，与龙岗区政府仅百步之遥，是龙岗区首座以国际5A甲级写字楼标准打造的商务办公物业。
作为龙岗首个5A甲级写字楼，我们应如何看待呢？近期，房地内参对深圳写字楼市场进行分析，其中有些现象或许值得思考。就目前深圳写字楼发展，其实已经进入中心区写字楼成熟期，新中心区写字楼机遇期的转变。
如今，从区域市场发展来看，在福田中心区商务氛围日趋成熟，金融中心地位不断强化稳固的同时，相对高企的租金迫使不少公司选择往更低租金的区域搬迁。
深圳新兴商务区、中心区的发展恰好提供了更多的选择，例如南山高新区、龙岗中心区一些高档写字楼，相对中心区较低的租金水平逐渐成为吸引企业入驻的重要因素。其中，相较之下，龙岗中心区的写字楼发展机遇更为明显，为什么这么说呢？
■龙岗中心城500万㎡，巨大写字楼缺口
按照国际惯例，Bs＝（50%～60％）Oe（15～20）是一个预测区域写字楼总量水平的一个行之有效的根据写字楼的就业人数和社会整体平均赢利水平预测区域写字楼发展规模（Bs）公式。 公式中，60%为就业人数比例的国际管理值上限，15为国际人均写字楼使用建筑面积的下限。Bs为区域内未来一段时期写字楼的总体规模；Oe为商务就业人数。
由于龙岗中心城的规划居住总人口为25万、就业人口65万。龙中的写字楼总量的需求公式可以认可为：Bs＝60％×Oe×15＝60%×650000×15＝565万㎡。而龙岗中心城的现有写字楼量在50万㎡以下，缺口巨大。
依据《亚洲城市商务中心规划研究》中权威预测，亚洲主要办公楼区域中的不同性能的建筑配比应为：写字楼50%，住宅公寓25%，其它25%（商业、服务、文化及娱乐设施）。按此去套，那么未来龙岗中心区内写字楼最大容量也550万㎡。
因此，龙岗中心区存在着极其严重的住宅（House）与写字楼（Ofice building）配套失衡情况“O-H失衡”。住宅配比远大于写字楼。也正因为这种失衡，即表明龙中写字楼的实际对应需求很大，这是龙岗中心区写字楼市场将进入上升轨道、机遇期的有力根据，龙中写字楼也可能是深圳楼市机会最大的品种。
■“O-H失衡”：龙岗迎史上最佳写字楼机遇
相较下，福田中心区写字楼由于价格高企，进驻门槛无形拉高，抵消了部分企业的进驻动力。而龙岗中心区由于“O-H失衡”、价格低洼，反倒迎来了史上绝佳的写字楼机遇。事实上，在龙岗区庞大住宅供应量的基础上，只要区域写字楼供应量开始提升，区域人群前往中心区上班的动力会越来越小，毕竟人们不可能总在中心区与龙岗两地之间周旋。
目前，龙岗中心区是深圳住宅供应量最大的区域，而住宅需求的扩大又进一步给写字楼的生存提供了良好的空间，两者之间形成了良性循环。同时，随大运会对龙岗区域价值的拔高和刺激，区域出现高档写字楼的时机或许已到。
基于以上分析，房地内参认为，龙岗中心城目前是深圳所有中心区中写字楼缺口最大的区域，因而，龙岗则还处于上升轨道的发展前期，龙岗中心区写字楼的广阔投资机会已经到来！
目前，龙岗写字楼租金水平在60-70元/㎡左右，低于全市写字楼平均价格，而福田中心区租金都在150元/㎡左右，两者相差了57%，由此较大的价格差，以及龙中写字楼实际对应需求量大，可以说，龙岗写字楼的春天到了，尤其是甲级写字楼，价值更为凸显。而作为区域首个5A甲级写字楼——正中时代广场无疑应引起足够重视。
■龙岗首个5A甲级写字楼，正中时代广场顺势上扬
正中时代广场正好踞守着深圳龙岗中心城大交通枢纽位置，距离现已开通的3号线地铁龙城广场站只需约10分钟，10分钟车程即可进入水官高速、机荷高速等，直通深圳中心区和机场，30分钟即可通达东莞、惠州、盐田港。
项目周边还紧邻着龙岗区政府、龙城广场、区文化中心、图书馆、各大银行网点等各种优越行政商务资源。且周边还有五星级皇冠假日酒店、国际名品荟等正在建设中，无疑是为全球企业提供更高更广阔的舞台。同时，项目携手中国第一物管品牌---中海物业，为商务人士营建优越商务环境，并且，项目采用国际顶级写字楼通用模式，通过5项特质体验纯租赁全方位优势，一步到位接轨全球商务。
如通过“单一业权，只租不售”模式，保证产权的统一与完整性，长久保持物业品质；通过准入门槛设置，提高入驻企业素质，提升物业档次；企业可以灵活应对随时缩减或扩充办公面积的问题；避免购买型写字楼所涉及的固定资产维护、多业主共用财产等问题；释放资金流等。
据悉，正中时代广场写字楼A座在租，月租80-90元/平，面积180-1600平。B座待售，营销中心对外开放，整层样板间展示，主力户型200-300平，整层1750平米，VIP登记倒计时，预计10月开盘发售。（03）
